张保立等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10611号

• 案件编号

  （2021）京03民终10611号

• 案件名称

  张保立等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  张保立;顾永杰

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10611号上诉人（原审原告）：顾永杰，男，1969年12月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张斌，北京市当代律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张保立，男，1971年1月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姜丹霞，北京市天溢律师事务所律师。上诉人顾永杰与上诉人张保立房屋租赁合同纠纷一案，双方因均不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初9648号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顾永杰上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项；2.判决张保立支付租金人民币800万元；3.判决张保立支付供暖费人民币15万元；4.判决张保立支付违约金人民币66.3万元；5.判决本案一审、二审案件受理费由张保立承担。事实与理由：1.一审法院关于顾永杰主张2019年6月30日至2020年1月8日期间的租金依据不足的结论属于认定事实不清、适用法律不当。2.一审法院关于2020年1月9日至2020年11月4日期间疫情防控措施对歌厅经营确会产生一定影响，酌情判处该期间租金，属于认定事实不清，适用法律错误。3.一审法院关于顾永杰未能保障房屋符合租赁用途，主张供暖费依据不足的结论属于认定事实不清。4.一审法院关于顾永杰主张违约金依据不足的结论属于认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定“结合双方款项往来可知，张保立与顾永杰履约期间并未严格依据约定时间支付租金，顾永杰对此亦未提出异议，因涉租记屋断水断电造成经营受限，张保立未能履行后结租金支付义务，且断水断电期间租金判以不予支付，现顾永杰以2019年5月应付租金为基数主张违约金依据不足，本院不予以支持”该部分认定与事实严重不符。张保立辩称：不同意顾永杰的上诉请求。张保立上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，依法改判或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费均由顾永杰负担。事实与理由：1.一审法院未能审查顾永杰是否享有出租权，即认定诉争合同有效系属认定基本事实不清。2.一审法院未能就诉争合同的效力进行法律价值判断，适用法律严重错误。3.一审法院证据认定有违法律、司法解释的规定，剥夺当事人合法权利。未能采信已被人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，擅用法庭调查权利，采信应经质证而未质证的陈述，枉顾在案书证。顾永杰辩称：不同意张保立的上诉请求。顾永杰向一审法院起诉请求：1.判令双方于2017年9月10日签订的《租赁合同书》自2020年11月4日解除；2.判令张保立支付租金800万元；3.判令张保立支付供暖费15万元；4.判令张保立支付违约金66.3万元。一审法院认定事实：2017年9月10日，顾永杰（甲方）与张保立（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方作为经营场地，面积约4600平方米。租赁期限自2017年9月15日至2025年4月30日，免租期于2017年9月15日至2017年11月30日。2017年12月1日至2020年11月30日期间，年租金600万元；2020年12月1日至2023年11月30日期间，年租金630万元；2023年12月1日至2025年4月30日期间，年租金66.15万元。租金支付方式为半年付。乙方于2017年9月20日前交纳押金50万元及2017年12月1日至2018年11月30日期间租金450万元，2017年12月1日至2018年11月30日所欠甲方房租200万元，2018年2月1日前付100万元，2018年5月1日前付100万元，乙方再次付款应提前30日付清。甲方为乙方提供水、电、冷暖气、上下水，如果改造费用全部由乙方承担。乙方应当以自己的名义进行经营，自行承担经营期间发生的费用，水费每吨6.1元，电费每度1.3元，电话费按实际发生收取，10日前付清；制冷费、取暖费按每年15万元收取。如乙方未按甲方规定的时间按时交纳费用，则甲方有权每日按所欠金额的1%收取滞纳金。经询，双方均确认张保立支付押金50万元及租金900万元，涉租场地由张保立经营歌厅。2019年6月30日涉租场地停水停电，直至2020年1月9日恢复水电。2020年11月4日，案外人郝鸿毅持债权转让手续收回涉租房屋。经查，北京利恒中天商务服务有限公司（以下简称利恒公司）曾以房屋租赁合同纠纷为由将北京亚辰伟业汽车销售中心（以下简称亚辰中心）、第三人北京天唱豪情餐饮娱乐有限公司（以下简称天唱公司）诉至法院。经审理查明，亚辰中心与利恒公司签署《北京亚辰伟业汽车销售中心租赁合同》，利恒公司承租涉租房屋用于经营场地，租期自2010年6月1日至2025年5月31日。利恒公司称签约后未实际履行，涉租房屋由天唱公司实际使用并支付租金。法院于2019年1月29日作出（2017）京0105民初75324号民事判决书，判决解除《北京亚辰伟业汽车销售中心租赁合同》，驳回利恒公司的其他诉讼请求。庭审中，顾永杰表示于2010年6月1日与亚辰中心签署租赁合同书承租涉租房屋经营歌厅，租期自2010年6月1日至2025年5月31日，2017年将涉租房屋转租给张保立。涉租房屋一直由顾永杰使用，租金也由顾永杰交付，不认可生效判决书所涉租赁合同书。在张保立欠付租金后，顾永杰曾于2020年9月27日向张保立送达解约通知，但张保立未能腾退房屋。后顾永杰于2020年11月4日将涉租房屋出租给郝鸿毅，郝鸿毅将房屋收回。就此，顾永杰提交租赁合同书等为证。张保立对于顾永杰所述不予认可。诉讼期间，法院向郝鸿毅了解情况，其表示自顾永杰处承租涉租房屋，双方之间系租赁关系，并非债权转让关系。一审法院认为：合同作为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其效力问题属于法律价值判断之范畴。依法成立的合同，自成立时生效；合同效力的否定性评价应严格依法判断。本案中，顾永杰与张保立签订之《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，张保立所述无权处分并非合同无效法定事由，《租赁合同书》应属有效，双方均应遵守。结合查明事实可知，张保立于2020年11月4日搬离涉租场地，顾永杰亦认可合同权利义务终止并主张《租赁合同书》于当日解除理由正当，法院予以支持。关于租金，2019年6月30日至2020年1月8日期间，涉租房屋被产权人停水停电，张保立承租房屋用于歌厅经营，停水停电对于经营使用造成实质性阻碍，顾永杰主张该期间租金依据不足，法院不予支持；2020年1月9日至2020年11月4日期间，疫情防控措施对于歌厅经营确会产生一定影响，但疫情防控措施存在阶段性调整，法院综合考虑疫情影响酌情判处该期间的租金由双方按比例分担，法院依约核算租期内租金抵扣张保立已付租金及押金后，判处张保立支付顾永杰的租金数额。关于供暖费，顾永杰向张保立主张2019-2020年度供暖费，但上述期间内涉租房屋因停水停电无法经营使用，顾永杰未能保障涉租房屋符合租赁用途，其主张该期间供暖费依据不足，法院不予支持。另，结合双方款项往来可知，张保立与顾永杰于履约期间并未严格依据约定时间支付租金，顾永杰对此亦未提出异议。因涉租房屋断水断电造成经营受限，张保立未能履行后续租金支付义务，且断水断电期间租金判以不予支付，现顾永杰以2019年5月1日应付租金为基数主张违约金依据不足，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、顾永杰与张保立签署的《租赁合同书》于二〇二〇年十一月四日解除；二、张保立于判决生效之日起七日支付顾永杰租金一百六十七万元；三、驳回顾永杰的其他诉讼请求。二审中，顾永杰提交：1.2019年6月27日北京亚辰伟业时尚购物中心有限公司出具的《通知》；2.2019年3月19日北京亚辰伟业时尚购物中心有限公司出具的《催款函》；3.2020年6月20日北京亚辰伟业时尚购物中心有限公司出具的《通知》，以上材料用以证明张保立知道房屋的催缴人在催缴租金。4.顾永杰的银行转账记录，用以证明顾永杰向房屋所有权人缴纳过租金。张保立表示，对材料1、2、3真实性予以认可，证明目的部分认可，顾永杰拖欠租金导致无法正常行使形式承租人的权利；对材料4真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。张保立提交：1.中国商报（2020年11月10日），和张保立一审提交的书面证据《转让合同》作为一组证据，证明顾永杰已将其对涉案房屋租金的债权转让给了案外人，并将该债权转让以公告的方式通知了张保立，债权转让已经生效，顾永杰已经从原来的债权债务中退出，对债务人不享有权利，没有诉讼主体资格，应当驳回顾永杰的诉讼请求。2.债权受让人郝弘毅和张保立的微信聊天记录，证明郝弘毅将该债权转让事实通知了张保立，债权转让已经生效，顾永杰不是租金的合法债权人，没有诉讼主体资格；顾永杰提交的以赵龙名义和亚辰中心签订的房屋租赁合同无效，顾永杰对房屋没有出租权；3.《催款通知》（2018年11月1日）、《致顾永杰》的函（2019年3月4日）、《催款函》（2019年3月19日）、《致顾永杰》的函（2019年6月16日）、《通知》（2019年10月8日），证明顾永杰和业主没有签订有效的租赁合同，其对房屋没有出租权，因顾永杰没有出租权以及欠缴房屋租金导致张保立不能正常使用涉案房屋，顾永杰有重大过错，应当赔偿张保立的损失。顾永杰表示：对以上材料1真实性认可，证明目的不认可，双方对法律的理解有偏差，顾永杰认为是转租关系；对材料2真实性认可，证明目的不认可；对材料3真实性认可，证明目的不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，顾永杰与张保立签订的《租赁合同书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均按照合同约定履行各自义务。合同具有相对性，张保立所述无权处分并非合同无效法定事由，故张保立主张合同无效，于法无据，一审法院不予支持并无不当。张保立主张顾永杰没有诉讼主体资格，无事实与法律依据，本院不予采信。关于合同解除的问题。因张保立于2020年11月4日搬离涉租场地，顾永杰亦认可合同权利义务终止并主张《租赁合同书》于2020年11月4日解除，有事实与法律依据，一审法院认定顾永杰与张保立签署的《租赁合同书》于2020年11月4日解除并无不当。关于租金的问题。顾永杰主张2019年6月30日至2020年1月8日期间的租金，但根据查明的事实，上述期间涉租房屋被产权人停水停电，张保立承租房屋用于歌厅经营，停水停电对于经营使用造成实质性阻碍，故顾永杰该项主张依据不足，应不予支持。关于2020年1月9日至2020年11月4日期间租金的问题，因该期间处于疫情影响时期，疫情防控措施对于歌厅经营确会产生一定影响，一审法院综合考虑疫情影响酌情判处该期间的租金由双方按比例分担，并依约核算租期内租金抵扣张保立已付租金及押金后，判决张保立支付顾永杰的租金数额亦无明显不当。关于供暖费的问题。对于2019-2020年度供暖费，上述期间内涉租房屋因停水停电无法经营使用，顾永杰未能保障涉租房屋符合租赁用途，一审法院对其主张该期间供暖费不予支持并无不当。关于违约金的问题。根据双方款项往来情况可知，张保立与顾永杰于履约期间并未严格依据约定时间支付租金，顾永杰对此亦未提出异议，因涉租房屋断水断电造成经营受限张保立未能履行后续租金支付义务，且断水断电期间租金应不予支付，一审法院对顾永杰以2019年5月1日应付租金为基数主张违约金不予支持并无不当。顾永杰、张保立的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，顾永杰、张保立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39660元，由顾永杰负担19830元（已交纳），由张保立负担19830元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　申峻屹审 判 员　杨　夏审 判 员　张　弘二〇二一年九月八日法官助理　张　立书 记 员　王　艳 来自：www.nlaw.org