贵阳中铁置业有限公司、蔡汝香等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终6561号

• 案件编号

  （2021）黔01民终6561号

• 案件名称

  贵阳中铁置业有限公司、蔡汝香等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  贵阳中铁置业有限公司;蔡汝香;吴鹏

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六条；《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6561号上诉人（原审被告）：贵阳中铁置业有限公司，住所地:贵州省贵阳市观山湖区观山西路200号。法定代表人：何立华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文飞，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡汝香，女，汉族，1976年1月5日出生，住贵州省贵阳市南明区（水电部贵勘院）。被上诉人（原审原告）：吴鹏，男，汉族，1973年8月26日出生，住南京市下关区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱锡武，贵州圣思律师事务所律师。上诉人贵阳中铁置业有限公司（以下简称：中铁置业公司）因与被上诉人蔡汝香、吴鹏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初6870号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》本案由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录，本案现已审理终结。上诉人中铁置业公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是，1.一审解除《商品房买卖合同》第二十五条第6款没有法律依据。《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。合同整体构成当事人的意思表示，各个条款之间彼此意思相连，共同构成双方的交易条件。上诉人在销售商品房时约定了关于商品房的位置，面积，交付标准，同时也约定了关于商品房公共区域的相关要素，同样也约定了关于车位的使用方式，合同中的诸多要素共同构成当事人双方当时的意思表示，不可拆分理解或更改、解除；2.本案应当适用《中华人民共和国民法典》，根据民法典的规定，预约合同只能主张违约责任，上诉人为业主配备车位已超过1：1的配置比例，目前E组团负二、负三层除去摇号固定车位外，尚余大量流动车位。被上诉人仍有权选择固定车位或直接使用流动车位停车，系被上诉人不愿与我方签订本约合同，我方并无违约行为，不应当承担违约责任；3.本案不应适用公平原则，公平原则的适用有两个前提条件：（1）造成受害人严重损害；（2）加害方受益。本案上诉人已经提供足够的车位，被上诉人没有实际损失。且上诉人未与被上诉人签署车位使用协议也未获得任何额外利益，故不应适用公平原则。被上诉人蔡汝香、吴鹏答辩称：1.一审判决事实认定清楚，适用法律正确。在本案请求对车位价值进行补偿前，双方就车位的形式发生分歧产生诉讼中，生效的法律判决确认以下事实，一是案涉车位为有偿性质，二是合同中关于车位的约定属于预约条款，在双方无法就使用车位协议达成一致的情况下，一审法院认为被上诉人此后不管是用租赁或者购买的形式寻求此车位的使用权均应向上诉人支付相应的对价，故按照公平原则酌定上诉人补偿6万元，完全符合公平原则。2.本案争议核心是在双方无法就车位形式达成一致签订车位使用协议，上诉人辩称其通知被上诉人摇号履行相应义务，不应当承担责任的抗辩理由不能成立，在双方就车位形式不能够成为一致意见情况下，上诉人不能强求被上诉人接受机械车位，若被上诉人要求签订地面车位的主张，已经被法院驳回，那请求按车位的价值进行补偿属于应有之意，否则上诉人将面临既不能够实现使用车位的目的也不能就购房前支付的相应对价的获偿权利，在此后势必产生租赁费用或另行购买的费用，显然违背基本的合理与公平，故上诉人的上诉请求不应予以支持。原审原告蔡汝香、吴鹏诉讼请求：1.判令被告支付因其未能履行提供车位给原告导致的违约损失，暂估人民币80000元;2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求“解除《商品房买卖合同》第二十五条第6款关于签订案涉车位协议的预约条款。”原审经审理查明：2018年4月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款1471938元购买被告开发的中铁·逸都国际E组团15栋1单元5层2号房屋，该合同第二十五条第6款约定：中铁逸都国际E组团住宅商品房随销售附带停车位一个，车位具体形式、使用限制等条件以双方另行签订的车位协议为准。上述合同签订后，原告依约履行付款义务，并另向被告支付车位维修基金828元；被告亦依约交付了房屋。但在签订车位协议时，双方对交付机械车位还是地面车位发生纠纷，未能签订车位协议。原告曾向原审提起诉讼要求被告与其签订地面车位协议并交付地面车位，原审作出（2019）黔0115民初9668号民事判决书，认定就车位的获得方式、交付形式等双方当事人并未形成合意，无论是捆绑销售还是随销售附带，车位的获得方式实质为基于业主购买商品房行为产生的附随性权利，属有偿性质，在车位交付形式上双方签订的《商品房买卖合同》第二十五条第6款的约定为预约条款，是否订立本约（车位协议）不具有强制履行性，现有证据不能证明双方达成了交付地面车位的协议，对原告要求签订地面车位协议及交付地面车位的诉讼请求未予支持。原告不服提起上诉，贵阳市中级人民法院经审理作出（2020）黔01民终3035号民事判决书，认定因双方并未就车位使用达成一致意见签订协议，终审判决驳回上诉、维持原判。后原告以诉称事实与理由向原审提起诉讼并提出如前诉请。原审庭审中，原告提供了原审（2020）黔0115民初6860号民事判决，该判决认定：“庭审中原告中铁·逸都国际E组团4栋业主与被告签订的地面车位使用协议，被告亦提供了中铁·逸都国际E组团10-17栋业主与其签订的机械车位使用协议。被告现对外销售中铁·逸都国际B组团车位，其公示价格为A3期标准车位75000元、非标准车位65000元、子母车位120000元，B2期地面标准车位110000元，C期装修车位120000元、不装修车位100000元。经原审要求，被告于2020年11月3日向原审出具一份情况说明，称其开发的中铁·逸都国际E组团有住宅商品房1511套，地下车库车位数远大于总户数，其可依法对车位出售、附赠或者出租，现暂未确定对价，中铁·逸都国际E组团经业主摇号选择车位后，当前可供选择车位为机械车位。”原审认为，本案争议的焦点有两点：1、原告是否有权单独解除《商品房买卖合同》中关于签订车位协议的预约条款；2、在双方当事人未能就车位使用签订本约合同的情况下，原告是否有权要求被告进行赔偿或者补偿。对此焦点，原审意见如下：一、关于原告是否有权解除《商品房买卖合同》中关于签订车位协议的预约条款。经原审及贵阳市中级人民法院生效判决认定，原被告签订的《商品房买卖合同》第二十五条第6款系双方关于签订车位协议的预约条款，同时认定双方当事人并未就签订本约合同达成一致意见，即双方对被告所交付的车位系机械车位还是地面车位并未达成合意，本案的审理过程中，原告明确表示不要车位，此种情况下，上述预约条款已不具备签订本约的事实基础，应予解除，该条款的解除并不影响《商品房买卖合同》中其他条款的效力，对原告的该项诉请，原审予以支持。二、关于原告是否有权要求被告赔偿或者补偿。经生效判决认定，双方未能签订本约合同系因双方未能达成合意，被告并无违约行为，原告要求被告承担违约责任无事实基础及法律依据。虽被告对未能签订本约合同并无违约行为，但生效判决同时认定原告获得车位的方式为基于购买商品房行为产生的附随性权利，属有偿性质，即原告支付的购房价款事实上包含了车位使用权的内容，在被告现仅能提供机械车位、而原告明确拒绝该车位的情况下，若原告今后有车位使用需求，仍需向被告租用车位并支付相应对价，基于公平原则，被告应当对原告进行适当补偿，原告主张的损失标准系参照中铁·逸都国际B组团被告的公示售价自行估算，而被告表示中铁·逸都国际E组团车位现未定价，为减轻当事人讼累，对被告支付的补偿标准，原审酌情确认为60000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款的规定，判决：一、解除原告蔡汝香、吴鹏与被告贵阳中铁置业有限公司于2018年3月3日签订的《商品房预售合同》第二十五条第6款“中铁逸都国际E组团住宅商品房随销售附带停车位一个，车位具体形式、使用限制等条件以双方另行签订的车位协议为准”的预约条款；二、被告贵阳中铁置业有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告蔡汝香、吴鹏60000元；三、驳回原告蔡汝香、吴鹏的其他诉讼请求。案件受理费900元，由被告贵阳中铁置业有限公司负担。二审审理中，上诉人贵阳中铁置业有限公司向本院提交了两份新证据：1.《竣工备案表》，拟证明案涉车库符合政府规定要求，且符合车库建设标准，公司提供的车位适用服务符合质量要求、车位使用权无瑕疵；2.物业公司流动车位数证明，证明案涉车库仍有流动车位，完全可以固定给案涉业主使用，并不存在合同目的不可实现的情况。被上诉人质证意见：两份证据真实性无异议，客观上正好证明对方是单方面要求我方接受机械车位，不符合商品房买卖合同中车位条款中关于车位形式应当由双方协商的约定，该分歧也正好证明双方现无法就车位协议达成一致，不能实现预约条款目的。另查明，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是按照单价乘以套内面积得到房屋总价款。本案其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅针对中铁置业公司的上诉主张进行审理。本院（2020）黔01民终3035号民事判决书系生效法律文书，该生效法律文书所确定的事实可以作为本案认定事实的依据。就上诉人与被上诉人所争议的《商品房买卖合同》第二十五条第6款的性质，生效法律文书已经确定为预约条款。而当事人签订预约条款的目的，是为了将来订立本约条款或者本约合同，预约条款不发生本约合同的权利义务关系。本案中，从双方在第二十五条第6款中的约定“中铁逸都国际E组团住宅商品房随销售附带停车位一个，车位具体形式、使用限制等条件以双方另行签订的车位协议为准”的内容可以看出，签订该条款的目的就是为了在具备条件时，另行签订车位协议。在该预约条款中，双方约定“随销售附带车位一个”，从字面理解，就是“在销售房屋时，附带车位一个”，结合双方确定的购房款为套内面积乘以房屋单价，且在《商品房买卖合同》的分层分户平面图中，也不包含车位，故本院认为车位应为附送，并未计入房屋的价款，“随销售附带车位一个”实为上诉人为了吸引购房人的营销手段。同时，双方明确“车位具体形式、使用限制等条件以双方另行签订的车位协议为准”，也就是说，出卖人附送的车位为所有权还是使用权、附送的车位系地面车位还是机械车位均不确定，而是需要双方进一步协商。现在，中铁置业公司在已经具备交付车位和签订车位协议的情况下，通知被上诉人签订车位协议，但被上诉人却以只要地面车位为由拒绝签订本约合同，并要求解除预约条款，因此，本院认为，导致不能签订本约合同的责任在于被上诉人一方，即被上诉人违约。在预约条款中，双方没有明确附送车位为所有权还是使用权，没有明确车位为地面车位还是机械车位，但可以明确的是，中铁置业公司是通过该条款，承诺保证买受人的停车需求，即便生效判决认为中铁置业公司附送的车位系有偿性质，但有偿不等于买受人当然享有的是车位的所有权以及所有权项下价款，本院（2020）黔01民终3035号民事判决书中，已经对被上诉人要求交付地面车位的诉讼请求予以驳回，现一审以相邻区域地面车位的价格酌情对被上诉人进行补偿，实际上是变相支持了被上诉人要求地面车位的主张，与生效判决相悖，判决中铁置业公司补偿被上诉人缺乏事实依据和法律依据。诉讼中，中铁置业公司称，为了兼顾小区业主的利益，需与所有业主签订补充协议，以抽签摇号的方式确定业主取得地面车位还是机械车位。本院认为，中铁置业公司选择以抽签摇号方式确定车位，涉及的是小区广大业主的权益，如支持被上诉人不同意以抽签摇号的方式选取车位、只要地面车位的主张，会损害小区内同意抽签摇号的其他业主的权益，对其他业主是不公平的。因此，被上诉人应当秉持诚实信用原则，通过协商的方式确定自己使用的车位性质。综上所述，由于被上诉人违约导致不能与贵阳中铁置业有限公司签订车位协议，应当承担相应的法律后果，《商品房买卖合同》第二十五条第6款系该合同的组成部分，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，被上诉人主张解除的理由不能成立。同时，被上诉人要求中铁置业公司承担因违约给其造成损失80000元的请求，无事实依据，应当予以驳回。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律不当，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初6870号民事判决；二、驳回蔡汝香、吴鹏的诉讼请求。一审案件受理费900元，二审案件受理费1800元，均由蔡汝香、吴鹏负担。本判决为终审判决。审判员　　黄新二〇二一年九月十五日书记员　　张鑫 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