鞍山葆盛物业管理有限公司、鞍山银行股份有限公司西柳支行物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）辽0381民初7294号

• 案件编号

  （2021）辽0381民初7294号

• 案件名称

  鞍山葆盛物业管理有限公司、鞍山银行股份有限公司西柳支行物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  海城市人民法院

• 所属地区

  海城市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  鞍山葆盛物业管理有限公司;鞍山银行股份有限公司西柳支行

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第二百五十三条

海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初7294号原告：鞍山葆盛物业管理有限公司，统一社会信用代码91210381055692112Q，住所地海城市开发区黄河社区俪景小区。法定代表人：孔德强。委托诉讼代理人：蔡金龙，系该公司职员。委托诉讼代理人：李刚，系该公司职员。被告:鞍山银行股份有限公司西柳支行，统一社会信用代码91210381692699819，住所地海城市西柳市场中入口50米东。负责人：薄涛，系该支行行长。委托诉讼代理人：沈宝龙，系该公司职员。委托诉讼代理人：潘峰，系该公司职员。原告鞍山葆盛物业管理有限公司诉被告鞍山银行股份有限公司西柳支行物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月21日受理后，依法适用简易程序，分别于2021年8月18日、2021年9月3日二次公开开庭进行了审理，第一次开庭原告鞍山葆盛物业管理有限公司委托诉讼代理人蔡金龙、李刚、被告鞍山银行股份有限公司西柳支行的委托诉讼代理人沈宝龙、潘峰均到庭参加诉讼，第二次开庭原告鞍山葆盛物业管理有限公司的委托诉讼代理人蔡金龙、李刚到庭参加诉讼，被告鞍山银行股份有限公司西柳支行经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告鞍山葆盛物业管理有限公司诉称：被告鞍山银行股份有限公司西柳支行是我公司俪景佳园小区1#2011门店281.56平的业主，从2014年7月16曰至2021年7月16日拒绝交付7年的物业费欠23651元。为此，我公司工作人员多次催要无果，现已拖欠物业费合计23651元。原告认为：被告人长期拖欠物业费的行为，不仅在小区业主中造成一定的负面影响，还干扰了小区的正常管理和经营活动，故诉至人民法院。请求判令：被告给付拖欠的物业费281.56平x1元x84个月=23651元并承担3‰违约金及本案的诉讼费。被告鞍山银行股份有限公司西柳支行辩称：被告认为原告在此案所述与事实不符，1.原告的诉求没有事实和法律依据。被告自2014年购买该小区房产成为小区业主至今，未与原告签订过任何物业服务合同或者协议，不知道有原告该小区物业服务公司的存在，直到被原告起诉，在此之前，被告没有收到过原告任何形式的催讨物业费的通知。同时，被告所购买的房产为临街商铺，且从购买至今一直处于闲置状态，并未投入使用，被告一方面没有与原告达成书面合同或者协议作为彼此之间的约束，另一方面也从未实际接受过原告提供的物业服务。因此原告向被告索要物业费的诉求没有事实和法律依据。至于原告要求被告承担3‰的违约金，更是没有理由和依据的。2.原告作为案涉小区物业管理服务公司，其身份的合法性存疑。根据国家法律规定，小区业主委员会的成立、物业公司的选聘等事项均需以召开业主大会的形式由小区业主共同决定，但被告作为小区业主从始至终未接到业主大会召开的通知，对于业主大会的表决事项毫不知情，能够代表小区全体业主与物业公司签订物业服务协议的小区业主委员会是否存在，其成立是否符合法定程序，原告作为小区物业管理服务公司，是否是由该小区业主大会通过合法程序选聘的，这一切被告作为小区业主均不知情，被告想通过小区业主委员会来核实上述问题，但未能与其取得联系，无法考证。因此被告对于原告作为案涉小区物业管理服务公司的身份的合法性存疑。3.原告部分诉请的诉讼时效已经届满。被告于今年7月27日收到贵院邮寄的开庭传票，在此之前，被告未收到过原告任何形式的催讨物业费的通知，根据民法典第一百八十八条及一百九十二条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。据此即使原告作为案涉小区物业管理服务公司的身份合法，且真实地签订了有效的、对被告有约束力的物业服务合同或者协议，那么原告请求支付的2018年7月之前的物业费，也早就已经过了诉讼时效，被告有权利拒绝支付。经审理查明：被告鞍山银行股份有限公司西柳支行系俪景家园小区1号楼2011门店的业主，建筑面积为281.56平方米。被告从2014年7月16日至2021年7月16日拒绝交付7年的物业费23651元（281.56平方米×12个月×7年×1元）。另查，2013年9月7日，海城市东兴房屋开发有限公司与海城市兴盛物业管理有限公司签订物业委托管理合同。2015年8月15日，俪景佳园小区业主委员会备案主管部门。2015年10月23日，俪景佳园小区业主委员与海城市兴盛物业管理有限公司签订物业服务委托合同。2019年1月23日，海城市兴盛物业管理有限公司更名为鞍山葆盛物业管理有限公司。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据有：1.物业服务委托合同1份；2.营业执照1份；3.变更登记核准书；4.收费公示牌1份；5.催缴单1份；6.服务照片1份；7.社区证明1份；8.业主维护安徽备案表一份；9.照片4张；10.物业委托管理合同1份；11.社区证明1份。以上证据，经本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，依法成立的物业合同受法律保护。鞍山葆盛物业管理有限公司与俪景家园业主委员会签订的物业服务委托合同，合法有效。原告为该小区业主提供实际物业服务，基本履行了应尽义务，被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，应交纳物业费，被告未依约交纳，显系无理。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”故对原告要求被告缴纳物业费23651元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期缴纳物业费违约金的诉请一节，原告的物业服务并不能达到全体业主满意的程度，其有待进一步改善。故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于被告辩解综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、被告鞍山银行股份有限公司西柳支行于本判决生效后10日内给付原告鞍山葆盛物业管理有限公司物业费23651元；二、驳回原告鞍山葆盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费196元，由被告鞍山银行股份有限公司西柳支行承担，此款原告鞍山葆盛物业管理有限公司已垫付，被告鞍山银行股份有限公司西柳支行在履行本判决所确定的给付义务时，加付196元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。并于递交上诉状的同时或者上诉期满后七日内预交上诉案件受理费，过期不预交上诉案件受理费视为放弃上诉。审判员　　侯晓梅二〇二一年九月十四日书记员　　梁冬雪 马 克 数 据 网