陈延庆、鞍山雷迅物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽03民终3382号

• 案件编号

  （2021）辽03民终3382号

• 案件名称

  陈延庆、鞍山雷迅物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省鞍山市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省鞍山市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  陈延庆;鞍山雷迅物业服务有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3382号上诉人（原审被告）：陈延庆，男，1984年10月19日出生，汉族，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山雷迅物业服务有限公司，住所地鞍山市铁东区工人街3号-75。法定代表人：王用民，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩晓光，该公司工作人员。上诉人陈延庆因与被上诉人鞍山雷迅物业服务有限公司（以下简称雷迅物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈延庆，被上诉人雷迅物业公司的委托诉讼代理人韩晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈延庆上诉请求：1.撤销鞍山市立山区人民法院（2021)辽0304民初1484号民事判决；2.判决被上诉人返还2014年8月至2020年8月的一部电梯费；3.判决被上诉人对小区六年服务质量不合格、走廊里的暖气片缺少、房屋价值降低给本人的损失予以补偿。事实和理由：2014年被上诉人接管小区，服务标准很差。小区几乎没有绿化，收取的服务费不知道干什么了。小区的楼宇门和楼宇对讲几乎在长年维修状态，园区的安保几乎没有。在被上诉人服务的六年里小区里的电动车多次被盗。本人脱在门外的鞋丢了三双，找被上诉人就说让报案，调取监控根本看不清人脸。上诉人多次找到房管局、物业办和街道社区，协调解决服务质量差的问题。电梯房上面的基站用电是用的电梯电。雷迅物业公司辩称，依法裁决，电梯费一年360元是用于电梯的维保和年检。电费问题跟物业没有关系。雷迅物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业费665元，电梯费360元，并由被告向原告按欠费数额665元每日3‰标准，分别支付自2019年8月20日起计算至实际给付之日止物业费期间的滞纳金，合计：1122元，共计：2147元；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告鞍山雷迅物业服务有限公司系鞍山市立山区水之源小区的物业服务公司，被告系该小区4号楼10层4号业主，该房屋的建筑面积为79.15平方米。原告与水之源业主委员会签订《物业管理委托合同》及《辽宁省物业服务合同》，该合同主要约定：原告为水之源小区提供物业服务，物业服务费标准为住宅0.7元/平/月，电梯费30元/户/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰收取滞纳金。物业服务期限至2020年8月19日止。自合同签订起，原告对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。被告自2019年8月20日至2020年8月19日止未向原告交纳过物业费及电梯费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告自签订《物业管理委托合同》之日起为水之源小区业主提供物业服务，与水之源业主委员会签订的两份物业服务合同均属合法有效，对被告陈延庆具有约束力，且已实际履行。原告履行了服务义务后，被告却未按约定交纳物业管理费，故该院对被告欠缴物业服务费的事实予以确认，被告拖欠自2019年8月20日至2020年8月19日的物业费665元(0.7元/月/平×79.15平×12个月=665元)，电梯费360元(30元/户/月×12个月=360元)。故对原告要求被告支付物业费665元及电梯费360元的诉讼请求该院予以支持。关于原告主张被告支付其滞纳金(按日3‰计算)一节。该院认为，考虑到被告未按约支付物业管理费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故该院对该项诉讼请求不予支持。关于被告辩称仅入住后使用一部电梯，要求返还电梯费一节。该院认为，原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，被告对此可另行主张权利，本案暂不予处理。关于被告辩称物业未公布财务情况一节，由于原被告双方所签订的前期物业服务合同约定收费方式为酬金制，原告作为物业服务企业应当将物业管理的收支情况定期公布，接受全体业主的监督，物业服务企业没有按照约定定期公布的，小区业主应当向业主委员会反映，与物业服务企业沟通要求其及时公布收支情况，保证其对收支情况的知情权，现原告在庭审中表示已委托审计机构对财政情况进行审计，审计后会公示给全体业主，在此期间业主可以去物业公司查阅账目。被告以此为由不交纳物业费，显系不妥，故该院对被告的该项辩解不予支持。关于被告辩称物业服务差一节。该院认为，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，原告的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令被告完全满意的承担，但未构成重大瑕疵。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境，现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故该院对被告的该项辩称不予支持。据此判决：被告陈延庆于该判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山雷迅物业服务有限公司自2019年8月20日起至2020年8月19日止的物业费665元及电梯费360元。案件受理费50元(原告预交)，减半收取25元，由被告陈延庆承担。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人之间的物业服务合同依法成立，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被上诉人已基本履行了合同约定的物业管理服务义务，上诉人作为小区业主接受了被上诉人提供的服务，依法应当向被上诉人支付相应的物业管理费。原审判决结合本案实际情况，判决被上诉人支付所欠物业费及电梯费并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出被上诉人应返还2014年8月至2020年8月的一部电梯费的问题。一审审理期间上诉人并未就此提出反诉并缴纳反诉费用，原审法院对此未予处理并无不当，应予维持。关于上诉人提出被上诉人的物业管理服务未达到合同约定的服务质量标准的问题。因物业服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务企业一旦接受委托，便需在合同期内提供持续的物业服务，具有整体性、持续性和不可分割性的特点，如果个别业主不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。合同履行过程中，若业主对物业服务不满意，可与物业服务企业加强沟通或通过业主大会、业主委员会向物业服务企业主张权利。本案中，被上诉人履行合同存在瑕疵尚不足以构成免除业主交费义务的正当理由，且一审法院也基于督促被上诉人提升物业服务质量考虑，驳回了被上诉人关于滞纳金的请求，该处理适当，本院予以维持。关于上诉人提出被上诉人的物业管理服务质量不合格，给其造成了损失，要求被上诉人赔偿损失的问题。该主张属于独立的诉讼请求，其在一审中未提出反诉，被上诉人对此亦不予认可，故本院不宜在本案中对其此项主张一并处理，上诉人可依法另行向被上诉人主张权利。综上所述，陈延庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈延庆负担。本判决为终审判决。审 判 长　　郭　盈审 判 员　　王珍付审 判 员　　宋　锦二〇二一年九月二十三日法官助理　　马海笙书 记 员　　蒋　阳 来源：百度“马 克 数据网”