宁浩、赵旺余房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁09民终3485号

• 案件编号

  （2021）鲁09民终3485号

• 案件名称

  宁浩、赵旺余房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省泰安市中级人民法院

• 所属地区

  山东省泰安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  宁浩;赵旺余

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省泰安市中级人民法院山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁09民终3485号上诉人（原审被告）：宁浩，男，1968年4月26日出生，汉族，住宁阳县。委托诉讼代理人：王兆征，山东云义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵旺余，男，1958年3月1日出生，汉族，住宁阳县。委托诉讼代理人：宁晓丽，宁阳兴阳法律服务所法律工作者。上诉人宁浩因与被上诉人赵旺余房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省宁阳县人民法院（2021）鲁0921民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁浩上诉请求：1.依法改判驳回赵旺余的诉讼请求；2.诉讼费由赵旺余承担。事实和理由：一、原审人民法院审理认定被上诉人赵旺余因为是上诉人收回赵旺余租赁厂房内正在使用的两架行车遥控器，使原告无法使用行车生产钢球导致停产，原告租赁房屋生产钢球的目的难以实现属于认定事实错误。首先，被上诉人从2014年开始租赁上诉人的厂房，至2016年1月1日前没有签订合同，2016年1月1日才签订了房屋租赁合同，而行车是2013年1月份在厂房内安装，历经了2年的时间，行车没有在房屋租赁合同上约定属于租赁物，证实了行车不是租赁合同内的租赁物，因行车的使用发生纠纷不是租赁合同纠纷，上诉人没有任何义务投资行车供被上诉人赵旺余使用。其次，原审庭审时出庭证人证实了被上诉人与上诉人之间对于行车的约定是每台行车48000元费用，两台共计96000元，被上诉人主张无偿使用，对此主张没有提供任何证据证实，行车是被上诉人生产钢球必备的，应当属于被上诉人投资的范围，双方均认可是上诉人投资安装，同时证人证实2021年4月份开会时说要搬走，被上诉人对于该证据无异议。上诉人每次在厂里给租赁户开会均通知欠行车钱和房屋租赁费的交钱，但被上诉人一直没有缴纳，上诉人没有办法在厂群里下了通知：“未交行车钱老板，收回行车遥控器”，在收回遥控器之前被上诉人的工作人员也通知了被上诉人，被上诉人同意收回遥控器，收回遥控器也是上诉人行使自己财产所有的权利。根据原审庭审。行车是生产钢球的必备设备，其他租赁户有的自己上的行车和轨道，上诉人收回行车遥控器之后被上诉人完全可以自己投资安装行车，正常生产钢球。因此原审人民法院认定上诉人正当行使自己的财产权利导致被上诉人无法使用行车导致停产属于因果关系上的认定错误。即收回行车遥控器并不必然导致钢球停产，而是被上诉人没有投资必备生产设备导致停产。原审人民法院据此认定被上诉人租赁房屋生产钢球的合同目的难以实现，属于认定事实上的严重错误，不具有因果关系上的唯一性，被上诉人是租赁房屋实现合同目的，不是使用上诉人投资安装的行车实现合同目的。最后，行车不是房屋合同的租赁物，原审人民法院审理认定租赁合同纠纷属于案由错误，上诉人没有义务为被上诉人生产钢球必备设备投资，交付房屋之后就已经达到被上诉人自己投资生产设备实现合同目的。二、原审人民法院认定被上诉人自己不在经营，符合租赁合同中解除合同的约定，与被上诉人的诉请明显不符。被上诉人在原审起诉诉请状及事实与理由部分均没有主张自己不干（不在经营）解除合同，其诉请与被上诉人在原审庭审无异议的证人证言证明在2021年4月搬走的违约主张相一致。并不是在庭审中主张的自己不在经营的真实意思。原审人民法院以被上诉人在庭审中的主张，认定符合租赁合同第三、第四条的约定，符合解除合同的应有之义，是牵强符合被上诉人的诉请，违反了不告不理的原则，影响了当事人的诉权自治。三、原审人民法院判决解除合同，对于所欠租赁费以上诉人没有反诉为由不予支持不妥。缴纳租赁费是被上诉人的约定义务，是当事人的重要义务，原审人民法院判决解除应当参照九民会议纪要第49条和第36条的规定，在原审庭审向当事人释明，没有释明的做法不妥。四、原审人民法院判决解除合同不利于经济秩序的稳定。原审庭审中，有证人证言，充分证实被上诉人在2021年4月份说要搬走的主张，被上诉人对此证据无异议，属于先违反合同约定的行为，同时自己到别处经营也需要投资，达到环评条件才能生产，对于被上诉人是不小的投资，而对于上诉人宁沿，按被上诉人的要求后投资变压器，以及闲置厂房都是不小的损失，解除该合同不利于双方的利益，原审办案人员对此语重心长的做了大量的调解工作，目的也是为了维护经济秩序的稳定，但因为被上诉人不合理的要求未能达成协议。上诉人处有租赁户包括被上诉人有八家，如果答应被上诉人的要求其余七家怎么处理，答应一家乱了七家，而且上诉人为投资建厂，尚欠亲朋及银行贷款需要偿还，定了合同都随便解除，上诉人如何能负担得起，请被上诉人反思一下，毕竟双方已经合作了7年的时间。因此解除合同不利于社会经济秩序的稳定。综上所述，原审人民法院审理认定事实错误，导致错误的判决结果，请二审人民法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。赵旺余辩称，一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实有误没有任何法律依据和事实依据。一、答辩人与上诉人均认可的事实是：答辩人是从2014年开始租赁上诉人的厂房，至2016年1月1日前没有签订合同，2016年1月1日双方签订了《房屋租赁合同》，行车安装的时间是2013年1月份在厂房内安装。行车是生产钢球的必备设备，行车虽然在租赁合同中未明确为租赁物，但本案的起因是上诉人强行拿走行车遥控器，迫使答辩人停产。更重要的事实是：在答辩人租赁厂房的时候，行车就安装在车间内，答辩人认为是行车和厂房是一块租赁，在厂房租赁以后行车一直是由答辩人在使用，且使用多年，上诉人自愿将行车遥控器交予答辩人，足以认定在没有签订合同时，行车是包含在厂房车间内的，只是后期上诉人又给答辩人主张行车钱，在一审庭审时，证人的证人证言也只是证明了证人的行车安装情况，上诉人对于租户的行车约定不一，不能证明答辩人的行车情况，行车在答辩人去之前就安装在车间内，自租赁厂房开始一直是由答辩人在使用，如果没有上诉人安装的行车和答辩人与上诉人之间的约定，答辩人是不会与上诉人签订这份合同的或者即使签订了这份合同，答辩人也会自己安装行车，而不是使用上诉人的行车了。不论是什么原因，虽然上诉人曾在厂群里下通知收回行车遥控器，但是上诉人因索要行车钱在没有经过答辩人的同意的情况下擅自拿走行车遥控器，给答辩人造成停产的后果，上诉人明知拿走行车遥控器会造成答辩人的停产，想迫使答辩人屈服，上诉人存在主观恶意，上诉人如果认为答辩人欠其行车钱，应该采用起诉或者其他合理合法的途径主张自己的权利，上诉人擅自拿走行车遥控器的行为完全没有法律意识和诚实信用可言，上诉人的行为，就是导致答辩人停产的根本原因，答辩人既然不能正常生产，那么租赁厂房的目的不能实现，虽然上诉人没有为答辩人投资设备义务，但行车是上诉人自愿在厂房内安装，且在答辩人去之前就已经安装，强行拿走行车遥控器势必造成答辩人无法实现合同目的，这一点是上诉人与答辩人都明知的事实。因此，符合法定解除合同的条件，一审法院认定事实正确，并无不当。二、在一审中，答辩人的诉讼请求是要求解除与上诉人签订的房屋租赁合同，这一请求也符合双方签订的《房屋租赁合同》中约定的解除条件，那么不论是法定解除合同条件成就还是约定解除合同条件成就，均是一审法院应当查明的事实。在答辩人与上诉人签订合同中，有明确的约定解除条件，在一审庭审中，答辩人明确表示因为自己年龄大，无精力继续经营，且又因为停产造成的损失无法挽回，答辩人主要做的是出口生意，因为疫情原因，使本来就困难经营难上加难，又因为停产给第三方造成了损失，将要面临巨额赔偿和官司缠身的情况，答辩人实在是无力也没有办法在继续经营下去。如果不解除合同，答辩人无力支付租金，也无力继续生产经营，双方的合同将陷入僵局，答辩人也自身难保，那么对答辩人显失公平。综合考量，答辩人是无力再继续经营钢球生意，家族中也没有人有能力继续经营钢球生意，儿子在上大学，答辩人老两口年龄已大，能做的只能变卖资产赔偿给第三方造成的违约损失、偿还因做钢球生意的贷款、支付拖欠工人的工资等。答辩人不论是从主观还是客观上，都无法再继续租赁厂房，也不会在继续做钢球生意，答辩人的家人也不会再继续做钢球生意，约定解除合同的条件己经成就，一审法院认定答辩人不在经营的事实正确，符合答辩人与上诉人签订的房屋租赁合同的约定解除的条件，也符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定。三、对于上诉人所主张的租赁费，在一审当中，作为上诉人并没有反诉请求要求答辩人支付租金，那么一审法院就不能针对没有反诉的请求进行判决，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。四、一审法院判决解除合同，符合法律规定，也符合事实情况，答辩人现在已经是处于困境之中，无力解脱，若继续履行合同，势必对答辩人不公平。综上所述，本案既符合法定解除条件，又符合约定解除条件，一审法院判决解除合同，完全符合法律规定，符合法律程序。赵旺余向一审法院起诉请求：1.请求解除原、被告于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2.本案诉讼费由被告宁浩负担。一审法院认定事实：从2014年原告赵旺余开始租赁被告宁浩在宁阳安澜斯诺工贸有限公司院内的厂房28间，用于生产经营钢球。2016年1月1日，被告宁浩作为甲方（出租方），原告赵旺余作为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁合同》，双方均在合同上签字摁手印，该合同主要内容为：“经双方协商一致,甲方将坐落于堽城镇茅庄钢球园区泰隆路以东,玻璃厂北邻,房屋出租给乙方赵旺余使用。一、租房从2016年1月2日起至2042年1月1日止。二、房租租金及电费和环保环评等一切其他事项都以北面三个厂房为例执行。三、约定事项1、乙方正式使用时,若发生因门锁问题的意外与甲方无关。因用火不慎或使用不当引起的火灾、电、气灾害等非自然类的灾害所造成一切损失均由乙方负责。乙方如用明火需安排专人看管,及时灭除火苗,避免造成甲方的财产损失。若乙方未按规定执行,甲方有权采取停电等措施,直至乙方改正。2、乙方无权转租、转借、转卖该房屋,不得擅自改动房屋结构，爱护屋内设施,如有人为原因造成破损丢失应维修完好,否则照价赔偿。并做好防火,防盗,若造成损失责任自负。3、甲方保证该土地有合同,有政府允许建设证件。4、甲方在租赁时间期间,若让乙方搬走,甲方赔偿乙方50万元(除政府大面积拆迁外);若乙方提前搬走，向刘龙老板生意不干了可以,如说不干只要家族换个方式去别的地干,都算违约,乙方也是照常赔偿甲方50万元。四、本合同一式两份,自双方签字之日起生效。”2016年、2017年的房租为每年每间厂房1400元，自2018年起房租变更为每年每间厂房1440元，原告已将2021年之前的房租交付给被告，2021年的房租尚未交付，本案诉讼中，被告宁浩对2021年的房租未提起反诉。2014年，原告租赁被告房屋时，被告在原告租赁的房屋内安装了两架行车由原告使用。被告主张曾与原告口头约定以每架行车48000元的价格将两架行车卖给原告，由原告向被告支付行车款96000元。原告不认可被告以上主张，主张2014年原告租赁被告房屋时，原、被告曾口头约定租金中包含两架行车的租赁费。原告未向被告给付行车款。2021年5月28日，被告宁浩以其主张的行车款原告未支付为由，拿走原告所租赁厂房内正在使用的两架行车遥控器，使原告无法使用行车生产钢球导致停产。2021年5月31日，原、被告双方因行车款再次发生纠纷，被告宁浩将公司大门锁上致原告无法出货，经宁阳县堽城镇派出所干警和宁阳县堽城镇政府工作人员调解，被告打开公司大门允许原告出货。原告于2021年6月18日诉至我院，要求解除《房屋租赁合同》。原告曾分别于2021年5月31日发货9托、于6月10日发货1托、于6月19日发货10包。原告主张以上发货是停产前的存货。庭审中，原告坚持不再继续生产钢球，承诺以后不会再换其他地方生产钢球，也不会让家族成员换种方式到其他地方生产钢球。一审法院认为，原告赵旺余与被告宁浩签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，该合同成立并生效。双方当事人均应该按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，被告依照约定向原告交付了房屋，原告亦已经将2021年之前的房租交付给被告。关于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，被告宁浩以其主张的行车款原告未支付为由，拿走原告所租赁厂房内正在使用的两架行车遥控器，使原告无法使用行车生产钢球导致停产，原告租赁房屋生产钢球的合同目的难以实现。另外，根据《房屋租赁合同》第三、4条的约定：“甲方在租赁时间期间,若让乙方搬走,甲方赔偿乙方50万元（除政府大面积拆迁外）;若乙方提前搬走，向刘龙老板生意不干了可以,如说不干只要家族换个方式去别的地干,都算违约,乙方也是照常赔偿甲方50万元”，根据上述约定，原告不再生产钢球就可提前搬走，解除双方签订的《房屋租赁合同》系以上约定应有之义，系双方约定的解除合同的条件，现原告坚持不再继续生产钢球，承诺不会再换其他地方生产钢球，也不会让家族成员换种方式到其他地方生产钢球，原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求亦符合该合同约定，一审法院依法予以支持，《房屋租赁合同》解除后，原告依据该合同占有的租赁物亦应一并返还被告。关于原告欠付的2021年的租金，因被告宁浩在本案中未提起反诉，一审法院不予合并审理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告赵旺余与被告宁浩于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、原告赵旺余于本判决生效后60日内将租赁原告的位于宁阳县以东,玻璃厂北邻，宁阳安澜斯诺工贸有限公司院内的厂房28间腾空返还给被告宁浩。案件受理费100元，由被告宁浩负担。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宁浩提交证据一：视频一宗，拟证明：被上诉人在2021年8月20日砸开上诉人的锁，并且拿走锁，向外拉生产设备。上诉人报警两次，在庭前已经申请法院调取公安部门的出警记录和出警视频。提交证据二：物证锁具一个，拟证明：被上诉人砸坏了上诉人的门锁，后拿走，又拿回来这个锁具。赵旺余质证称，对视频的真实性无异议，但对证明目的有异议，该视频与本案解除租赁房屋合同没有关联，需要说明的是该视频不能证明在2021年8月20日是被上诉人砸开的上诉人的锁，被上诉人是拉走自己的设备，不论是否解除合同，被上诉人都不打算继续生产经营，被上诉人的行为合理合法。对证据二的物证真实性无异议，是被上诉人在搬离设备的过程中，把厂区的锁不知道放在哪里了，找不到了，所以又买了一把新锁赔付给上诉人。本院认为，被上诉人对于以上证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。上诉人申请调取公安部门的出警记录和出警视频，由于被上诉人对于双方之间存在争议并无异议，另行调取上述证据并无必要，对上诉人该调取证据申请本院不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审法院认定解除赵旺余与宁浩之间的《房屋租赁合同》是否适当。其一，双方当事人提交的证据足以证明双方当事人因行车的使用问题产生争议，导致被上诉人无法正常生产经营，被上诉人租赁房屋合同目的无法实现；其二，根据双方签订的《房屋租赁合同》第三、4条的约定：“甲方在租赁时间期间,若让乙方搬走,甲方赔偿乙方50万元(除政府大面积拆迁外);若乙方提前搬走，向刘龙老板生意不干了可以,如说不干只要家族换个方式去别的地干,都算违约,乙方也是照常赔偿甲方50万元”，根据上述约定，赵旺余不再生产钢球就可提前搬走，解除双方签订的《房屋租赁合同》系以上约定应有之义，系双方约定的解除合同的条件，赵旺余要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求亦符合该合同约定，因此，一审法院对被上诉人解除合同的诉讼请求予以支持并无不当。宁浩主张一审判决违反不告不理原则，影响当事人诉权自治于法无据，本院不予支持。对于被上诉人是否欠付租金，因宁浩在本案中未提起反诉，一审法院不予合并审理并无不当，宁浩可另行主张权利。二审期间，宁浩请求判令被上诉人支付50万元违约金，超出本案审理范围，本院不予审查，当事人可另行主张权利。综上所述，宁浩上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由宁浩负担。本判决为终审判决。审判长　阎　鹏审判员　井　慧审判员　于永刚二〇二一年九月十八日书记员　左文静 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