贵州博华置业投资有限公司、叶雪梅商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终6959号

• 案件编号

  （2021）黔01民终6959号

• 案件名称

  贵州博华置业投资有限公司、叶雪梅商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  贵州博华置业投资有限公司;叶雪梅

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6959号上诉人（原审原告）：贵州博华置业投资有限公司。住所地：贵州省贵阳市国家高新技术产业开发区高新区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B610。法定代表人：刘长波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢晓飞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易洁，北京市炜衡（贵阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：叶雪梅，女，1986年1月27日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：罗彬，男，1977年9月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县。上诉人贵州博华置业投资有限公司（以下简称博华公司）因与被上诉人叶雪梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。博华公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持博华公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由叶雪梅承担。事实和理由：一、博华公司与叶雪梅于2019年5月25日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，之后博华公司随即为叶雪梅购买的商品房办理了备案登记表，该房源一直锁定在叶雪梅名下。即使双方解除合同，在该备案登记撤销前，博华公司不能出售该房屋。叶雪梅未按照合同约定支付购房款，本身存在违约，应当对博华公司承担违约责任。二、博华公司与叶雪梅约定，合同主文与补充协议不一致的，以补充协议为准。《补充协议》约定“买受人未按照合同约定按时付款，逾期超过180日的，出卖人有权单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》，并且买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。”也即向博华公司支付违约金238266元，博华公司在起诉时已主动降低违约金，要求其按照总房款10%支付，也即73312.7元支付。叶雪梅辩称，应维持一审判决。博华公司向一审法院起诉请求：1.解除博华公司与叶雪梅双方于2018年5月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字10-17-1064）及《补充协议》；2.判令叶雪梅协助博华公司办理注销位于贵阳市高新区预售合同备案登记（备案登记号：Ｙ18000810）；3.确认博华公司退还叶雪梅购房款项为403219.3元（该款项系叶雪梅已付房款476532元减去总房款10％违约金73312.7元后金额）；4.本案诉讼费用由叶雪梅承担。一审法院认定事实：2019年5月25日，博华公司与叶雪梅于签订合同编号黔契合字10-17-1064《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定叶雪梅向博华公司购买位于高新区，规划用途为公寓（办公），建筑面积91.63平方米，套内面积69.73平方米，套内总价款733127元；叶雪梅应当于2017年12月1日前分期支付房价款，预付款219938元，分5期支付该商品房全部款项，于2017年12月1日前支付首期房款219938元、于2018年5月26日前支付楼款109969元、于2018年11月26日前支付楼款146625元、于2019年5月26日前支付楼款146625元、余款109970元于2019年11月26日前支付。合同第十条约定，买受人未按照约定时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第二十九条约定，双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地鉴定或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。该合同附件十二《补充协议》第四条约定，双方同意本合同第十条补充如下，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的的费用由买方承担。同日，博华公司向叶雪梅出具《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，预售合同登记号Y18000810。叶雪梅按约定支付了购房款476532元后，未按约定于2019年5月26日前支付146625元,于2019年11月26日前支付109970元,且至今未支付。一审法院认为，博华公司与叶雪梅之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。合同签订后，叶雪梅逾期支付购房款超过180天构成违约，博华公司有权解除合同，故对博华公司请求解除合同及协助注销合同备案登记手续的诉请，一审法院予以支持。《补充协议》系合同附件，合同解除后《补充协议》自然解除。博华公司未举证证明案涉房屋办理了预告登记，故对博华公司主张叶雪梅协助博华公司办理注销房屋预告登记的诉请，一审法院不予支持。对博华公司主张的违约金，博华公司、叶雪梅签订的《商品房买卖合同》第八条约定，买受人逾期付款超过180日，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当在收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；而该合同附件十二补充协议第四条则约定，买方分期付款的，逾期付款超过180天，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。根据双方《商品房买卖合同》第二十九条的约定，上述补充协议中关于违约金的变更显然不合理加重了买受人责任，仍应以合同约定为准。叶雪梅应支付的违约金以累计逾期应付款的1%，计算为146625元+109970=256595元×1%=2565.95元。扣除上述违约金后，博华公司应当退还叶雪梅473966.05元。对叶雪梅主张的团购费，因收款方非本案博华公司，叶雪梅可向实际收款方主张。一审法院判决：一、解除博华公司与叶雪梅于2019年5月25日签订合同编号黔契合字10-17-1064《商品房买卖合同》；二、叶雪梅于本判决生效之日起十日内协助博华公司办理办理位于贵阳市高新区房屋的预售合同备案登记注销手续（备案登记号Ｙ18000810）；三、博华公司于本判决生效之日起十日内退还叶雪梅473966.05元；四、驳回博华公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1016元，由叶雪梅负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：违约金的适用标准。本案中，博华公司上诉主张违约金标准应当适用《补充协议》（附件十二）第四条2约定，由买受人按已付款50%向出卖人支付违约金，出卖人已将违约金在此基础上调减为总房款的10%。但是根据《商品房买卖合同》第八条约定，违约金标准为逾期应付款的1%，而补充协议的标准显然高于主合同的标准，根据《商品房买卖合同》第二十九条约定，补充协议对违约金的调高显然不合理的加重了买受人的义务，因而补充协议的该格式条款无效。一审判决按照主合同的约定计算违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，博华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2032元，由上诉人贵州博华置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员　　程　奕二〇二一年九月二十二日法官助理　　赵　渊书 记 员　　彭永耀 关注公众号“马 克 数 据 网”