谈年生、刘必花等民事二审民事判决书（2021）苏02民终4823号

• 案件编号

  （2021）苏02民终4823号

• 案件名称

  谈年生、刘必花等民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省无锡市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省无锡市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  谈年生;刘必花;王殿明

• 案件缘由

  买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终4823号上诉人（原审被告）：谈年生，男，1956年12月24日生，汉族，住无锡市新吴区。上诉人（原审被告）：刘必花，女，1970年7月8日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：徐名扬（受谈年生、刘必花共同授权委托），北京市炜衡（无锡）律师事务所。被上诉人（原审原告）：王殿明，男，1971年4月15日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：过光辉，江苏优贤律师事务所律师。上诉人谈年生、刘必花因与被上诉人王殿明买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院(2021)苏0214民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谈年生、刘必花的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王殿明的一审诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋买卖合同及收据上的签字均非其本人所签，手印也非其本人所按，故房屋买卖合同及收据对其不产生法律效力。2.其并未收到王殿明支付的房款，收据上的签名非其本人所签，对谈春磊签字的收据及收条均不认可，其并没有委托谈春磊代收房款。王殿明辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王殿明向一审法院起诉请求：1.判令解除王殿明与谈年生、刘必花签订的《房屋买卖合同》；2.判令谈年生、刘必花退还购房款430000元并赔偿房屋差价损失262200元；3.判令谈年生、刘必花赔偿王殿明中介费损失12900元。一审法院认定事实：2017年8月25日，谈年生、刘必花作为售房人，谈春磊作为谈年生、刘必花代理人，王殿明作为购房人，无锡市中投房产中介有限公司（以下简称中投公司）作为中介方签订房屋买卖合同1份，约定：谈年生、刘必花将位于无锡市新吴区××路××号××室房屋出售给王殿明，房屋性质为安置房，建筑面积约为80平方米，成交价为430000元。王殿明应于合同生效之日起当日支付定金30000元。如王殿明按约定将房款支付给谈年生、刘必花，则双方需在三日内办理递件过户手续。谈年生、刘必花应当于收到全部房款后三日内将房屋交付予王殿明。如王殿明未按照合同约定的期限履行义务，谈年生、刘必花有权要求王殿明以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，王殿明逾期履行超过十五天的，谈年生、刘必花可解除合同并选择要求王殿明支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收王殿明已支付的定金。如谈年生、刘必花未按照合同约定的期限履行义务，王殿明有权要求谈年生、刘必花以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，谈年生、刘必花逾期履行超过十五天的，王殿明可解除合同并选择要求谈年生、刘必花支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还王殿明已支付的定金。合同履行中发生争议的，应协商解决，协商不成的，任何一方可向交易房产所在地人民法院起诉。本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同第七条“其他”处手写添加“双方约定剩余尾款应付39万元整，余款1万元在过户前付给谈年生、刘必花”。合同第八条备注（本备注条款与上述条款不一致的，以本备注条款为准）：1.合同签订后谈年生、刘必花与王殿明应严格遵守，不得违约，否则按房价的三倍129万元作为违约金；2.谈年生、刘必花在办理房产证时不得拖延并无条件配合王殿明办理房产过户手续；3.谈年生、刘必花承诺该房屋无任何产权债务纠纷且没有一房多卖，否则承担法律责任和经济赔偿；4.王殿明需在2017年8月31日前结清尾款40万元整，双方合同签订后不得违约，否则要承担房价的3%中介费。以上条款双方当事人已充分阅读，已知条款中的约定，双方签字后具有同等法律效应。谈年生、刘必花，王殿明在合同上签字并按手印，谈春磊在甲方代理人处签字并按手印。中投公司在该合同上盖章。2017年8月25日，谈年生、谈春磊向王殿明出具收据，载明收到承购鸿运苑北区425栋201房屋定金30000元。2017年8月27日，谈年生、谈春磊向王殿明出具收据，载明收到承购鸿运苑425栋201房屋购房款200000元。2017年8月30日，谈年生、谈春磊向王殿明出具收据，载明收到承购鸿运苑425栋201房屋购房款190000元。2017年9月20日，谈春磊向王殿明出具收到，载明收到王殿明1万元。谈年生、刘必花认可上述收据、收条的真实性，但认为谈年生在收据上的签字系谈年生作为证明人事后补签的，签字的时候收据上并无“收款人”三个字。谈年生另表示谈春磊向其反馈收到400000元购房款，并未收到现金30000元。王殿明陈述其已经全部支付购房款430000元，其中于2017年8月27日向谈春磊转账200000元，于2017年8月30日向谈春磊转账189000元，除上述转账之外的款项以现金方式支付。鸿运苑425号201室房屋后办理产权登记，登记在谈春磊名下。因谈春磊需偿还梁舒啸相关款项，在执行过程中，无锡市梁溪区人民法院于2020年9月16日对案涉房屋进行司法拍卖。案涉房屋评估价为692200元，实际成交价为634540元。关于案涉合同的签订及履行过程，王殿明陈述：“签订合同时，谈年生、刘必花、谈春磊三人到场签字。合同签订后其分多次向谈春磊支付购房款共计430000元。其于2017年8月收到案涉房屋钥匙，并于2017年9月将案涉房屋出租给他人使用。案涉房屋于2020年4月被法院查封，并于2020年9月被拍卖。”谈年生、刘必花陈述：“其不认识王殿明及中介人员。案涉房屋买卖合同是其儿子谈春磊和王殿明所签，谈春磊要求其作为证明人签字。合同签订后，案涉房屋房产证登记在谈春磊名下。后其不清楚案涉房屋为何被拍卖。”关于中介费损失，王殿明举证中投公司于2017年8月25日出具的收据1份，载明收到王殿明交来的承购鸿运苑425栋201房屋服务费12900元。谈年生、刘必花表示由法院核实该收据真实性。一审法院认为，谈年生、刘必花作为售房人，王殿明作为购房人，中投公司作为中介方于2017年8月25日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。谈春磊作为谈年生、刘必花的儿子以及房屋买卖合同的代理人，应有权代表谈年生、刘必花收取购房款。结合谈年生、谈春磊出具的收据、收条，本院认为王殿明已全额支付购房款430000元。现鸿运苑425号201室房屋已被司法拍卖，案涉房屋买卖合同已无法履行，王殿明要求判令解除其与谈年生、刘必花之间的房屋买卖合同，于法有据，法院依法予以支持。合同解除后，王殿明要求谈年生、刘必花返还已支付的购房款430000元，于法有据，法院予以支持。王殿明主张的房屋差价损失262200元，结合房屋买卖合同、阿里拍卖评估价格，该损失计算合理，法院予以支持。王殿明已向中投公司支付中介费12900元，现王殿明要求谈年生、刘必花赔偿中介费损失12900元，符合双方约定及法律规定，法院亦予以支持。关于谈年生、刘必花辩称不承担房屋差价损失及中介费损失的意见，法院不予采信。关于谈年生、刘必花辩称其并非合同相对方，系事后补签房屋买卖合同，只是房屋买卖合同的证明人意见，法院认为，谈年生、刘必花作为完全民事行为能力人，其在房屋买卖合同出售方处签字，应当知晓其是房屋出售方而非证明人，应承担房屋买卖关系中出售方的相应法律责任。对于谈年生、刘必花该抗辩意见，法院不予支持。关于谈年生、刘必花辩称案涉房屋的实际产权人是谈春磊，谈年生、刘必花不能成为案涉房屋的出售人的意见。法院认为，案涉房屋所涉相关安置协议由谈年生与拆迁部门签订，签订案涉房屋买卖合同时，案涉房屋尚未办理产权登记。后续案涉房屋登记在谈春磊名下，并不影响谈年生、刘必花与王殿明之间房屋买卖合同成立及效力。故对该谈年生、刘必花该抗辩意见，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、解除王殿明与谈年生、刘必花于2017年8月25日签订的房屋买卖合同；二、谈年生、刘必花于判决发生法律效力之日起十日内退还王殿明购房款430000元并赔偿房屋差价损失262200元，合计692200元；三、谈年生、刘必花于判决发生法律效力之日起十日内赔偿王殿明中介费损失12900元。案件受理费减半收取7508元、诉前财产保全费4070元，合计11578，由谈年生、刘必花负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，谈年生申请对房屋买卖合同上谈年生、刘必花的签名及捺印是否为谈年生、刘必花本人所签及所捺、三份收据上谈年生的签名是否为谈年生所签进行鉴定。二审另查明，一审中，谈年生、刘必花的委托诉讼代理人对房屋买卖合同的的质证意见为：真实性无异议，但签名不是在2017年8月25日那天签的，是事后谈春磊要求谈年生、刘必花签名以作为证明；对三份收条的质证意见为：真实性无异议，对谈年生在收据上的签名认可，但是谈年生的签名是在事后补签的；对谈春磊出具的收条认可，这个1万元谈春磊是收到的。谈年生在一审中陈述：合同上谈年生的签字是我签的，手印也是我按的。本案二审争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否有效，谈年生、刘必花是否为案涉房屋买卖合同的相对方；二、案涉房款是否已经支付完毕。本院认为：关于争议焦点一，首先，一审中，谈年生、刘必花对案涉房屋买卖合同上谈年生、刘必花的签字及捺印、三份收条上谈年生的签字均予以认可，故对谈年生在二审中要求对房屋买卖合同及收条上的签字、捺印进行鉴定的申请，本院不予准许。其次，谈年生、刘必花作为售房人与王殿明作为购房人签订了房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。谈年生、刘必花作为房屋买卖合同的相对方，理应承担房屋买卖关系中出售方的相应法律责任。谈年生、刘必花上诉称房屋买卖合同对其不产生效力，其非合同相对方，与事实不符，对该上诉意见，本院不予支持。关于争议焦点二，根据谈年生、谈春磊出具的三份收据及谈春磊出具的收条，结合谈春磊为谈年生、刘必花的儿子且为房屋买卖合同代理人的身份，一审法院认定王殿明已经全额支付购房款430000元并无不当。综上所述，谈年生、刘必花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15016元，由上诉人谈年生、刘必花负担。本判决为终审判决。审判长　　华敏洁审判员　　张朴田审判员　　韦　苇二〇二一年九月二日书记员　　沈秋月 关注微信公众号“马克数据网”