王金欣与樊明坤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京01民终6774号

• 案件编号

  （2021）京01民终6774号

• 案件名称

  王金欣与樊明坤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第一中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  王金欣;樊明坤

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6774号上诉人（原审被告）：王金欣，男，1974年10月1日出生，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：樊明坤，男，1973年2月5日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨玉梅（樊明坤之妻），1972年10月23日出生，住北京市东城区。上诉人王金欣因与被上诉人樊明坤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王金欣，被上诉人樊明坤的委托诉讼代理人杨玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金欣上诉请求：撤销一审判决第三项以及第四项关于违约金的内容，要求樊明坤返还王金欣1万元。事实和理由：樊明坤三次通过微信转账要求王金欣帮其装修房子，费用各出一半，所以是樊明坤违约在先。一审法院认为王金欣第一次开庭时并未说明交1万元的事情，原因为樊明坤当天有事而停止庭审才使王金欣未及时说明。一审法院认为支付租金时间为合同约定的2018年11月20日是错误的。合同中的付三押三已改为付三押一，原因为樊明坤的房子里基本上都是垃圾，当时樊明坤也答应对此更改。樊明坤辩称，王金欣要求返还1万元的请求缺乏依据。樊明坤向一审法院起诉请求：1.依法确认樊明坤与王金欣签订的租赁合同于2021年5月18日解除，王金欣在2021年6月15日前腾退房屋；2.判决王金欣支付2018年11月1日至实际腾退之日的房屋租金，按每月2500元计算；3.判决王金欣支付违约金22500元（按每月租金的50％即1250元标准，计算18个月）；4.判决王金欣支付有线电视费36元及物业费1000元；5.诉讼费由王金欣承担。一审法院认定事实：2018年11月1日，樊明坤（甲方）与王金欣（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定王金欣租赁樊明坤名下的涉案房屋，租期自2018年11月10日至2022年11月9日，租金标准为每月2500元，支付方式为押3付3，各期租金支付日期为：每年11月20日，每年2月15日，每年5月15日，每年8月15日。押金7500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由王金欣承担的费用、租金，以及王金欣应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给王金欣。租赁期内供暖费由樊明坤承担，水费、电费、电视收视费、物业管理费、室内装修装饰装潢以及初装费用等由王金欣承担。合同第八条关于合同解除约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）樊明坤有下列情形之一的，王金欣有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达20日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响王金欣安全的。（四）王金欣有下列情形之一的，樊明坤有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达3日的。2.欠缴各项费用达5000元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.将房屋转租给第三人的。8.使用不环保或环保不达标的材料装饰装修室内、室内设备或升级违反约定或国家北京市当地物业规定。合同第九条关于违约责任约定，（一）樊明坤有第八条第三款与约定的情形之一的，应按月租金的10％向王金欣支付违约金；王金欣有第八条第四款约定的情形之一的，应按总租金的10％向王金欣支付违约金，樊明坤可要求王金欣将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，樊明坤需提前收回房屋的，或王金欣需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的50％相对方支付违约金；樊明坤还应退还相应的租金。（三）因樊明坤未按约定履行义务造成王金欣人身、财产损失的，樊明坤应承担赔偿责任。（四）樊明坤未按约定时间交付房屋或王金欣不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及王金欣未按约定时间返还房屋的，应按500元每日历天标准支付违约金。樊明坤有权解除合同。合同约定如樊明坤交付的房屋严重不符合合同约定或影响王金欣安全，樊明坤应按月租金的10％向王金欣支付违约金；如王金欣不按照约定支付租金达3日或者欠缴各项费用达5000元，应按总租金的10％向樊明坤支付违约金；如王金欣不按约定支付租金但未达到解除合同条件，或者未按约定时间返还房屋，应按每日500元标准支付违约金。合同第十一条约定樊明坤移交房屋为次新房，王金欣在向樊明坤书面备案后自己负担升级改造或设备初装，租赁期满或合同解除后无偿移交樊明坤。合同还约定了其他内容。本案审理过程中，樊明坤称王金欣入住时一直未支付租金，经多次催要，王金欣仅通过微信转账向其支付了租金利息3000元，其他费用均未支付。本案第一次庭审中，王金欣认可没有支付过租金，但称其支付过租金利息。本案第二次庭审中，王金欣称其于2018年11月1日给了樊明坤一个月押金和三个月租金共计10000元，现金支付，没有转账记录，樊明坤亦没给打收条。本案庭审中，樊明坤和王金欣一致同意确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年5月18日解除，王金欣亦同意支付有线电视费用36元和物业费1000元，并同意于2021年6月15日前腾退房屋，樊明坤对于腾退房屋的时间亦表示认可。一审法院认为，樊明坤与王金欣签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。关于《北京市房屋租赁合同》的解除时间，双方当事人一致认可为2021年5月18日，对此法院亦不持异议并予以确认。樊明坤请求王金欣将涉案房屋于2021年6月15日前腾退返还，王金欣亦表示同意。王金欣在本案第二次庭审中主张其已于2018年11月1日支付租金10000元，但樊明坤不认可，王金欣亦未提交有效证据证明其主张，且根据双方于2018年11月1日签订的《北京市房屋租赁合同》约定的租金支付方式为押三付三，第一次支付租金的时间为11月20日，王金欣主张的支付数额和时间与合同约定亦不相符，故对于王金欣关于其已支付租金10000元的主张法院不予采信。樊明坤请求王金欣支付2018年11月1日至实际腾退房屋之日止的租金的请求，合法有据，法院予以支持。关于违约金，樊明坤主张按照月租金的50％计算18个月，共计22500元，王金欣请求予以调低，法院根据双方合同约定以及本案事实，予以酌定为7000元，扣除王金欣已支付的租金利息3000元，还应支付4000元。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、樊明坤和王金欣签订的《北京市房屋租赁合同》于二○二一年五月十八日解除；二、王金欣于二○二一年六月十五日前将北京市昌平区昌平镇郝庄家园东区8号楼1单元162室的房屋腾退返还给樊明坤；三、王金欣于判决生效后七日内支付樊明坤自二○一八年十一月一日至实际腾退返还房屋之日止的租金和使用费，按每月2500元计算；四、王金欣于判决生效后七日内支付樊明坤有线电视费36元、物业费1000元、违约金4000元；五、驳回樊明坤的其他诉讼请求。二审中，王金欣向本院提交了收据、证明及房屋实景照片，王金欣称照片上为房子现状，其三年未予改变，上述证据用以证明樊明坤答应王金欣装修，但一直未进行装修。樊明坤质证称，其不认可收据和证明的真实性，也无法确定照片上的房屋是否为王金欣居住后的状态。樊明坤称合同上清楚写明，房子可以住人以及房屋由承租人进行装修，樊明坤未答应王金欣装修，而且王金欣也没有交房租。樊明坤向本院提交水电费收据，用以证明王金欣有两次没有交水电费。经本院审查，樊明坤对王金欣提交的收据及证明的真实性不予认可，对房屋照片的证明目的不予认可，王金欣二审中提交的证据与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予采纳。樊明坤在二审中提交的水电费收据，亦与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，经询问，双方当事人均认可，本案一审判决作出后，王金欣于2021年6月12日腾退涉案房屋。本院认为，樊明坤与王金欣签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行各自义务。双方当事人一致认可《北京市房屋租赁合同》于2021年5月18日解除，对此本院不持异议。王金欣在本案一审第二次庭审及上诉中主张其已于2018年11月1日支付租金10000元，但樊明坤不予认可，王金欣亦未提交有效证据予以佐证，故本院对王金欣的该项主张不予采信。樊明坤要求王金欣支付2018年11月1日至实际腾退房屋之日止的租金和使用费的请求，合法有据，本院予以支持。二审中，双方当事人均认可，王金欣已于2021年6月12日实际腾退涉案房屋，本院对此不持异议。关于违约金，樊明坤主张按照月租金的50％计算18个月，共计22500元，王金欣请求予以调低，一审法院根据双方合同约定以及本案事实，酌定为7000元，扣除王金欣已支付的租金利息3000元后，王金欣还应支付4000元，该处理并无不当，本院予以维持。综上所述，王金欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3150元，由王金欣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　王　磊审 判 员　　赵　斌审 判 员　　姚　红二〇二一年九月七日法官助理　　高天琪书 记 员　　卢　希 来自：www.nlaw.org