苏丽心、广州颐正物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终15740号

• 案件编号

  （2021）粤01民终15740号

• 案件名称

  苏丽心、广州颐正物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  苏丽心;广州颐正物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15740号上诉人（原审被告）：苏丽心。委托代理人：柯柏松，系广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州颐正物业管理有限公司。法定代表人：张必勇，总经理。委托代理人：吕芷晴，系该司职员。上诉人苏丽心因与被上诉人广州颐正物业管理有限公司（以下简称颐正公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。苏丽心上诉请求：1.上诉人不服原审判决，请求依法改判，驳回被上诉人全部诉讼请求；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、对于一审判决支付综合管理费75元，我方认为没有事实依据。物业管理合同明确标明，物业管理服务费为50元，推广费25元(并约定每年不少于12次)，但颐正公司只提供了4次的推广合同，其他全部是节假日的例行联谊活动，根本不是专门的推广活动，明显己违约，属于物业管理服务期间没有尽责履行服务。一审判决并未对是否进行了推广，作出事实查明，也没有作出评价，就按照75元标准判决物业管理费，没有事实依据。二、一审判决按照原服务合同的标准，判决支付2020年开始的物业管理费，没有事实依据。原《物业管理服务合同》约定的期限至2019年12月31日，双方并没有签订新的合同，退一步讲，即使颐正公司实际在该区域进行所谓的管理，但是有关费用，应该重新约定，或者参照同商场的价格参考决定，简单的援引原合同标准，判决物业管理和推广费用，没有法律依据。三、合同约定期于2019年12月31日期满合同自然终止，一个月后退还服务保证金，我方主张抵销有法律依据。我方缴纳了颐正公司收取保证金8796元，根据合同，应该退回，我方主张抵销，有法律依据。而且在合同到期后，颐正公司继续收取保证金，没有合同依据。四、颐正公司没有按照物业管理合同的要求提供服务。颐正公司违法占有和出租公共空间，违法屏蔽和占用消防以及其他公共通道的问题，我方已经提供了《公证书》图片，一审法院没有进行现场查证，这关系到颐正公司是否履行职责问题，一审判决没有查清这一事实。综上所述，请求二审法院依法驳回颐正公司的一审诉讼请求。广州颐正物业管理有限公司答辩称：一、虽然苏丽心与我司签订的《物业管理服务合同》己于2019年12月31日到期，但涉案房屋所在的商场至今没有成立业主委员会，且我司一直以来都按合同约定，为商场提供物业管理服务，关于该项事实，我司在一审时也提供了多项证据予以证实。故苏丽心仍应继续履行合同，按约定支付管理费及无权要求退还服务保证金。二、我司已提供了一年不少于12次的推广活动。双方签订的《物业管理服务合同》2.2条中已明确说明“推广费主要包括整体品牌的推广费，统一商场形象设计、创意及策划、宣传服务等费用，统一产品促销及活动费用，经营培训咨询费用、商场其他宣传资料及会员服务管理等所产生的费用”。举办节假日活动，促进商场人流，提高商家营业额是一般商场最常用的推广方式，且我司也为活动付出了大量的人力物力，苏丽心亦是宣传活动的受益主体。苏丽心将我司提供的节假日活动排除在推广活动之外，是不正确且不合理的，同时其应支付相应的推广费用。三、75元／平方/月是双方在《物业管理服务合同》中约定的价格，也是整个商场对于综合管理费用的统一定价。此定价并未违反相关部门的规定，我司按照此标准收综合管理费是合法合理的。四、我司没有违法屏蔽和占用消防通道，我司作为物业公司并没有开展租赁业务，也不存在违法占有和出租公共空间，苏丽心不能据此为由拒交物业管理费。况且，上诉人己对该项诉求另外提起诉讼。综上所述，苏丽心的上诉请求没有任何的合同依据与法律依据，请求二审法院依法驳回其全部上诉请求。庭后补充答辩意见：我司提交的我司微信公众号文章截图证实了我司开展了统一品牌促销等宣传活动，不仅只是在节假日发表文章充当宣传推广，足以说明我方已切实履行合同，推广活动从内容到数量都符合合同约定。苏丽心与我司及其全资母公司广州颐高信息科技集团有限公司前后签订过三份《物业管理合同》或包含物业管理费条款的合同，从未提出异议。综上，苏丽心一直享受颐正公司的物业服务，应该缴纳足额的物业管理费并支付延迟缴纳物业管理费的违约金。一审法院经审理查明:一、涉案房屋位置:广州市天河区天河路490号1层141铺。二、涉案房屋建筑面积：29.1516平方米。三、综合管理费缴纳标准：2186元/月，包括物业管理费50元/平方米/月，推广费25元/平方米/月。颐正公司就此提交原、苏丽心于2011年12月30日签订的《物业管理服务合同》予以证实，显示双方约定的管理期限自2012年1月1日起至2019年12月31日止。四、综合管理费缴纳日期：综合管理费每三个月支付一次，第一次缴款在合同签订之日付清，以后每次缴款应在该物业管理服务期开始前十日付清。颐正公司主张综合管理费按季度每三个月为一期缴纳一次，每期综合管理费应在该物业服务期开始前10日付清即上一期最后一个月的21日前缴纳。五、拖欠综合管理费的违约金标准：每逾期一日按拖欠金额的0.1%计付违约金。六、颐正公司诉请：1、苏丽心向颐正公司支付2019年4月1日至2020年3月31日的综合管理费26232元（2186元/月×12个月）及违约金【以每季度拖欠的综合管理费6558元为本金，按每日0.1%的标准，分别自上季度最后一个月的22日起计至清偿之日止；违约金以不超过本金为限】。2、苏丽心承担本案的诉讼费。七、其他需要说明的事项：1、苏丽心认为其与颐正公司签订的《物业管理服务合同》已到期，故颐正公司无权诉请2020年的综合管理费；且苏丽心已交的服务保证金应抵扣综合管理费；综合管理费中的推广费缺乏事实依据，颐正公司并未进行推广；另颐正公司长期占用公共部分出租收益，且改变一楼房屋的原有格局，致使涉案房屋无法正常经营；综上，颐正公司无权主张综合管理费及违约金，且违约金的标准过高。苏丽心就其上述主张提交了《公证书》(其内拍摄时间为2019年6月26日的照片显示涉案房屋在营业中，另有部分区域被围蔽，其上写明“商场整改规划中，敬请期待”)及《一楼图纸》（标注有非法占用消防通道及公共展厅区域、违法搭建阁楼区域、违法搭建实体墙区域）予以证实。2、颐正公司对苏丽心提交的《公证书》、《一楼图纸》的真实性予以确认，关联性不予确认，出现围蔽是因为其他房屋在进行招租及装修，围蔽是合理的，且无法证明苏丽心的经营受到影响；至于管理期限的问题，因涉案房屋所在商场至今没有成立业主委员会，颐正公司一直在为商场提供管理及推广服务，故苏丽心仍应按双方的约定支付综合管理费，且苏丽心无权要求退还服务保证金。颐正公司就此提交了《委托书》、《授权证明》证明颐正公司系受广州颐高信息科技集团有限公司委托对广州市天河区天河路490号壬丰大厦1-5层提供物业服务；提交了诸多照片、文件证明其在诉请期间对涉案房屋所在商场进行管理及推广的事实。一审法院认为：颐正公司与苏丽心签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。颐正公司已提交了《委托书》、《授权证明》等证据证明其是案涉房屋所在商场的物业管理公司，且其与苏丽心签订了《物业管理服务合同》，为包括涉案房屋在内的商场提供物业管理服务，苏丽心作为案涉商铺的产权人，依法应向颐正公司支付相应的综合管理费。虽上述《物业管理服务合同》约定的期限至2019年12月31日，但基于此后商场业主并未选聘新的物业服务企业，颐正公司亦举证证实其仍在为涉案房屋所在的商场提供管理及推广服务，故此颐正公司有权根据《物业管理服务合同》约定的标准向苏丽心主张综合管理费，经计算，苏丽心应向颐正公司支付2019年4月1日至2020年3月31日的综合管理费为26232元（2186元/月×12个月）。而苏丽心关于以服务保证金抵扣综合管理费的意见，因颐正公司不予同意，苏丽心亦未在一审中提起反诉，一审法院对此不予审处。根据《物业管理服务合同》约定，涉案房屋的综合管理费为每三个月支付一次，每次缴款应在该物业管理服务期开始前十日付清，苏丽心未按时支付的，按照每日1‰的标准支付违约金；现颐正公司要求苏丽心支付迟延交纳2020年以前的综合管理费的违约金，有其合同依据；而2020年开始虽双方未续签物业服务合同，但苏丽心拒缴综合管理费确给颐正公司造成利息损失；综合考虑到苏丽心有关违约金标准过高的抗辩意见，一审法院根据公平原则，酌情判令苏丽心向颐正公司支付违约金/利息【以每季度拖欠的综合管理费6558元为本金，分别自上季度最后一个月的22日起计至清偿之日止；自2019年3月22日起至2019年8月19日止的违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至清偿之日止的违约金/利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；违约金/利息以不超过所欠本金为限】。至于苏丽心有关颐正公司占用公共部分出租收益，且改变一楼房屋的原有格局，致使涉案房屋无法正常经营，其有权拒付综合管理费的主张；因苏丽心提供的证据并不足以证明其主张，且亦不属本案物业服务合同纠纷的调处范围，故在苏丽心提供的证据不足以证明颐正公司在履行物业管理义务的过程中存在违约行为的情况下，原审法院对苏丽心上述拒付综合管理费的抗辩意见不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，苏丽心向颐正公司广州颐正物业管理有限公司支付广州市天河区天河路490号1层141铺在2019年4月1日至2020年3月31日所欠的综合管理费26232元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，苏丽心向广州颐正物业管理有限公司支付迟延交纳上述综合管理费的违约金/利息【以每季度拖欠的综合管理费6558元为本金，分别自上季度最后一个月的22日起计至清偿之日止；自2019年3月22日起至2019年8月19日止的违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至清偿之日止的违约金/利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；违约金/利息以不超过所欠本金为限】。如果未按一审法院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费456元由苏丽心负担。本院二审期间，颐正公司提交证据1.“广州颐高数码广场”微信公众号截图，证明上诉人一直切实履行合同，2020年度仅在微信公众号上宣传、展示的商场活动就超过12次。2.宣传海报，证明上诉人2021年上半年度展开的对商城的海报推广宣传活动就已达12次。苏丽心质证表示对两证据的真实性无异议，但与本案没有关联性，因为根据物业管理服务合同，所谓的推广费用，是整体品牌的推广费，统一商场形象设计，创意及策划，宣传，统一产品促销及活动，经营培训咨询，其他的宣传资料以及费用服务管理，而并不是说我在公众号上，逢情人节或者端午节发一个图片就可以。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案争议的焦点为：苏丽心是否应向支付案涉商铺2019年4月1日至2020年3月31日的综合管理费。颐正公司与苏丽心签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然该《物业管理服务合同》已于2019年12月31日到期，但此后颐正公司仍在为涉案房屋所在的商场提供物业管理服务及推广服务，苏丽心作为案涉商铺的产权人，理应向颐正公司支付相应的综合管理费。原审法院据此判令苏丽心向颐正公司支付2019年4月1日至2020年3月31日的综合管理费26232元，并无不当，本院予以维持。苏丽心上诉主张颐正公司未能提供涉案合同约定的12次推广活动，但未提交证据证明，其主张颐正公司存在违法占有、出租公共部分的问题，不属本案物业服务合同纠纷的调处范围，至于苏丽心要求以服务保证金抵扣综合管理费的主张，由于颐正公司表示不同意抵消，苏丽心亦未在本案中提起反诉，一审法院对此不予审处，并无不当，苏丽心可另寻途径解决。综上所述，上诉人苏丽心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元，由苏丽心负担。本判决为终审判决。审 判 长　　李　焕审 判 员　　马健中审 判 员　　陈少波二〇二一年九月十日法官助理　　车　莉书 记 员　　容爱玲