史洪新、盘锦市双台子区汇轩美食广场租赁合同纠纷民事再审民事判决书（2021）辽11民再33号

• 案件编号

  （2021）辽11民再33号

• 案件名称

  史洪新、盘锦市双台子区汇轩美食广场租赁合同纠纷民事再审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省盘锦市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省盘锦市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事审判监督

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  史洪新;盘锦市双台子区汇轩美食广场

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第二百零七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第二百零七条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第三项

辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽11民再33号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：史洪新，男，1987年6月26日出生，汉族，住辽宁省盘山县委托诉讼代理人：刘春艳，女，1988年4月25日出生，汉族，住辽宁省盘山县。系史洪新的妻子。被申请人（一审被告，二审上诉人）：辽宁汇轩餐饮管理有限公司。住所地：辽宁省锦州市太和区科技路。法定代表人：任志坚，该公司总经理。被申请人（一审被告）：盘锦市双台子区汇轩美食广场。住所地：辽宁省盘锦市双台子区胜利街北繁荣路东万合新城商业广场。经营者：任志坚。再审申请史洪新因与被申请人辽宁汇轩餐饮管理有限公司（以下简称汇轩公司）、盘锦市双台子区汇轩美食广场（以下简称汇轩广场）租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）辽11民终340号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2020年12月28日作出（2020）辽民申5116号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人史洪新及其委托诉讼代理人刘春艳到庭参加诉讼，被申请人汇轩公司及汇轩广场经本庭合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。史洪新申请再审称，汇轩公司对租赁标的物所在场所的规模、商户情况等对外宣传，是该公司对承租人的要约，也是史洪新与其签订租赁合同的前提。现有证据能够证明汇轩公司存在明显的违约行为；原审判决适用法律错误；原审判决内容混淆了要约和经营预期的法律后果和法律评价，汇轩公司的违约行为导致双方合同目的无法实现，符合法律规定的合同解除条件，针对合同项下的租赁费用、保证金应当予以返还，并赔偿史洪新的装修损失。汇轩公司及汇轩广场未答辩。原审原告史洪新向一审法院起诉请求：一、请求贵院判令原告与被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司解除合同关系；二、请求贵院判令二被告返还原告租金30000.00元、保证金5000.00元、装修改造设备投入5000.00元，合计40000.00元；三、请求贵院判令二被告承担涉诉费用。一审法院认定事实：2019年2月21日，原告与被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司签订位于双台子区居然之家商场13号营业场地《汇轩美食广场》租赁合同，合同约定被告将该营业场地出租给原告用于美食经营，经营品种为波波鱼、拌鸡架，租金为每年30000.00元、保证金5000.00元，租金起算时间为开业之日起，原告向被告交付了租金和保证金。被告于2019年5月2日试营业，原告进行经营，现原告以试营业期间被告不收取租赁费，且被告未达到招商时的承诺条件为由，要求：1、判令原告与被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司解除合同关系；2、判令二被告返还原告租金30000.00元、保证金5000.00元、装修改造设备投入5000.00元。被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司同意解除租赁合同，但不同意返还租赁费及保证金。被告盘锦市双台子区汇轩美食广场以不是合同相对方为由，不同意原告的诉讼请求。一审法院认为：原告与被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司签订的汇轩美食广场编号为13租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告签订合同约定开业之日起收取租金，现原、被告对开业产生不同解释，依据法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。原告以被告未达到签订合同时的承诺要求解除合同，被告同意解除，故本院对原告主张解除合同的诉讼请求本院予以支持。原告与被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司于2019年2月21日签订合同时被告未营业，2019年5月2日被告试营业，原告经营期间，被告管理人员用微信群通知商户不收取租金，被告只收取了管理费。被告同意解除合同，占有租赁费无法律依据，原告主张返还30000.00元租赁费的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张返还保证金5000.00的主张，双方约定的经营保证金具有违约金的性质，现双方均同意解除租赁合同，合同约定：合同未到期提前撤场的商户，保证金不退还。被告不予退还保证金有事实依据，被告抗辩依据合同约定不应返还的主张本院予以采纳，原告要求返还保证金5000.00元的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司赔偿装修费5000.00元的主张，因双方合同约定装修费用由承租人承担，原告该项主张无法律依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告盘锦市双台子区汇轩美食广场承担责任的主张，被告盘锦市双台子区汇轩美食广场抗辩其不是合同相对方的理由，本院予以采纳。原告亦未提供证据证明被告盘锦市双台子区汇轩美食广场应承担责任的证据，应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决如下：一、解除原告史洪新与被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司于2019年2月21日签订的编号为13的《汇轩美食广场租赁合同》；二、被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告史洪新租赁费30000.00元；三、驳回原告史洪新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800.00元，简易程序减半收取400.00元，由被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担350.00元；原告史洪新负担50.00元。汇轩公司不服一审判决，上诉请求1、依法撤销或改判。2、请求二审法院依法改判上诉人不予返还被上诉人租赁费30000元。事实和理由：上诉人与被上诉人签订《汇轩美食广场租赁合同》，约定租赁费按照开业时间计算，被上诉人经营波波鱼、拌鸡架，至今己营业半年，现在被上诉人想单方解除《汇轩美食广场租赁合同》，明显被上诉人单方违约。违背双方的合同约定，违背《合同法》，根据《合同法》总则第一章一般规定第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四章合同的履行第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人在本案才是弱者，上诉人无主观恶意，对社会及被上诉人本人没有任何伤害。弱势方明显是上诉方，但被上诉方出于低廉的诉讼成本，通过恶意进行诉讼碰瓷，来获取不义之财的行为如果得到了法庭的支持，在今天国家倡导大众创业时代，势必在增加原本就举步维艰的合法经营的小微企业破产倒闭，增加失业人群，变相剥夺其他在职合法劳动者的权益，增加社会的不稳定性，有悖合同法、公司法的和谐劳动关系的基本主张。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误。史洪新辩称，没有正式营业不应该交租金。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，上诉人与被上诉人签订《汇轩美食广场租赁合同》，是基于双方对居然之家汇轩美食广场经营前景的良好预期，这种预期是一种商业判断，租赁合同是典型的商事合同。商业判断和现实发展出现不一致是一种正常的商业风险。本案中，商场没有出现预期的繁荣状态，被上诉人难以持续经营是事实，经营者预期错误，后果只能由经营者自行承担。这既是商业行为的基本规则，也是法治社会意思自治的基本要求。被上诉人要求退还租金的理由不成立，上诉人要求驳回被上诉人退还租金请求的理由充分。被上诉人交纳的保证金是履约保证金，现在租赁行为无法继续履行，不是基于当事人主观过错，保证金应当在合同期满后予以返还。综上，原审认定基本事实正确，但混淆了民事合同与商事合同的区别，适用法律错误，二审依法予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条一款第二项之规定，判决如下：一、撤销盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2024号民事判决；二、上诉人于本判决生效后十日内返还被上诉人保证金5000元;三、驳回被上诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半案件受理费400元，二审收取的诉讼费800元，由上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担170元，被上诉人史洪新负担1030元。本案再审期间，二被申请人经本庭合法传唤均未到庭。本院再审认为，案涉《汇轩美食广场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行。关于开业时间的认定，因双方签订的《租赁合同》中约定租期自开业之日起，现双方当事人对开业时间发生争议。本院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益后，承租人支付租金的合同。被申请人于2019年5月2日将场地交给再审申请人进行经营，且商户在手机微信上发布“劳动节第二天，正式开业”字样，再审申请人于2019年5月2日接收场地并进行经营、获取收益，故应认定2019年5月2日为开业日期。关于合同解除时间的认定，因再审申请人于2019年8月底已不再经营，同年9月份起诉要求解除合同，被申请人表示同意，故本院确认双方签订的《租赁合同》于2019年9月2日予以解除。关于租金返还的问题，因双方当事人在《租赁合同》中并未约定违约方如何返还租金的违约条款，故根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，租金返还应根据双方合同履行情况予以确认。再审申请人经营期间（即2019年5月2日至2019年9月2日）的租金即1万元（3万元÷12×4）应予交纳，撤场之后的租金2万元（3万元-1万元）予以返还。关于保证金返还的问题，因双方当事人在《租赁合同》中约定“乙方（再审申请人）自行终止合同，甲方不予退还乙方的保证金”，再审申请人在未与被申请人协商一致解除合同的情况下提前撤场，构成违约，根据双方签订的《租赁合同》约定，保证金5000元不予退还，故再审申请人要求返还保证金的诉请不符合合同规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销本院(2020)辽11民终340号民事判决及盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2024号民事判决；二、被申请人辽宁汇轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还再审申请人史洪新租金2万元；三、驳回再审申请人史洪新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取400元，二审案件受理费800元，两项合计1200元；由再审申请人史洪新负担600元，被申请人辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担600元。本判决为终审判决。审判长　张　震审判员　李艳利审判员　孙　颖二〇二一年九月十四日书记员　杨佳艺 来自马克数据网