中恒利源（北京）维修服务有限公司与黄玉兰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终11296号

• 案件编号

  （2021）京02民终11296号

• 案件名称

  中恒利源（北京）维修服务有限公司与黄玉兰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  中恒利源（北京）维修服务有限公司;北京市房山区人民政府城关街道办事处迎风坡村村民委会;黄玉兰

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11296号上诉人（原审被告）：中恒利源（北京）维修服务有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：汪家胜，总经理。委托诉讼代理人：王炳明，北京市智远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄玉兰，女，1933年8月22日出生，汉族，北京燕山石化公司电视台退休职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王莉莉（黄玉兰之女），住北京市房山区。委托诉讼代理人：滕仁林，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原审第三人：北京市房山区人民政府城关街道办事处迎风坡村村民委员会，住所地北京市房山区城关街道迎风坡村。法定代表人：常练，主任。委托诉讼代理人：朱瑞鹏，北京市智远律师事务所律师。黄玉兰与中恒利源（北京）维修服务有限公司（下称中恒维修公司）房屋租赁合同纠纷一案，北京市大兴区人民法院作出（2018）京0115民初18965号民事判决。中恒维修公司不服，提出上诉。2020年5月27日，我院作出（2020）京02民终669号裁定，撤销原判，发回重审。北京市大兴区人民法院追加第三人北京市房山区人民政府城关街道办事处迎风坡村村民委员会（下称迎风坡村委会）参加诉讼，依法适用普通程序公开开庭进行了审理并作出（2020）京0115民初9488号民事判决，现中恒维修公司不服该判决向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人中恒维修公司之委托诉讼代理人王炳明、被上诉人黄玉兰之委托诉讼代理人王莉莉及滕仁林、原审第三人迎风坡村委会之委托诉讼代理人朱瑞鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中恒维修公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回黄玉兰的一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费全部由黄玉兰承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。本案中存在两份相冲突的租赁合同，即迎风坡村委会与中恒维修公司签订的租赁合同及黄玉兰与中恒维修公司签订的租赁合同，而两份合同中所出租的场地、房屋却是重合的。现产权方迎风坡村委会主张黄玉兰无权处分本案的租赁场地、房屋，即黄玉兰对租赁场地、房屋不享有权利（出租权），则本案不具备要求返还原物的权利基础和法律依据。黄玉兰辩称，同意一审判决，不同意中恒维修公司的上诉请求。1.迎风坡村委会的身份及请求问题，其在本案中地位应当为无独立请求权第三人，其无权提出独立的诉讼请求，即使其属于有独立请求权的第三人，在庭审中提出的确认合同无效请求已经被生效判决所确认，现在属于重复诉讼，其庭审结束后所提我方无权处分亦超出本案审理范围。2.黄玉兰享有本案租赁场地、房屋出租权问题，生效的（2020）京0111民初4107号判决及（2020）京02民终9358号判决已经予以查清并认定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。迎风坡村委会述称，同意中恒维修公司的上诉请求和理由。1.迎风坡村委会与北京燕化青松机械厂的合作协议已于2007年终止，本案中的租赁场地及房屋早已归还给迎风坡村委会。2.合作关系终止后，迎风坡村委会与黄玉兰个人不存在任何关系，黄玉兰对本案的租赁场地及房屋不享有任何权利。黄玉兰向一审法院起诉请求：1.判令中恒维修公司将承租黄玉兰位于北京市房山区燕山高家坡路18号房屋及场地腾空交还给黄玉兰；2.判令中恒维修公司按每日219.2元计算给付黄玉兰自2016年7月15日至房屋及场地实际腾退之日止的房屋占用费；截至2017年4月25日房屋占用285天，房屋占用费62472元；3.诉讼费由中恒维修公司承担。一审法院认定事实：中恒维修公司成立于2000年12月11日，公司原名称为北京燕山大宝润滑油工贸有限公司（下称燕山大宝公司），该公司于2007年9月12日变更名称为北京英吉利润滑油有限公司（下称英吉利公司），于2017年3月31日变更名称为中恒维修公司。北京燕化公司青松废旧物资再生站是北京燕化公司老年人基金会成立的集体企业，后名称变更为北京燕化公司老年人基金会机械厂（下称基金会机械厂）。1989年起黄玉兰任该厂法定代表人。1997年12月9日，基金会机械厂名称变更为青松机械厂，主办单位（隶属单位）变更为北京燕山石油化工公司。黄玉兰仍为该厂法定代表人。1990年5月30日，北京市房山区城关镇迎风坡村村民委员会（甲方）与北京燕化老年人基金会青松贸易货栈（乙方）签订《联合办厂协议》，约定甲乙双方共同在迎风坡村北山坡建立金属加工厂。甲方负责解决建厂用地并协助乙方办理建厂基建的各种手续。乙方负责厂房办公室、围墙等的建设。协议有效期限为10年，自1990年5月30日起到2000年5月30日止。关于协议到期后产权的归属问题，约定：10年到期后，厂房、办公室、围墙及所占用地全部归甲方所有；设备、机器、材料、交通、运输、工具等（除厂房、场地）均属乙方所有。10年到期后，如果乙方需要继续使用该场地，甲方需优先给乙方使用。该协议还对双方其他权利义务作了约定。协议不仅加盖了甲乙双方印章，还加盖了迎风坡村农工商经济联合社印章。同年8月，房山区政府批准迎风坡村委会在村北占用非耕地建设金属配件加工厂的厂房、库房、办公室。此后，双方履行了合同。1993年8月18日，北京市房山区房山街道迎风坡农工商公司（甲方）与基金会机械厂（乙方）签订《1990年5月30日联合办厂协议书的补充协议条款》，协议称根据机械厂发展需要，现有房屋、工作厂房不够用，需要在现有的厂子后面再建一座铆焊厂房、食堂和职工宿舍。土地租金每年一万五千元。约定无论前院、后院所有房屋、厂房均由乙方投资建成。到2000年5月30日前前院所有办公室、车库、场房、女宿舍全部交给甲方，后院场房、车库、食堂、宿舍均归乙方所有，但每年仍向甲方交土地使用费15000元。从此甲乙各占一个院作为长期合作的条件。2000年5月1日，迎风坡村委会与机械厂（加盖印章为基金会机械厂）签订协议，约定：机械厂和迎风坡村委会联合社于1990年5月30日签订的地租合同将于6月31日到期（经核实，当事人认可此处时间有误，应指的是1990年5月30日联合办厂协议）。机械厂在高家坡路7号院所盖的房屋按照合同全归迎风坡村委会所有（办公室16间、厂房1间、车库4间、男女厕所各1个），但院内变压器和一小间变电房仍归原机械厂所有。机械厂在院内现有的机械设备大小共计21台，从合同到期日起全部卖给迎风坡村委会，使迎风坡村委会有一个完整的机械厂。现有设备价值30万元。此款项不用现金支付，而是用地租的方式交换。15万元顶原有合同西院地租费15年，西院15年后再付地租费。另外15万元再租迎风坡村委会山坡地5亩（包括高家坡路7号院门前的那块地），租期30年，30年到期后另付地租费。2007年12月26日，青松机械厂的企业清算报告中，关于固定资产，清算期间按原联营协议无偿让予迎风坡村委会，计入清算损益。2008年1月14日，工商行政管理部门准予青松机械厂注销登记。2011年7月15日，黄玉兰（出租方，甲方）与英吉利公司（承租方，乙方）签订《房屋场地租赁合同》，由英吉利公司承租了位于北京市房山区燕山高家坡路18号的房屋和场地，占地面积约4000平方米，其中大车间一处、面积为790平方米，车间南边平房一排8间、面积为180平方米，大门边平房一排3间、面积为54平方米，下院平房6排41间、面积约760平方米，伙房平房8间、面积为160平方米，洗手间一处、面积为30平方米；租赁期限为五年，自2011年7月15日起至2016年7月14日；年租金为80000元，于每年7月1日、1月1日两次向甲方交纳；承租期内，出租方租赁物所发生的相关费用全部由出租方承担（不包括房屋修缮费），承租期满后，乙方在此场地投入的不动产（办公室院1200平方米及办公室两排400平方米、伙房外接200平方米、大车间外接200平方米、平整场地1200平方米、场面地面硬化1500平方米）归乙方所有。合同落款处甲方有黄玉兰签名及日期，乙方有英吉利公司法定代表人张仲宝签名及日期并加盖了公司公章。中恒维修公司称上述合同文本是双方所签署，但系虚假合同，合同款项是买卖变压器款。黄玉兰提供了北京燕山石化公司老年人基金会的4份证明，1997年2月的证明称：遵照燕化公司老干部工作领导小组研究决定，徐莉经理于1994年6月16日签发的，燕化公司老年人基金会与燕化公司老年人基金会机械厂承租协议书，黄玉兰于1996年12月26日、1997年12月29日，分两次将1997年、1998年、1999年、2000年四年每年3万元，共计12万元提前缴完承租金。根据“承租协议书”高家坡的地租金由黄玉兰缴付，其余残值于1997年12月29日起归黄玉兰所有。1997年12月9日的证明内容前部分与上述证明相同，后部分为“其余残值于1997年12月9日起归黄玉兰所有”。1997年12月29日的证明内容前部分与上述证明相同，后部分为“机械厂的机器设备、车辆等一切资产于1997年12月29日起归黄玉兰所有”。1998年3月8日的证明称：关于基金会机械厂房地产问题，经黄玉兰同志和高家坡村委会签署的房地产合同，到2000年7月机械厂前院到期归高家坡村委会所有，机械厂西院根据续签的补充合同，由黄玉兰同志继续使用，但每年的地租一万五千元由黄玉兰个人支付。涉案的高家坡路18号院、甲7号院和7号院为同一地址。1990年5月30日联合办厂协议建设的系东院即前院、下院。1993年8月18日补充协议再建的系西院即后院、上院。2011年7月15日，黄玉兰与北京英吉利润滑油有限公司签订房屋场地租赁合同涉及的系西院。本案审理过程中，迎风坡村委会另案以原告身份，起诉黄玉兰与中恒维修公司，要求确认二者之间于2011年7月15日签订的《房屋场地租赁合同》（即涉案合同）无效。该案中其所依据的理由是黄玉兰在未征得村委会同意下，擅自处分村集体所属财产，严重侵害村委会合法权益。中恒维修公司答辩对于迎风坡村委会的诉讼请求和事实理由全部认可。2020年8月26日，北京市房山区人民法院作出（2020）京0111民初4107号民事判决书，判决黄玉兰与中恒维修公司于2011年7月15日签订的《房屋场地租赁合同》无效。该判决书查明的事实，同前述事实一致。判决理由中认定合同无效的理由是黄玉兰出租的房屋没有建设工程规划许可证。对于迎风坡村委会主张的无权处分理由，未予采信。迎风坡村委会不服一审判决，提出上诉。其主张2007年，迎风坡村委会已经将涉案土地和房屋全部收回，黄玉兰无权出租。故要求二审撤销判决，将案件发回重审，或者二审改判确认黄玉兰无权处分迎风坡村委会财产。2020年11月16日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终9358号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决中认定迎风坡村委会要求确认黄玉兰无权处分村委会财产，缺乏依据，不予支持。该判决书对于一审判决查明的事实予以确认。庭审中，法院释明如法院判决返还，中恒维修公司是否申请对其主张的增建和装修申请鉴定，对此中恒维修公司表示不申请鉴定。本案审理过程中，迎风坡村委会书面申请以第三人身份参加本案诉讼。庭审中，经询问，迎风坡村委会表示其参加本案诉讼是以无独立请求权的第三人身份，协助法院查明事实。黄玉兰对其以无独立请求权第三人参加诉讼，表示无异议。在法庭举证结束后，迎风坡村委会又主张其以有独立请求权第三人参加诉讼，口头提出要求确认黄玉兰与中恒维修公司之间的租赁合同无效，并称庭后补交书面的材料。法院当庭告知各方当事人，如法院审查认为对于迎风坡村委会的请求不属于本案审理，本案将不再组织开庭。迎风坡村委会在庭后邮寄书面申请书中，请求内容为判决黄玉兰与中恒维修公司《房屋场地租赁合同》中的土地及房屋归迎风坡村委会所有。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、黄玉兰与中恒维修公司之间是否存在租赁关系；二是黄玉兰是否有权依据合同要求中恒维修公司返还争议的场地及房屋。关于双方之间是否存在租赁关系，虽然中恒维修公司在本案答辩中否定其与黄玉兰就涉案土地和房屋存在租赁关系，抗辩双方之间于2011年7月15日签订的《房屋场地租赁合同》系变压器买卖合同，但根据生效判决确认的事实及判决结果，黄玉兰与中恒维修公司关于涉案房屋于2011年7月15日签订的《房屋场地租赁合同》无效，因此双方之间存在租赁关系，故对中恒维修公司主张双方之间系变压器买卖合同关系，法院不予采信。关于黄玉兰是否有权要求中恒维修公司返还租赁场地及房屋。根据法律规定及生效判决的认定，涉案房屋属于未取得建设工程规划许可证的房屋，黄玉兰与英吉利公司签署的《房屋场地租赁合同》为无效合同。无效的合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。首先，根据合同相对性原理，中恒维修公司应当返还租赁物。黄玉兰与英吉利公司签订租赁合同，将争议的西院场地及房屋出租给英吉利公司（即中恒维修公司），现合同无效，中恒维修公司应当返还租赁场地及房屋；即使合同有效，现合同期限届满，双方未能续签合同，中恒维修公司亦应返还租赁场地及房屋。其次，迎风坡村委会主张黄玉兰出租涉案房屋场地属于无权处分的理由，并未得到生效判决的采信。故黄玉兰对争议西院享有合法占有使用权，其作为出租人，在合同无效后有权要求合同相对方返还租赁物。中恒维修公司原系通过租赁合同占有诉争房屋和场地，在原合同期限届满且自始无效的情况下，中恒维修公司丧失继续占有的权利基础，故应当向黄玉兰返还。虽然其主张对租赁物存在装修和添建，但经法院释明后其拒绝申请鉴定，故对于该问题法院在本案中不予处理。关于房屋占用费，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。黄玉兰与中恒维修公司的租赁合同无效，但中恒维修公司实际使用了争议的场地及房屋，黄玉兰要求按照租金标准支付自2016年7月15日至实际腾退之日的占有使用费的主张，法院予以支持。关于迎风坡村委会的身份及请求问题，根据本案案情及此前生效判决查明事实及判决结果，本案中迎风坡村委会的地位应系无独立请求权的第三人身份，故其在本案中无权提出独立的诉讼请求。退一步来讲，即使迎风坡村委会属于有独立请求权的第三人，庭审中其提出的诉讼请求，即要求确认黄玉兰与中恒维修公司之间的租赁合同无效，该诉讼请求已经经过生效判决确认，本案中不应重复审理。至于其在庭审结束后所提交书面材料中，又改变诉求主张。一方面，该内容与庭审中主张内容完全不同，在庭审已经结束的情况下，法院对此无需评价。另一方面，本案中处理的争议内容为双方之间租赁合同无效后的返还以及使用费问题，并未涉及土地、房屋的确权争议，其该诉讼请求亦不属于本案中所应审理问题。据此，一审法院判决：一、中恒利源（北京）维修服务有限公司将其依据2011年7月15日与黄玉兰签订的《房屋场地租赁合同》所占用房屋和场地腾退并返还给黄玉兰（于判决生效后二十日内履行）；二、中恒利源（北京）维修服务有限公司给付黄玉兰房屋占用费，自2016年7月15日起至房屋和场地实际腾退完毕之日止，按照每年租金80000元的标准计算（于判决生效后十日内履行）；三、驳回黄玉兰的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案二审中各方争议的焦点问题为黄玉兰与中恒维修公司是否存在租赁关系。首先，中恒维修公司与黄玉兰签订了租赁合同，中恒维修公司亦向黄玉兰支付了租金，黄玉兰开具了租金收据，双方的租赁合同已经实际履行。中恒维修公司所称其所签租赁合同实为购买变压器的协议，其支付租金的行为系支付变压器款项，明显与租赁合同实际履行的相关事实相悖，本院对中恒维修公司的该项意见不予采纳。其次，青松机械厂注销时间为2007年12月，而迎风坡村委会与中恒维修公司签订的租赁合同的时间为2007年7月1日，彼时青松机械厂的主体身份依然存在，迎风坡村委会未提供证据证实青松机械厂注销前向其交回了西院，迎风坡村委会无权将青松机械厂租赁并占用的西院另行出租中恒维修公司，故本院对迎风坡村委会所述有权将西院租给中恒维修公司的意见不予采信。迎风坡村委会上诉称其已另案起诉黄玉兰及中国石化集团北京燕山石油化工公司腾退西院，申请中止本案，因生效的判决已经认定迎风坡村委会主张黄玉兰出租涉案房屋场地属于无权处分的理由不成立，本案的审理并不以另案的审理结果为依据，本院对迎风坡村委会的该项申请不予准许。黄玉兰出租给中恒维修公司的案涉房屋系未取得建设工程规划手续而建设，依照相关法律规定，双方的租赁合同归于无效。租赁合同无效，中恒维修公司应向黄玉兰腾退案涉房屋并支付腾退前的房屋占用费，一审法院对此处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，中恒维修公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由中恒利源（北京）维修服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　王军华审 判 员　白　松审 判 员　刘慧慧二〇二一年九月七日法官助理　张增彬书 记 员　张晓鸥 关注微信公众号“马克数据网”