谢芳、高丽等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2020）辽03民终1969号

• 案件编号

  （2020）辽03民终1969号

• 案件名称

  谢芳、高丽等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省鞍山市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省鞍山市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  谢芳;高丽;鞍山市宏昊房产开发有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第三百三十四条

辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1969号上诉人（原审原告）：谢芳，女，1977年9月26日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：梁文，辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王枫婷，女，1982年9月28日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审被告）：高丽，女，1964年3月11日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。被上诉人（原审被告）：鞍山市宏昊房产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区钢城路14号。法定代表人：包洪根，该公司经理。上诉人谢芳因与被上诉人高丽、被上诉人鞍山市宏昊房产开发有限公司（以下简称宏昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2019）辽0304民初3352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢芳的委托诉讼代理人梁文、王枫婷，被上诉人高丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢芳上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认谢芳与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，位于鞍山市立山区（产籍号为3-6-304-12917）的房屋归谢芳所有；3.判令高丽立即将位于鞍山市立山区（产籍号为3-6-304-12917）的房屋返还给谢芳；4.判令两被上诉人连带承担一、二审案件受理费。事实和理由：1.一审判决认定“双方存在的是民间借贷的法律关系，双方未就买卖房屋达成真实意思表示，即宏昊公司与谢芳虽签订《商品房买卖合同》，但不能产生商品房买卖合同关系成立的后果。故对谢芳要求确认其与宏昊公司间的《商品房买卖合同》合法有效的主张不予支持”错误，与该判决认定事实相悖。一审判决已认定谢芳与宏昊公司之间存在债权债务关系，此后因宏昊公司到期无法偿还借款本息故而以房抵债，谢芳与宏昊公司于2014年3月21日签订《商品房买卖合同》，据此可见，谢芳与宏昊公司将借款关系转变为商品房买卖合同关系，该《商品房买卖合同》合法有效，一审认定无效错误。2.《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》《房屋预告登记证明》《房屋登记信息卡》载明房屋所有权人为谢芳。3.基于相同法律事实，一审法院同案不同判。（2018）辽0304民初629、630、631号三份民事判决书均确认原告与宏昊公司之间的《商品房买卖合同》有效，本案却认定合同无效。4.一审认定谢芳对案涉房屋所做的预告登记仅为可期待物权，谢芳不享有物权，不支持谢芳要求高丽返还房屋的主张是错误的。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，谢芳对案涉房屋享有所有权，优先于高丽，应判决高丽返还房屋。5.一审高丽未到庭参与诉讼也未提交书面答辩意见和证据材料，一审认定高丽与宏昊公司签订《商品房买卖合同》没有依据。一审判决后，高丽的女儿崔夏给谢芳来电话称：“未到庭、未提交任何证据，高丽是从龙云中处购买的房屋，并不是从开发商处购买，法院通知开庭是给高丽女儿打的电话，判决也是发信息通知高丽女儿。”可见高丽并非从宏昊公司处购买房屋。高丽辩称，服从原审判决。上诉人是基于债权债务关系以低价22万余元抵押房屋，我是2014年以41万余元购买案涉房屋。宏昊公司辩称，服从原审判决。谢芳向一审法院起诉请求：1.确认原告与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，位于鞍山市立山区产籍号为3-6-304-12917的房屋归原告所有；2.判令被告高丽立即将位于鞍山市立山区产籍号为3-6-304-12917的房屋返还给原告；3.判令两被告连带承担案件受理费。一审法院认定事实：2012年被告高丽与被告宏昊公司签订《商品房买卖合同》，购买宏昊公司位于鞍山市立山区（产籍号为3-6-304-12917），建筑面积为139.61平方米房屋，房屋价款为418,830元。原告谢芳于2012年12月至2013年5月期间借款给被告宏昊公司，谢芳与宏昊公司存在债权债务关系。宏昊公司因到期无法偿还借款本息，以房抵债，于2014年3月21日谢芳与宏昊公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买宏昊公司位于鞍山市立山区（产籍号为3-6-304-12917），建筑面积为139.61平方米房屋，房屋价款223,376元。合同约定宏昊公司应当于2014年3月25日前交付涉案房屋。2014年4月8日，原告对上述房屋作商品房预告登记。案涉房屋现未经验收合格。另查，经该院登报公告及宏昊城色小区张贴公告，案涉房屋现无其他权利人。一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。当事人之间法律关系的界定，不应受制于合同的外观和名称，而应当由当事人真实的意思表示和合同的实质内容来决定。被告宏昊公司与原告谢芳签订了《商品房买卖合同》，经查，该合同系宏昊公司因不能偿还所欠谢芳的债务以房抵债而签订，双方存在的是民间借贷的法律关系，双方未就买卖房屋达成真实意思表示，即宏昊公司与谢芳虽签订了《商品房买卖合同》，但不能产生商品房买卖合同关系成立的法律后果。故对谢芳要求确认其与宏昊公司之间的《商品房买卖合同》合法有效的主张不予支持。关于谢芳主张被告高丽返还涉案房屋一节，经查，谢芳对案涉房屋所作的商品房预告登记仅为可期待物权并未发生物权变化，谢芳对案涉房屋不享有物权，故对其要求高丽返还房屋的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢芳的诉讼请求。案件受理费4651元，由原告谢芳承担。二审中，上诉人谢芳围绕其上诉请求向法庭提交五组新证据：1.（2018）辽0304民初629、630、631号三份民事判决书，拟证明吴世魁、李某购买谢芳的债权后购买了宏昊公司的房屋，其中吴世魁买一户，李某买两户，由于一直未办理过户，该二人起诉要求确认合同有效，一审判决确认三份房屋买卖合同均有效。同样的事实，法院存在同案不同判的情形。2.《债权转让协议书》，拟证明谢芳将对宏昊公司的债权转让给吴世魁、李某，于2014年10月15日分别签订了两份债权转让协议书，证明资金来源系债权变为购房款。3.银行转账凭证5份，拟证明谢芳一共借给宏昊公司213万，扣掉头息是195万元，这也是债权产生的资金来源，也是债权转让给吴世魁、李某的来源，可证明谢芳有真实的交易资金，高丽没有真实交易记录。4.《鞍山市住宅专项维修资金认证单》《辽宁省住宅专项维修资金专用收据》《税收完税证明》《增量房申报表》，拟证明谢芳缴纳了契税和维修资金，完税证明可证明只交一次税，该房屋仅出售一次，买受人是谢芳。5.2020年5月26日高丽的女儿崔夏与谢芳代理人王枫婷的通话录音光盘一张，拟证明高丽没有到庭也没有举证、答辩，高丽的房子是从龙云中手中买的，不是从宏昊公司买的。高丽的质证意见为，证据1、2、3、4与其无关。证据5中通话为高丽女儿认可，房屋是我买的，合同是我签的，交款是我交的，女儿不了解具体情况。本院认证如下，证据1判决书中当事人没有高丽，涉及的房屋亦非本案房屋，其与本案没有关联性。证据2、4、5不足以证明上诉人与宏昊公司存在真实、合法的房屋买卖关系，上诉人提供的证据不能达到其证明目的。证据3的银行转账凭证显示的转款人为谢丽，不足以达到谢芳主张的证明目的。本院对以上证据均不予采信。被上诉人高丽向法庭出示了其与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》，欲证明其依法购买取得案涉房屋。上诉人谢芳的质证意见为：对该两份证据的真实性有异议。该合同签订日期为2012年8月20日，而合同内容载明付清全部价款的时间为2012年7月12日。发票开具的时间为2014年4月18日，与合同签订时间相差两年，我方开具案涉房屋发票的时间为2014年3月21日，同样的房屋不应开出两张发票，我方有优先权。是否实际支付房屋价款未能体现，没有真实的缴款记录。本院经审查后予以采信，该组证据可以证明高丽于2012年8月20日与宏昊公司签订了《商品房买卖合同》，合同标的为：位于鞍山市立山区（产籍号为3-6-304-12917），B-29-17的房屋。高丽于2014年4月18日取得了案涉房屋的销售不动产统一发票。二审另查明，在已经生效的（2015）鞍刑二初字第00022号刑事判决书中记载：“证人杨某证言证实，我是鞍山市东方小额贷款有限公司的负责人，2012年12月末，宏昊城色的老总包洪根来到我公司申请贷款，当时是我公司员工杨兴海拉来的业务，我指定我公司的员工谢芳和李某办的业务，包洪根从我公司贷款200万元，贷款期限是半年，抵押物是包洪根开发的宏昊城色小区的14套房子，当时我们约定到期包洪根不还款的话，这14套房子归我公司所有，因为是谢芳和李某办的业务，所以房屋买卖合同上签的是他俩的名字。其中12套签的是谢芳的名字，还有两套签的是李某的名字。2013年5月，贷款到期后我们开始联系包洪根，办理房屋的手续，这期间发现包洪根顶给我们的14套房子都有一房多卖的问题。当时我们就想告他，包洪根多次请求我们不要告他，他负责帮我们调换等额的房屋。到2014年3月份左右，包洪根断断续续地给我们提供了9套房子，但总价值没有达到等额的200万元，这9套房子的手续有商品房买卖的网签合同、购房发票、商品房登记。以谢芳的名义签的购房合同是在2014年3月21日，以李某和吴世魁的名义签的合同是在2014年4月10日，是与宏昊城色一个姓张的女子签的合同，是包洪根安排她跟我们签的合同。这9套房子是：B-26-18、B-29-17、B-26-13、B-25-04、B-8-12、B-25-05、B-8-9、B-27-10、A-17-16。证人李某、谢芳的证实情况与杨某相同。”其中上述9套房屋中的B-29-17房屋，即为本案案涉产籍号3-6-304-12917房屋。另查，一审法院认定“原告谢芳于2012年12月至2013年5月期间借款给被告宏昊公司，谢芳与宏昊公司存在债权债务关系。宏昊公司因到期无法偿还借款本息，以房抵债。”错误，本院予以纠正。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为谢芳与宏昊公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，谢芳主张确认其与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，房屋归谢芳所有，并据此要求高丽返还案涉房屋应否得到支持。首先，谢芳与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》系宏昊公司为向案外人鞍山市东方小额贷款有限公司贷款200万元，以案涉房屋在内的相关房屋作为贷款抵押物，而与鞍山市东方小额贷款有限公司工作人员谢芳签订，谢芳只是贷款业务的经办人，宏昊公司与谢芳之间不存在真实的民间借贷关系及商品房买卖合同关系，谢芳在二审中亦未提供充分的证据证明其与宏昊公司之间存在借款关系，实际上是宏昊公司与案外人鞍山市东方小额贷款有限公司存在法律意义上的民间借贷关系，对此，鞍山市东方小额贷款有限公司的负责人杨某、李某及谢芳在已经生效的（2015）鞍刑二初字第00022号刑事判决书的证人证言中予以明确陈述，且该证人证言被上述生效的刑事判决书予以采信。其次，案涉合同并非宏昊公司因欠上诉人谢芳的债务而与之签订的以房抵债合同，该合同不是宏昊公司与谢芳就买卖房屋达成的真实意思表示，上诉人谢芳并非案涉房屋的权利人，双方虽签订了《商品房买卖合同》但不能产生房屋买卖合同关系成立的法律后果，谢芳无权就案涉房屋主张权利。因此一审判决对谢芳要求确认《商品房买卖合同》合法有效，房屋归谢芳所有，高丽将房屋返还给谢芳的诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。关于上诉人谢芳称《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》《房屋预告登记证明》《房屋登记信息卡》载明房屋所有权人为谢芳一节，如上文所述，本院对其该项上诉理由亦不予支持。关于上诉人谢芳提出立山法院基于相同的法律事实曾作出（2018）辽0304民初629、630、631号民事判决均确认原告与宏昊公司签订的商品房买卖合同合法有效，不应存在同案不同判问题一节，因该判决书中当事人与本案不同且涉及的房屋亦非本案房屋，其与本案没有关联性；另外，更为重要一点是如前所述，上诉人与宏昊公司就案涉房屋并不存在真实有效的房屋买卖合同关系，因此，上诉人提供的判决书并不能决定和影响本案处理结果。本院对上诉人该项主张亦不予支持。关于上诉人谢芳主张其已办理案涉房屋的预告登记，对案涉房屋享有所有权，优先于高丽，应判决高丽返还房屋一节。因宏昊公司在一、二审审理中陈述：宏昊公司一直与东方小贷公司存在借贷关系，并用包括本案争议房屋在内的相关房产作为抵押物，抵押的形式是房屋买卖协议等，其与谢芳之间既不存在借贷关系，也不存在房屋买卖关系或房屋抵账关系，虽然相关房屋买卖手续登记在谢芳名下，实际是东方小贷公司借用公司员工即谢芳的身份所为。宏昊公司以上陈述能够与李某、谢芳、杨某在（2015）鞍刑二初字第00022号刑事判决书中的证人证言相互认证，据此，可以认定上诉人谢芳对案涉房屋不享有相关的民事权利，故对上诉人谢芳的此节主张，本院不予支持。关于上诉人谢芳主张**一审未参加诉讼，其二审提供的房屋买卖合同不真实，高丽没有实际支付购房款，其系从龙云中处购买案涉房屋，高丽与宏昊公司之间没有真实的交易一节。谢芳的该项上诉理由目的在于要求高丽返还案涉房屋，如上文所述，谢芳对案涉房屋不享有合法物权，故其要求高丽返还房屋并无权利基础，同时谢芳对其主张**与宏昊公司为虚假交易并未提供充分的证据予以证明。因谢芳的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人谢芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽然存在瑕疵，但适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4650.64元，由上诉人谢芳负担。本判决为终审判决。审判长　王　娟审判员　单琬甜审判员　周　瑞二〇二一年九月九日书记员　姜　珊 来源：百度“马 克 数据网”