栾晓丹、大连保利红旗房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）辽0211民初8972号

• 案件编号

  （2021）辽0211民初8972号

• 案件名称

  栾晓丹、大连保利红旗房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  大连市甘井子区人民法院

• 所属地区

  大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/28 0:00:00

• 当事人

  栾晓丹;大连保利红旗房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初8972号原告栾晓丹，女，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人崔子瑞，系北京京师（大连）律师事务所律师。被告大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。法定代表人杨建华，系董事长。委托诉讼代理人梁红，系辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人迟小宇，系辽宁智库律师事务所律师。原告栾晓丹与被告大连保利红旗房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔子瑞，被告的委托诉讼代理梁红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金“但最多补超过已付房款的0.1%”的内容无效；2、判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金51,654.54元（943,462元x0.00005x1095天，自2018年7月1日起暂计至2021年6月30日止）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年5月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭贷款的方式购买被告开发的“保利·西山林语”楼盘内位于甘井子区房屋一套，房屋建筑面积84.82平方米，总房款943,462元，交房日期应为2014年10月31日前。合同生效后，原告按照合同约定支付全部房款，被告收款后并未将办理产权登记应由其提供的资料完整地报送到产权登记机关，由于被告责任导致原告始终未取得相关产权证书。因被告逾期办证的违约行为持续至今，因此原告保留继续追究责任的权利。被告在合同中限制逾期办理产权登记违约金“但最多不超过已付房价款的0.1%”的相关内容，与法律严重相悖，应认定无效。2018年大连市中级人民法院对该楼盘同楼宇的其他业主诉请做出了生效判决，该判决确认“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效，并将逾期办证违约金标准调整为“已付房款日万分之0.5”，根据同案同判、司法尺度相一致原则，特提出前述诉讼请求，望贵院判如所请。被告辩称,不同意原告诉请。一、案涉房屋逾期办证系政府迟延交付净地所致，我公司对此不存在过错，原告要求我公司承担逾期办证违约金缺乏法律及合同依据，同时与另案生效判决责任认定观点相悖。1.政府迟延交付净地的行为，不属于可归责于我公司的原因导致的逾期办理权属证书，依照法律规定、合同约定，我公司不构成违约，不应承担逾期交房违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……。”《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，应承担违约责任。”。即依据合同约定、法律规定，只有因出卖人原因导致买受人在约定期限届满前未取得房屋权属证书的，出卖人方才承担逾期办证违约责任。而出卖人的原因，应当主要是指基于出卖人自己的行为，以及依出卖人的意思事实上为债务履行之人的行为（履行辅助人），不能包括政府行为。且依据合同法第一百二十一条，查《〈中华人民共和国合同法〉立法方案》“当事人应对自己一方的第三人（如配件供应人、分包人、受托履行义务人）的原因造成违约负责。自己一方的上级机关的原因造成合同不能履行，也应适用此原则”。除此之外的第三人，当事人无需承担违约责任。房屋建设具有周期长的特点，从拿地、施工、验收各环节，需要政府层层审批，故，上述商品房买卖合同司法解释并没有对出卖人采用完全的严格责任，只要履行与合同不符就要承担违约责任，而是需要具备可归责于出卖人的原因，不仅排除了不可抗力，也排除不构成不抗力且不可归责于出卖人的普通事变。至于政府迟延履行交付净地的行为，无论该迟延交付行为是否构成不可抗力，均不属于出卖方的法定可归责事由。2.案涉房屋至今没有取得权属证书是由于政府等客观原因所致，我公司对此不存在过错。大连市甘井子区红旗街道向大连市国土资源和房屋局出具的《关于红旗水泥制品厂项目拆迁情况的函》明确说明：红旗街道负责案涉楼盘所在的土地拆迁，而且正是由于该项目摘牌时为“已批未供摘牌项目”，未动迁形成净地，导致目前暂时办理不了产权证，红旗街道承诺由其对此负责，而我公司在此事件中不存在任何过错。至于我公司在明知土地拆迁隐患而没有说明进而构成过错一节，因原告作为购房人为按套购房，非购置土地，不产生土地买卖合同的附随说明义务。也就是说，即便我公司当时明知，也不能确信将来政府仍然无法解决，故，原告要求我公司为政府迟延交付净地的行为买单，理据亦不充分。3.案涉房屋所在项目另案生效二审判决书，如（2018）辽02民终4081号，“本院认为”部分，调减违约金时也认可拆迁非保利公司单方所能控制，并减半计算违约金，进一步说明人民法院确认拆迁问题不是出卖人即我公司的原因。二、《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办理产权登记违约金的约定不构成格式条款，不应认定为无效。1.案涉《商品房买卖合同》第十五条约定合法有效。案涉《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办理产权登记违约金“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定也是经合同双方协商一致并自愿签订，是双方的真实意思表示，且不存在我国《民法典》规定的合同无效的情形，是合法有效的，且案涉《商品房买卖合同》绝非格式合同，而且该第十五条关于逾期办理产权登记违约金的约定也并非格式条款。明确约定因为我公司原因逾期办理产权证，我公司愿意支付违约金，并没有免除自己责任、加重对方责任，更没有排除对方主要权利，原告主张该第十五条约定属于格式条款完全是错误的。同时，双方在案涉补充协议第十四条的第三款还约定：“买受人特此声明，通过与出卖人仔细洽商、要求出卖人对其应当承担的义务、责任进行说明，已经对合同及补充协议的全部内容(包括权利、义务、责任)有了充分的了解并完全明白和同意”，原告现在却又以“格式条款”为由主张无效实属不该。2.案涉《商品房买卖合同》系辽宁省建设厅、辽宁省工商行政管理局监制的示范文本，可依据双方合意进行修改，双方在经协商一致后签署案涉合同，为双方真实意思表示。该示范文本说明第3条提到“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”该内容充分说明原被告双方作为合同当事人有权对示范文本进行修改或者增补，而最终签订的合同正是双方经过协商后签署的，是双方的真实意思表示。综上，我公司并非垄断企业，也并非行政机关，不可能强迫原告签订合同，涉案合同及补充协议系征得原告认可才签订，不属于格式条款。三、原告请求按“日万分之零点五”标准计算违约金，该违约金标准过高，请求法庭依法降低。综上所述，案涉房屋逾期办证非我公司原因所致，原告诉请我公司承担逾期办证违约金，既无事实基础也无合同或法律依据，恳请贵院在查明事实的基础上，依法驳回原告全部诉请。经审理查明：2014年5月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告出资购买被告开发的保利·西山林语楼盘内的商品房一套，该房屋位于甘井子区，建筑面积84.82平方米，总房款943,462元；交房日期为2014年10月31日前,同时约定被告应当在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，如确因被告责任自房屋交付之日起超过一年原告仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款。2014年10月31日，被告将案涉房屋交付原告使用至今。目前，案涉房屋所在同一楼宇的所有购房者均未取得各自的房地产权属证书。另查，2018年7月，大连市中级人民法院针对案涉房屋所在同一楼宇的其他二十三位购房者提出的相同诉求作出生效判决，相关判决最终认定购房者与被告签订《商品房买卖合同》第十五条有关“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效、被告应按“已付房款日万分之0.5”标准向购房者承担逾期办证违约金。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房地产登记信息查询表、大连市中级人民法院（2018）辽02民终4043号民事判决书以及本院的庭审调查笔录等在案佐证。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人基于真实意思表示，平等自愿签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方当事人均应按照合同约定履行自己的相关义务。合同签订后，原告即按合同约定将全部购房款943,462元支付给被告，被告收款后，虽然向原告交付了案涉房屋，但至今未将办理案涉房屋权属登记需由其提交的相关资料（含工程竣工验收备案手续）报送到产权登记机关，导致原告不能在双方约定的期限内取得房地产权属证书，被告应当承担违约责任。现，原告请求被告支付自2018年7月1日起暂计至2021年6月30日止的逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准以及“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定是否有效的问题，因上级法院在针对涉案楼盘同类型案件所做裁判中已经就相关问题及标准进行了明确认定，即“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效、逾期办证违约金标准应酌定调整为“已付房款日万分之0.5”，参照《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，本案应以上述裁判结果为尺度作出一致性判断，因此对相关问题及标准的认定理由不再重复表述。对于被告当庭提出的其他抗辩意见，因理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十七条、第五百八十五条规定，判决如下：一、原告栾晓丹与被告大连保利红旗房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金“但最多补超过已付房款的0.1%”的内容无效；二、被告大连保利红旗房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告栾晓丹逾期办证违约金51,654.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546元（减半收取，原告预交），由被告负担，此款应与上述款项一并给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员　司　萍二〇二一年九月二十八日书记员　宋子豪附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 百度搜索“马 克 数 据 网”