苏鑫等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）京01民终6001号

• 案件编号

  （2021）京01民终6001号

• 案件名称

  苏鑫等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第一中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  苏鑫;王静

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终6001号上诉人（原审原告）：王静，女，1976年9月2日出生。委托诉讼代理人：王争，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈月，北京市易行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏鑫，女，1966年7月6日出生。委托诉讼代理人：李永红，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宝清，北京瀛和律师事务所律师。原审第三人：北京铭智房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路1号院6号楼2层2单元205-C。法定代表人：冯瑞清，总经理。委托诉讼代理人：贾军伟，男，该公司员工。上诉人王静、上诉人苏鑫、原审第三人北京铭智房地产经纪有限公司（以下简称铭智公司）房屋买卖合同纠纷一案，因王静、苏鑫均不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初28365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王静的委托诉讼代理人沈月，上诉人苏鑫及其委托诉讼代理人李永红，原审第三人铭智公司的委托诉讼代理人贾军伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王静上诉请求：同意一审判决第一项、第二项，要求撤销一审判决第三项，发回重审或改判支持王静一审第三项诉讼请求，即判令苏鑫赔偿王静因其恶意向物业交回40号车位导致王静无法根据合同中车位的有关条款继续承租40号车位而导致房屋贬值的损失600000元。事实和理由：一、王静与苏鑫所签补充协议第五条约定苏鑫承诺有租用物业的车位，在房屋过户时将车位的租用权转给王静，该约定是双方真实意思表示，对双方有约束力。但在合同履行过程中，经过王静的多次催促，苏鑫不予配合，并将车位交由物业出租给他人，导致王静购买的房屋因缺少停车位造成生活不便、房屋价值贬损，苏鑫应承担违约责任。二、一审中王静提交了关于车位价值的相关证据，并且有铭智公司在一审的陈述佐证车位价值和双方约定的内容。后因没有车位导致王静生活不便，最终将房屋变卖，差价大约是90万。因为苏鑫的违约行为导致房屋客观贬值，苏鑫应予以赔偿。三、一审法院如果认为王静提供的相关证据无法证明车位价值，可以向王静释明是否要对车位价值进行评估，而不应直接驳回王静的该项诉求。苏鑫辩称，同意一审判决对车位问题的处理意见，车位属于物业，不属于苏鑫，苏鑫对车位没有处理权。王静所称多次催促而苏鑫不予配合不属实，事实是苏鑫一直在催促王静办理过户手续，王静不配合，产生的后果应由王静自行承担。王静购房时665万元，出售时700万元，房屋已经升值了。苏鑫没有撤销车位，物业给王静提供车位但王静不要。苏鑫上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王静的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院判决苏鑫向王静支付迁入户口违约金332500元，事实错误，没有合同依据和法律依据。苏鑫迁入户口时房屋还没有办理过户手续。一审判决认定苏鑫明显存在恶意，进而判决苏鑫支付332500元的违约金，但苏鑫并不是恶意迁入户口，而是在判决已经生效，甚至由法院裁定将房屋过户到王静名下后，苏鑫多次积极主动要求王静办理过户手续，希望拿到房款，但是一直没有拿到，为保护自己的权利迫不得已将户口迁入。苏鑫用以落户的房产证是真实的。二、一审判决要求苏鑫支付延迟迁出户口违约金73150元是认定事实不清，苏鑫迁出户口时仅违约5天，且当时王静仍未将房款支付给苏鑫。三、王静无权就房屋买卖合同再主张权利，其起诉属于重复起诉。王静辩称，一、2019年4月22日王静履行了付款义务，向执行庭支付了全部房款，苏鑫对此知情，却在2019年4月25日将户口迁入，不存在不得已的情况，其目的是阻挠王静子女上学，存在主观恶意，应承担违约责任。二、生效判决已经明确了履行顺序，由苏鑫协助办理所有权转移登记后，王静向苏鑫支付购房款。三、2019年4月22日王静将全部房款打入法院账户时就已经履行了付款义务，苏鑫何时拿到房款系其与执行庭之间沟通的问题，与王静无关。因苏鑫不配合执行，其受到的损失由其自己造成，与王静无关。四、法院执行裁定过户时间是2019年4月22日，建委完成房屋过户的时间是2019年4月24日，此时房本虽然还在苏鑫手中，但已经失去法律效力。五、王静本次起诉是基于新的事实，王静虽将房屋卖掉了仍可以基于合同追究苏鑫的违约责任。铭智公司述称，正常情况下租赁车位可以变更承租人，买房子带车位的附属价值比较高。当时签完合同后苏鑫要涨价，王静不同意，苏鑫不再履行合同手续，王静起诉。苏鑫多次到建委投诉铭智公司。王静向一审法院起诉请求：1.请求判令因苏鑫恶意迁入户口的行为而由苏鑫向王静承担违约责任，向王静支付违约金332500元（按照房屋总价的5％计算）；2.判令苏鑫向王静支付迟延迁出户口的违约金共计528675元（按照全部房款665万元的万分之五每日计算，从2019年4月25日至2019年9月30日）；3.请求法院判令苏鑫赔偿王静因其恶意向物业交回40号车位导致王静无法继续根据合同中车位的有关条款继续承租40号车位而导致房屋贬值的损失600000元；4.请求判令苏鑫向王静返还已经向北京铭智房地产经纪有限公司支付的20000元中介费；5.请求判令苏鑫补偿王静已经代缴的房屋交付前拖欠的物业费725.4元（从2019年1月1日起至2020年1月12日止，每月60.45元物业费）；6.诉讼费由苏鑫承担。一审法院认定事实：2018年6月29日，出卖人苏鑫与买受人王静签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，王静购买苏鑫名下北京市海淀区809号房屋（以下简称涉案房屋），成交价格216万元，家具家电、装饰装修及配套设备设施等作价449万元。第九条第三项约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，苏鑫（甲方）与王静（乙方）签订《补充协议》，约定：第一条、成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计665万元；第四条、违约责任中甲方承诺，上述房产内没有户口和学区被占用、第五条车位，甲方承诺自己有一个租用物业的车位，此房过户的同时将车位的租用权转移给乙方，车位号为40号。王静与苏鑫在合同履行过程中产生争议，2018年8月16日，王静起诉苏鑫、郑纲、第三人铭智公司房屋买卖合同纠纷，其诉讼请求：1.判令苏鑫继续履行与王静签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市海淀区809号房屋办理过户登记至王静名下，并于过户当日将房屋交付给王静；2.待房屋过户并交付王静后，王静向苏鑫支付剩余房款655万元；3.请求判令苏鑫向王静支付逾期办理房屋不动产转移登记的违约金，自2018年9月29日起按日计算，标准为房屋总价款万分之五，直至过户之日止；4.本案诉讼费由苏鑫承担。2018年10月11日，法院作出（2018）京0108民初48337号民事判决书，判决：一、被告苏鑫于本判决生效后十日内协助原告王静将北京市海淀区809号房屋所有权转移登记至原告王静名下；二、原告王静于被告苏鑫将北京市海淀区809号房屋产权人变更为其名下之日向被告苏鑫支付购房款人民币665万元；三、被告苏鑫于收到购房款665万元之日起一日内将北京市海淀区809号房屋交付原告王静；四、被告苏鑫于本判决生效后十日内向原告王静支付违约金（以人民币665万元为基数并按日万分之二的标准，从二〇一八年九月二十九日起计算至过户之日止）；五、驳回原告王静的其他诉讼请求。判决作出后，苏鑫提起上诉，并于2019年1月15日撤回上诉，该判决生效。后王静申请执行，2019年4月22日，法院作出（2019）京0108执6752号执行裁定书，裁定，将北京市海淀区809号房屋产权从苏鑫名下过户至王静名下。并于当日，法院将上述裁定送达给王静和苏鑫。2019年4月24日，法院执行局将执行裁定书及协助执行通知书送达给北京市海淀区不动产登记事务中心。2019年5月10日，王静取得涉案房屋产权证。就延迟办理不动产权证的原因，王静称因在外地，回京后才办理了产权证。庭审中，双方均认可苏鑫于2019年4月25日将自己户口迁入涉案房屋内。庭后，经双方调查，苏鑫于2019年6月10日户口从涉案房屋迁出。关于车位问题，双方均认可40号车位系租用，苏鑫并没有所有权。王静主张因苏鑫交回车位导致其房屋贬值损失，提交了同地段同类型的出售价格，苏鑫对此不认可。苏鑫向法院提交了《汇新家园物业费交款单》，证明其交纳了2019年1月1日至2019年12月31日的物业费725.4元。一审法院认为，王静与苏鑫签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。王静与苏鑫曾就涉案房屋买卖合同纠纷诉至法院，王静主张苏鑫向其交付房屋，且要求向其支付逾期办理房屋不动产转移登记的违约金，后法院判决苏鑫于判决生效后十日内协助王静将涉案房屋产权登记至王静名下，苏鑫并向王静支付逾期过户违约金。判决生效后，在执行过程中，2019年4月25日苏鑫将户口迁至涉案房屋，由于新的事实的发生，王静在本案中提出的诉讼请求基于的事实与理由均与前案不同，不构成重复起诉，故对苏鑫称构成重复起诉的辩称，法院不予采信。王静与苏鑫签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》明确约定，涉案房屋内没有户口及学区未被占用。苏鑫在2019年4月22日收到法院向其送达的执行裁定后，明知涉案房屋已裁定过户至王静名下，苏鑫仍于2019年4月25日将户口迁入涉案房屋，明显存在恶意，故王静主张苏鑫承担相应违约责任的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。王静与苏鑫签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定了出卖人应在房屋所有权转移之日起10日内完成原有户口迁出手续，不动产权登记信息显示2019年5月10日涉案房屋转移至王静名下，根据合同约定，苏鑫应于2019年5月20日前迁出户口，事实上苏鑫于2019年6月10日才将户口迁出，苏鑫应承担逾期迁出户口的违约责任，对王静按照总价款日万分之五的标准主张苏鑫支付逾期迁出户口违约金的请求法院予以支持。对于王静称苏鑫恶意交回车位，导致房屋贬值损失一节，根据合同约定，转移车位系房屋买卖合同中的附随义务，但双方合同中未就该义务的履行约定违约责任，王静亦无证据证明车位不到位而导致涉案房屋贬值损失，故对王静的该项诉讼请求，法院不予支持。王静主张苏鑫返还其中介费的请求，系居间服务合同纠纷应处理的问题，与本案并非同一法律关系，法院不予支持，王静对该项权利可另案主张。关于王静要求苏鑫向其支付代缴物业费一节，从现有证据可以看出苏鑫已经向物业公司缴纳了物业费，王静的主张无法律依据，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第三编合同第四百六十五条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决：一、苏鑫于本判决生效后三十日内一次性向王静支付迁入户口违约金332500元；二、苏鑫于本判决生效后三十日内一次性向王静支付延迟迁出户口违约金73150元；三、驳回王静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苏鑫主张其主动申请执行但一直未收到房款、期间受到匿名威胁、未收到腾房公告，并提交（2019）京0108执6752号执行裁定书、电话录音、匿名信、腾房公告为证。王静对执行裁定书、腾房公告的真实性予以认可，但不认可关联性与证明目的；对录音的真实性无法核实，关联性与证明目的不予认可；对匿名信的真实性、关联性、证明目的均不予认可。铭智公司表示不发表质证意见。经审查，苏鑫二审提交的证据不足以否定一审法院查明的事实，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，苏鑫与王静签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定：在2018年9月28日前双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。本院认为，首先，关于王静上诉主张的因无法按合同约定续租车位导致的房屋贬值损失，苏鑫虽在合同中承诺了在房屋过户的同时将车位的租用权转移给王静，但双方并未就该项附随义务约定相应的违约责任，王静亦未提交充分证据证明其实际损失情况及因果关系，因此本院对该上诉主张不予支持。其次，关于苏鑫上诉不同意支付迁入户口违约金，因一审法院于2018年10月11日作出（2018）京0108民初48337号判决，判令双方继续履行合同，并于2019年4月22日向苏鑫送达了关于房屋过户的执行裁定，苏鑫于2019年4月25日将户口迁入涉案房屋，明显存在恶意，应当承担违约责任。苏鑫上诉提出的其为保护自己的权利迫不得已将户口迁入的理由不能成立，本院不予支持。再次，关于苏鑫上诉不同意支付延迟迁出户口违约金，并主张其迁出户口时仅违约5天，因双方在合同中约定于2018年9月28日前办理房屋不动产转移登记手续，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内办理完成原有户口迁出手续，故根据上述约定，苏鑫最迟应自2018年10月8日起确保涉案房屋上不存在户口，否则构成违约。苏鑫于2019年4月25日将户口迁入涉案房屋即构成违约，直至2019年6月10日才将户口迁出，故苏鑫关于其迁出户口时仅违约5天的上诉理由不能成立，本院不予支持。最后，一审法院关于王静在本案中提出的诉讼请求不构成重复起诉的认定正确，本院予以确认。综上所述，王静、苏鑫的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17185元，由王静负担9800元（已交纳），由苏鑫负担7385元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　刘　芳审 判 员　　赵　蕾审 判 员　　刘　磊二〇二一年九月六日法官助理　　王　梦书 记 员　　马子萌 关注公众号“马 克 数 据 网”