唐轶卓、大连天豪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终5825号

• 案件编号

  （2021）辽02民终5825号

• 案件名称

  唐轶卓、大连天豪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  唐轶卓;大连天豪房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5825号上诉人（原审原告）：唐轶卓，女，1976年3月8日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：唐学明，男，1945年11月14日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区，系唐轶卓父亲。被上诉人（原审被告）：大连天豪房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连甘井子区祥溢园81-1号，统一社会信用代码91210200669237317E。法定代表人：杨传来，该公司董事长。委托诉讼代理人：于桂萍，女，该公司员工。委托诉讼代理人：曲贺，女，该公司员工。上诉人唐轶卓因与被上诉人大连天豪房地产开发有限公司（简称天豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初11271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐轶卓上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、变更原审判决第一项中逾期办证违约金的计算标准为日万分之一；3、判令天豪公司立即协助上诉人唐轶卓办理案涉房屋所有权证；4、案件受理费由天豪公司承担。主要事实与理由：1、案涉《商品房买卖合同》中明确约定，天豪公司应当在商品房交付使用后180日内，办理权属登记。双方协商后，唐轶卓做出巨大让步，约定天豪公司办理房屋产权登记可以延迟到730天内。但天豪公司仍然不能有效履行合同，且小区房屋被查封，是因为天豪公司经营出现问题，无法偿还债务，才将房屋抵押给他人，导致小区部分房屋查封，天豪公司应当负有全部过错。2、天豪公司提供的证词有严重错误。案涉小区部分房屋属于查封状态，但是并不影响办理权属登记，小区分为四期建设，案涉房屋为小区二期2号楼，天豪公司可以分期办理权属登记。并且案涉房屋于2017年4月查封，已经超出检察机关法院结案的时效，而且此案件在检察机关查不到任何信息，说明天豪公司在伪造理由，逃脱法律责任。3、天豪公司存在欺诈行为，案涉房屋2017年4月就已查封，天豪公司却未在2017年12月于上诉人签订案涉合同时将该情况如实告知。4、案涉房屋已经具备办证条件，天豪公司应立即协助上诉人办理。天豪公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。唐轶卓向一审法院起诉请求：1、判令被告立即协助原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2020年3月9日至2020年9月21日）共计14303元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月9日，唐轶卓与天豪公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：唐轶卓出资购买天豪公司开发的位辽宁省大连市甘井子区号（项目工程号为碧水轩亭一期第4幢1单元7层1号）、建筑面积85.45平方米的商品房，房屋总价款为726,048元整；办理案涉房屋所有权登记的期限为两年，自案涉房屋交付之日起计算，由唐轶卓负责办理，如果因天豪公司责任，自房屋交付之日起超出两年，唐轶卓仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，天豪公司承担已收房款的日万分之一的违约金，直至可以办理该房屋所有权登记日止；合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，唐轶卓依约交付房款726048元。2018年3月9日，天豪公司将案涉房屋交付唐轶卓居住使用至今。一审法院另查，2015年11月2日，天豪公司与于盛签订协议，议定：天豪公司将碧水轩亭小区内第2号楼1—4单元中的52套房屋（总的建筑面积为4490.98平方米）折价抵给于盛，已偿还拖欠于盛的股权转让款及其他债务。2017年4月，检察机关以于盛涉嫌犯罪为由，将上述52套房产全部查封，同时被查封的还有案涉小区所占用的全部土地。目前，检察机关的查封措施尚未解除，唐轶卓至今没能取得案涉房屋的权属证书。一审法院认为：唐轶卓与天豪公司签订的《商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。生效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人双方均应按照上述商品房买卖合同全面完整地履行自己的义务。合同签订后，唐轶卓即按合同支付全部房款，履行了自身义务。天豪公司收款后，即应按合同约定按期交房并配合唐轶卓办理案涉房屋的权属登记。现，天豪公司未能在合同约定的期限内即2020年3月9日前将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案，构成违约且已经造成原告利益受损，依法应当承担相应的违约责任。现唐轶卓请求判令天豪公司支付逾期办证违约金，理由正当且证据充分，一审法院予以支持。关于立即协助办证一节，考虑到案涉小区所占用的土地以及小区部分房屋目前仍处在被查封状态，该司法强制措施直接影响案涉小区各楼盘权属登记的正常办理，该查封行为何时才能得以解除，唐轶卓也无法提前预判，因此，立即协助办证在客观上暂时无法实现，唐轶卓此项请求属于结果不能，利害关系人可待办证条件成就时另行主张。关于违约金的适用标准一节，如前所述，查封行为客观上直接制约办证行为的实现，其不以天豪公司的意志为转移，更不是天豪公司主观追求的结果，因此，从过错程度分析，天豪公司对此并不应当负有全部过错。结合案情，应由天豪公司按日万分之0.5为标准承担逾期办证违约金更为恰当。至于天豪公司当庭提出的相关抗辩意见，理由适当，一审法院予以考虑。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，天豪公司支付唐轶卓逾期办证违约金（自2020年3月9日起至天豪公司将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案之日止，按总房款726048元的日万分之0.5为标准计算）；二、驳回唐轶卓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79元（减半收取，唐轶卓已预交），由天豪公司负担，此款应于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，双方当事人对一审已查明的案件事实均无异议，亦均未提交新证据。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。另补充查明，天豪公司于本案二审期间认可案涉房屋于2021年6月已经具备办理产权证的条件，但称办理案涉房屋产权证还需要其向唐轶卓提供案涉房屋权属登记申请书以及商品房销售统一发票。本院认为，唐轶卓与天豪公司签订的案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。关于唐轶卓主张天豪公司协助办理房产过户登记一节，本院认为，根据案涉商品房买卖合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”有关约定，天豪公司具有协助唐轶卓办理案涉房屋权属登记的义务。二审中，天豪公司认可案涉房屋于2021年6月已经具备办证条件，在此情况下，唐轶卓要求天豪公司协助办理案涉房屋所有权登记的请求，符合合同约定，本院予以支持。关于一审法院所认定的逾期办证违约金计算标准是否合理的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。具体到本案，唐轶卓已于2018年3月9日接收案涉房屋并使用至今，实现了所购房屋的基本使用功能。天豪公司此前因案涉房屋所在地块被查封导致其客观上无法办理案涉房屋的权属登记，但天豪公司确有向司法机关申请解除案涉房屋项下土地的查封，主观上没有拖延办理案涉房屋产权登记的故意。因此，本院认为，一审法院当时在考虑案涉房屋无法办证的客观原因和天豪公司的主观过错情况下，再结合唐轶卓对其所受损失的举证情况，认定由天豪公司按日万分之0.5标准承担逾期办证违约金，符合前述司法解释的规定，本院予以确认，对天豪公司应当承担逾期办证违约金之日即自2020年3月9日起，至本判决确定天豪公司协助办理案涉房屋所有权登记手续的期限届满之日，天豪公司应按照一审判决认定的按已收房款的日万分之0.5的计算标准向唐轶卓给付逾期办证违约金。至于天豪公司是否在本判决确定的天豪公司协助唐轶卓办理案涉房屋所有权登记手续的期限内履行该项义务，以及在此之后是否产生新的逾期办证违约金，尚不确定。故对天豪公司未按本判决确定的期限履行协助办证义务之后产生的逾期办证违约金，唐轶卓可视天豪公司的履行情况另行主张。关于天豪公司主张违约金应计算至天豪公司将办理权属登记需由其提供的资料报送至权属登记部门备案登记之日止的观点，本院认为，在天豪公司取得商品房首次登记证明后，案涉房屋虽具备了办证条件，但天豪公司也认可其还需向唐轶卓提供其他一些办理所有权转移登记的手续材料，唐轶卓才可以办理房屋所有权登记。现天豪公司未提供其所称的其他办证手续导致唐轶卓未能办理房屋所有权登记，仍属因天豪公司原因导致的逾期办证。且依据双方合同约定，天豪公司应承担逾期办证违约金至唐轶卓可以办理案涉房屋所有权登记之日止。故天豪公司该项意见，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，唐轶卓的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初11271号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初11271号民事判决第一项为：大连天豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付唐轶卓逾期办证违约金（自2020年3月9日起至本判决确定的天豪公司协助唐轶卓办理案涉房屋所有权登记手续的期限届满之日止，按总房款726048元的日万分之0.5为标准计算）；三、大连天豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内协助唐轶卓办理位于大连市甘井子区（项目工程号为碧水轩亭一期第4幢1单元7层1号）房屋的所有权登记手续；四、驳回唐轶卓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费79元（唐轶卓已预交），由大连天豪房地产开发有限公司负担；二审案件受理费79元（唐轶卓已预交），由大连天豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　贾春雨审判员　　任　娲审判员　　张　钱二〇二一年九月十日书记员　　张　宁