巴州润信房地产开发有限公司、巴州润和房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新28民终939号

• 案件编号

  （2021）新28民终939号

• 案件名称

  巴州润信房地产开发有限公司、巴州润和房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院

• 所属地区

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  巴州润信房地产开发有限公司;巴州润和房地产开发有限公司

• 案件缘由

  建设用地使用权转让合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

  新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新28民终939号 上诉人（原审原告）：巴州润信房地产开发有限公司。住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市石化大道路新苇集团生活区22幢2-102号。法定代表人：沈挺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曹爱华，新疆正通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巴州润和房地产开发有限公司。住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市英下乡南库大道中段36号皇朝孔雀城邦111栋2层1号。法定代表人：张丽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：付明，新疆嘉沛律师事务所律师。上诉人巴州润信房地产开发有限公司（以下简称润信公司）因与被上诉人巴州润和房地产开发有限公司（以下简称润和公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2021）新2801民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月10日开庭进行了审理。上诉人润信公司及其委托诉讼代理人曹爱华、被上诉人润和公司的法定代表人张丽及其委托诉讼代理人付明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润信公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人2019年12月16日签订的三份《转让协议》（转让协议涉及的土地面积分别为：6,461.73平方米、21,648.17平方米、18,708.69平方米），以及被上诉人润和公司向一审法院提交的《土地转让合同》。二、请求判决被上诉人返还上述46,818.59平方米的建设用地使用权，并协助上诉人办理该建设用地使用权的变更登记手续。（价值25,351,665元）。三、请求判决被告承担本案的一、二审诉讼费、一审保全费5,000元、保全担保费24,579.76元等案件费用。事实与理由：一审法院认定事实、适用法律错误，侵害了上诉人的合法财产权益，依法应当改判，理由如下：一、双方于2019年12月16日签订的三份《转让协议》约定先将上诉人名下46,818.59平方米的建设用地使用权转让给被上诉人，再进一步协商土地转让价款及付款方式。上诉人于2019年12月在库尔勒市自然资源局将上述土地变更至被上诉人名下，但至今被上诉人也未与上诉人达成协商转让价款的合意，上诉人通过转让土地取得对价的合同目的无法实现，无论是根据原《合同法》规定以及现《民法典》合同编的规定，上诉人签订合同的目的根本无法实现，已达解除条件，双方签订的三份《转让协议》应当解除，而被上诉人基于《转让协议》取得的财产应当返还。二、被上诉人在一审庭审中向法庭提交了一份《土地转让合同》的复印件，该复印件上没有合同签订的日期，仅在合同下方用铅笔标注了2019年12月19日，而在庭审结束后向法庭提交的《土地转让合同》原件上合同签订日期处就有了签订时间：即与复印件铅笔所标注的时间一致，其目的就是为了伪造成该《土地转让合同》形成于上诉人向法庭提交的《土地转让协议》之前。一审法院于2021年4月28日又组织双方复庭，对被上诉人提交的这份合同原件进行了质证，基于该份合同的存在，上诉人首先向一审法院申请追加诉讼请求：请求解除该份转让合同。并对该证据发表质证意见，认为该份《土地转让合同》系经过变造的证据，且签订的时间无法确定，不能作为定案依据。但是一审法院却对该变造的证据加以认定，显然具有明显的倾向性。三、被上诉人向一审法院提交的该份《土地转让合同》根本无法履行，但一审法院却违反法律规定，偷换概念，将明显的转让合同认定为出资合同，明显侵害了上诉人的财产权利。1．根据润和公司提供的《土地转让合同》的内容可以看出双方协议的内容为润和公司通过转让方式取得润信公司的土地，土地价款为2000万，润和公司以其自有的50%股权折算成2000万向润信公司支付对价，因此从条款中无法看出该合同的实质内容是一份出资协议。2．如果是出资协议，那么协议的双方只可能是润和公司的两位股东：润信公司和张丽，而不可能是成立后的润和公司与润信公司签订，被上诉人代理人将该转让合同当然的理解为是出资协议显然完全背离了《公司法》关于公司成立的先后顺序，是根本不可能出现的事实。本案中润和公司成立于2019年12月12日，润信公司与张丽为润和公司的原始股东，各占50%的股权，而通过被告合同第二条第4项“乙方开票信息如下：名称：巴州润和房地产开发有限公司、纳税人识别号91652801MA7ABTRH9M开户行及账号：中国工商银行股份有限公司库尔勒人民东路3010024209200130018”的内容可知，在签订该转让合同时润和公司已成立，那么在润和公司已成立之后根本不可能再形成所谓的出资协议，因此被上诉人代理人的说法完全是一个悖论。3．根据《公司法》第142条的规定，公司只有在特定情形下才能收购本公司的股权，且不得超过一定比例及持有时间，那么根据我国《公司法》的规定，润和公司是根本不可能持有本公司的50%股权，既然润和公司根本没有可以做为对价支付的50%股权，那么润和公司向法庭提交的该份《土地转让合同》就不可能履行。再则，若该份合同成立于润和公司设立之前，那么润和公司在未设立前不具有民法上的法人资格，也就不具备民事法律行为能力，同样该合同也无履行的可能，因为做为对价支付的标的物根本就不存在。4．若按一审法院的认定，《土地转让合同》的内容就是体现了涉案土地作价2000万出资持有润和公司50%股权，那么就形成了一个更滑稽的悖论，即润信公司本身在做为润和公司50%股权的原始股东后，又以自有的价值2500余万元的土地再购买自己所有的50%股权。而该认定显然是置上诉人的财产权利于不顾，完全采信被上诉人没有任何证据支持的。5．一审法院认为沈挺与李秀芹签订的《合作开发协议》与润和公司提交的《土地转让合同》相结合就可以推断出双方针对案涉土地的价值系润信公司占润和公司50%的股权已达成合意，不但是对事实的曲解，同样也是法律适用的错误。沈挺与李秀芹做为两个个人签订的《合作开发协议》根本未实际履行。根据该协议内容约定，拟成立的润和公司注册资本金为4,000万元，股东为润信与李秀芹，润信提供案涉土地作价2000万做为实物出资，李秀芹提供库尔勒市机场路和金宝大厦商铺2层1,109.89平方米，1,404.82平方米、商住3层1,377.02平方米作价2000万出资，各占润和公司50%的股权，但实际情况是该协议润信公司未盖章、李秀芹也未与润信公司成立润和公司，而是润信公司与张丽成立了注册资本为1,000万元的润和公司，虽然成立的公司名称一样，但股东主体、注册资本均不一样，一审法院将该《合作开发协议》当然理解为润信公司与张丽达成出资的合意显然违反法律规定。而该合作协议未能履行的原因是李秀芹在协议中拟出资的实物均非其本人所有，对该协议中涉及的实物上诉人恳请二审法院调查，以便查明案件事实。一审法院在判决书中陈述，虽然《合作开发协议》无润信公司的盖章，但沈挺做为润信公司的法定代表人进行签字确认，李秀芹又与张丽是母女关系，因此认定了该协议的有效性，显然是混淆了民法上各主体地位的不同。首先，李秀芹与张丽均是完全民事行为能力人，不能因为双方之间存在亲属关系，因此李秀芹的行为就等同于张丽的行为，那么要按照这样的理解，法律就不需要规定满18周岁的未成年人，具有完全的民事行为能力，其父母的行为就代表子女的行为，一审法院的这种认定显然是不合法的。再次，虽然沈挺是润信公司的法定代表人，但是法律并未规定法定代表人的所有行为均等同于公司行为，且该协议上没有润信公司的盖章，其上的盖章竟然是与各方主体均无关联的物业公司的盖章，而李秀芹本人在签订合作协议时就是润信公司的股东之一，且其做为一名完全民事行为能力人当然应当明知该协议是没有得到润信公司认可的，一审法院对该证据存在的问题均没有进行排除就直接采信被上诉人的意见，倾向性明显。四、纵观全案证据，双方签订转让协议的真实意思表示就是润和公司通过转让方式取得润信公司的土地，而并非是一审法院认定的双方之间是出资取得股权的合意，按照一审法院的认定，其实质就是润和公司分文未出就取得了润信公司价值2500余万元的土地，这显然是不公平的，虽然民法典的立法宗旨是保护交易的稳定，但其基础是公平的交易，而并非是像润和公司这样以巧取豪夺的方式，无偿的取得润信公司的土地。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部上诉请求，以维护上诉人的合法财产权益不受侵害。润和公司辩称，一、润信公司与张丽分别出资共同成立润和公司，润信公司未履行出资义务，将案涉的土地在双方议价后变更登记至润和公司名下，另一股东张丽以实物履行对公司的出资义务，双方各占50%的股权，因此双方是履行了之前所签订的各项协议。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，双方已就案涉的土地转让价款达成一致，并非上诉人主张的并未协商一致。2019年11月27日，张丽委托其母亲李秀芹于润信公司签订合作开发协议，协议约定润信公司已案涉三宗土地作价2,000万元出资，持有润和公司50%的股权，张丽以商业房屋、商铺出资持有润和公司50%的股权。因润信公司的相关人员在盖章时误盖了公司的公章，然而落款处仍有润信公司法定代表人及实际控制人沈挺的亲笔签名，李秀芹也有理由相信沈挺有权利代表润信公司签订该协议。在后续协议的履行和该份协议履行过程当中，双方并没有对签名上提出任何异议。上诉人通过将土地转让给润和公司，从而持有润和公司50%的股权，签订转让协议的目的已经实现。2019年12月9日，润信公司召开股东会，并作出股东会决议，同意将润信公司名下案涉三宗土地的权利人变更为润和公司，上述协议及文件准备齐备后，润信公司的法定代表人沈挺与张丽共同委托代办，于2019年12月12日办理了润和公司的营业执照，将润信公司名下的三宗土地变更至润和公司名下，2019年12月16日润和公司与润信公司签订了转让协议，但因其中并未明确土地价值不符合变更登记的要求，双方又于2019年12月19日签订了土地转让合同，再次明确润信公司以案涉的三宗土地作价2,000万元出资，持有润和公司50%的股权，此合同再次印证了土地开发合同、开发协议的内容。土地转让合同已实际履行，不存在不能履行的情形，如前所述案件事实，上诉人声称如果土地转让合同是出资协议，那么协议的双方应是润信公司和张丽，而非润和公司和润信公司，其认为润和公司不能将自己的股权转让给润信公司，上诉人的这一说法纯属混淆视听，偷梁换柱。实践中，公司设立股东出资的顺序应当是各股东就设立公司所履行的出资持股比例达成一致意见后，设立目标公司，各股东在设立目标公司成立后向目标公司履行出资义务，因此本案中设立润和公司在前，润信公司及张丽将各自出资对应的土地、房屋、商铺变更至润和公司，润和公司成立后，与润信公司签订土地转让合同符合常理。润信公司将土地依约定变更至润和公司，已经完成了双方约定的出资义务。润和公司成立后已经进行了相应的经营活动，为了经营需要，润和公司已经对涉案的土地进行了规划，委托广东鸿宇建筑与工程设计顾问有限公司巴州分公司进行设计，并支付了设计费，也与施工方签订了施工协议，为股东的利益及公司生产经营尽到了应有的义务，而作为股东的润信公司为夺取案涉三宗土地的自主开发权，违反双方的约定，阻碍公司正常经营，已经给润和公司造成了无法挽回的重大损失，润和公司将另行提起诉讼，主张股东损害赔偿责任。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回其全部的上诉请求，以保障正常的交易秩序，维护诚实信用的社会风气。润信公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告于2019年12月16日签订的三份《转让协议》（转让协议涉及的土地面积分别为6461.73㎡、21648.17㎡、18708.69㎡）；2．依法解除被告巴州润和房地产开发有限公司向法庭提交的《土地转让合同》；3．判令被告返还上述46818.59㎡的建设用地使用权，并协助原告办理该建设用地使用权的变更登记手续；4．被告承担本案的诉讼费、保全费5,000元、保全担保费24,579.76元等案件费用。一审法院认定事实：润信公司于2015年6月11日成立，沈挺担任该公司的法定代表人。润和公司于2019年12月12日成立，股东为润信公司和张丽，两股东分别持有润和公司50％股权，张丽担任该公司的法定代表人。李秀芹与张丽之间系母女关系。2019年11月27日，润信公司与李秀芹签订《合作开发协议》，约定甲方即润信公司以位于皇朝孔雀城邦项目东南角商业用地约10亩、西边商业用地约35亩，库尔勒市英下乡恰尔巴格中路8号御景园项目1-6号楼所占地约20亩，上述三宗地共65亩作价2,000万元出资，占润和公司50％股权。2019年12月16日，原、被告双方分别就上述三宗土地转让事宜签订三份《转让协议》。2019年12月19日，原、被告双方签订《土地转让合同》，再次约定甲方即润信公司以位于库尔勒市英下乡南库大道中段36号皇朝孔雀城邦东侧商住用地的土地使用权（土地面积为47073.1㎡、转让土地面积为6461.73㎡）、位于库尔勒市团结辖区94号小区、恰尔巴格路西侧城镇住宅用地的土地使用权（土地面积为90115.78㎡、转让面积为18708.69㎡）、位于库尔勒市团结辖区208号小区、枣园路北侧城镇住宅用地的土地使用权（土地面积为64216.16㎡、转让面积为21648.17㎡）；润和公司以上述三宗土地作价2,000万元持有润和公司50％股权。上述协议签订后，三宗土地使用权手续分别于2020年1月8日、2020年1月2日、2020年1月8日变更登记至润和公司名下。根据双方诉辩的事实和理由，本案的主要争议焦点如下：案涉三份《转让协议》《土地转让合同》是否达到了解除条件，原告要求解除合同、返还土地使用权等诉请是否有事实及法律依据。一审法院认为，原告与李秀芹于2019年11月17日签订的《合作开发协议》约定，原告以涉案三宗土地作价2,000万元出资持有润和公司50％股权，该协议虽无润信公司加盖公章，但有其法定代表人沈挺签字确认。此外，原、被告双方于2019年12月19日签订《土地转让合同》，该协议由原、被告双方加盖公章及双方的法定代表人签字。因上述两份协议不存在法律、行政法规规定的合同无效情形，故该两份协议应属合法有效。《合作开发协议》与《土地转让合同》均体现了双方关于就涉案三宗土地作价2,000万元出资持有润和公司50％股权这一事实，再结合润和公司的公司章程、股东会决议及案涉三宗土地的土地使用权已转让等证据，能够相互印证，说明双方针对案涉土地的价值系占润和公司50％股权已达成合意。至于原告提及的如其用2,000万元的资产仅持有被告50％股权，仅占润和公司注册资本500万元，与常理不符，故而予以否认一节。法院认为，原告对其名下的合法财产享有处置权，原告以何种价格处分其名下财产系其自由处分民事权利的表现，法院应充分尊重并维护当事人在市场交易活动中的意思自治原则。况且土地作为出资，润和公司成立后，土地并非原告财产，已经转化为润和公司资产的一部分，原告持有润和公司50％的股权，即享有对润和公司所有资产50％的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；本案中，原告并未提供证据证明三块土地《转让协议》《土地转让合同》存在约定解除及法定解除情形。经法院审查，亦未发现存在符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条及五百六十三条规定的约定解除及法定解除情形，考虑到涉案三宗土地已变更至被告名下，且被告已经着手办理开发的相关手续，故对原告请求解除案涉三份《转让协议》《土地转让合同》、返还土地使用权、协助办理变更登记手续及承担保全担保费的请求，法院不予支持。另市场交易秩序中如不存在无效、法定解除、约定解除等情形，在维护与损坏交易秩序的价值取向上，人民法院应当尽可能地维护交易安全，把握契约自由、贯彻诚实信用等民商事审判的基本原则，本案更应维护已发生的既定交易秩序，将会更有力的促进交易、活跃交易，亦于当前中央提出的“六稳”“六保”并行不悖。判决：驳回原告巴州润信房地产开发有限公司的诉讼请求。本院二审期间，上诉人润信公司向法庭提供一份内资企业基本注册信息单拟证明股东张丽和润信公司均是认缴，至今没有进行过实缴，出资的方式均是实物，出资认缴时间是2021年12月31日。被上诉人润和公司质证意见：对其真实性没有异议，对证明的问题有异议。双方约定对公司的注册资本是认缴，出资时间截止日期是2021年的12月31日，只要到2021年的12月31日之前，把应当缴纳的这一部分出资认缴完成，就说明我实际出资。我方将以出示证据的方式证实张丽以实物出资，巴州润和房地产开发有限公司50%股权的认缴出资额上是出资了，并且以实物出资。本院审查认为，该证能够据证实双方以实物方式出资，出资（认缴时间）是2021年12月31日，经质证被上诉人润和公司对其真实性予以认可，证明的问题不予认可，本院对该证据真实性予以确认，证明的问题不予认可。被上诉人润和公司向法庭提供，新2020库尔勒市不动产权第0004060号证书及新疆增值税普通发票一张，新2019库尔勒市不动产权第0009951号证书，新2019库尔勒市不动产权第00009772号证书，以及个人活期明细一份，工程施工总承包框架协议书一份。拟证明，张丽依据双方的约定将价值6,196,590元的商铺变更至润和公司作为实物投资，润和房地产开发有限公司与新疆智川瑞建筑工程有限公司达成了工程施工总承包框架协议书，约定了以价值2,050万元的商铺冲抵部分的工程款，其价值为2,050万元的商铺实际所有权人归张丽所有。个人活期明细信息，是由张丽每个月给赵绪贤打29,500元的按揭款，用于偿还库尔勒商业银行的房贷。上诉人润信公司质证意见：对三份不动产权证书，客观真实性认可，对于所要证明的问题不予认可。这三份产权证书当中只有新2020库尔勒市不动产权第00040607号，权利人为巴州润和房地产开发有限公司，并且从该不动产权证书上无法看出该套房产价值多少，根据公司法的规定，股东以实物出资必须经过评估，没有经过评估的，这个资产是不能按照股东出资本人的陈述来衡量出资的金额。新2019库尔勒市不动产权，第00009951号的权利人为张丽，并不是任何公司，在公司法上股东的财产是独立于公司的，张丽作为公司的股东，承担的是有限责任，这个不是混同的。因此该不动产权的权利人也不是任何公司，不能代表张丽已经拿该房产进行了实物出资。同理，新2019库尔勒市不动产权第00009772号的不动产证，权利人是赵绪权和李莹，该两位当事人是案外人，与本案没有任何关联性。虽然张丽提供了一份双方之间签订的不动产权归属协议书，但是我们认为该份协议书是基于什么情形形成的，不得而知，且上诉人与张丽之间存在利害关系，并且该份房该份不动产如果按照这个协议的内容，同样是归属于张丽个人，它并不是属于任何公司，因此该份不动产权证同样不能证明张丽已经向任何公司以实物出资到位的事实。增值税发票，由于是复印件，但是不动产权证已经在润和房地产公司名下，那么真实性我们予以认可。张丽的个人活期明细是复印件，她与赵绪贤之间的银行往来流水与本案要审理的事实没有实际的关联性，因此也达不到其所要证明的问题。工程施工总承包框架协议应该是一审出示过的，该份这个协议与本案要审理查明的事实没有关联性。根据该合同第五条第四款，以房抵账的说明，这个商铺作价2,050万元，商铺实际上也就是被上诉方向法庭提交的，那么首先第一个商铺是否价值这么多钱不得而知。该份合同实际上是没有履行的，拿该份协议不能证实张丽已经以实物2050万进行了润和公司的出资。本院审查认为，上诉人润信公司对三份不动产权证书，真实性认可，本院予以确认。上诉人润信公司对工程施工承包框架协议书及个人活期明细信息不动产归属协议书不予认可，本院对该证据不作认定。本院认为，本案的争议焦点为，案涉三份《转让协议》《土地转让合同》是否达到了解除条件，上诉人要求解除合同、返还土地使用权等诉请是否有事实及法律依据。润信公司与李秀芹于2019年11月17日签订的《合作开发协议》约定，润信公司以涉案三宗土地作价2,000万元出资持有润和公司50%股权，该协议虽无润信公司加盖公章，但有其法定代表人沈挺签字确认。之后双方于2019年12月19日签订《土地转让合同》，该协议由原、被告双方加盖公章及双方的法定代表人签字。根据上述《合作开发协议》、《转让协议》、《土地转让合同》，双方合作的总体目标是，润信提供案涉土地作价2000万做为实物出资，李秀芹提供库尔勒市机场路和金宝大厦商铺2层1,109.89平方米，1,404.82平方米、商住3层1,377.02平方米作价2000万出资，合作开发皇朝孔雀城邦三宗土地，双方以实物出资成立巴州润和房地产开发有限公司，各占润和公司50%的股权。从以上协议及《巴州润信房地产开发有限公司股东会决议》内容来看，双方对建设用地使用权出让作出了明确约定。本案中润信公司与润和公司签订的三份《转让协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人签订转让协议后，2020年1月2日在库尔勒市自然资源局办理了不动产权证书，案涉三宗土地已经变更登记在润和公司名下，润信公司已经完成了出资义务且占润和公司50%的股权，故上述三份合同已经履行完毕。上诉人润信公司主张合同的根本目的无法实现，已达解除条件，从而解除《转让协议》返还46,818.59平方米的建设用地使用权，并协助上诉人办理该建设用地使用权的变更登记手续，缺乏事实和法律依据。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案案涉协议即未达到约定解除条件，也未达到法定解除条件，故对润信公司的上诉请求本院不予支持。综上，巴州润信房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168,558.33元，由巴州润信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审  判  长   斯琴巴图审  判  员   刘涛审  判  员   巴都木才次克  二 〇 二 一 年 九 月 二 十 三 日 书  记  员   张天康 微信公众号“马克数据网”