上海启蝶贸易有限公司与上海市虹口区香杉园小区业主委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）沪02民终7197号

• 案件编号

  （2021）沪02民终7197号

• 案件名称

  上海启蝶贸易有限公司与上海市虹口区香杉园小区业主委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  上海市第二中级人民法院

• 所属地区

  上海市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  上海启蝶贸易有限公司;上海市虹口区香杉园小区业主委员会;上海甬豪房地产开发有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7197号上诉人(原审被告)：上海启蝶贸易有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黄传忠，执行董事。委托诉讼代理人：黄文葳，男。被上诉人(原审原告)：上海市虹口区香杉园小区业主委员会，住所地上海市虹口区。负责人：钱正元，业主委员会主任。委托诉讼代理人：秦甜甜，上海恒隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁云峰，上海恒隆律师事务所律师。原审第三人：上海甬豪房地产开发有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX-XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：全益军，董事长。委托诉讼代理人：仰长斌，浙江秉清律师事务所律师。委托诉讼代理人：王咪，浙江秉清律师事务所律师。上诉人上海启蝶贸易有限公司(以下简称“启蝶公司”)因与被上诉人上海市虹口区香杉园小区业主委员会(以下简称“香杉园业委会”)、原审第三人上海甬豪房地产开发有限公司(以下简称“甬豪公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初12057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人启蝶公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回香杉园业委会一审诉讼请求。事实与理由：一审法院对事实认定错误，未根据实事求是的原则对事实进行认定。1．一审法院采用了未质证的证据；2．上海市虹口区广纪路XXX号地下1层两个仓库(75平方米和6平方米，以下简称“系争仓库”)不在产权覆盖范围内，香杉园业委会提供的平面图纸无法看清系争仓库的所在位置，一审法院认定系争仓库在产证范围内系认定错误；3．启蝶公司提交的付款凭证证明自2018年至2020年已经完成了三期租金的支付，一审法院对于租金的认定错误；4．双方就续签的约定和实际执行已经形成事实的新合同，应当受法律保护，不得擅自解除合同。被上诉人香杉园业委会辩称：1．香杉园业委会出租系争仓库主体适格，系争仓库是属于广纪路XXX号地下一层的一个自行车库，产权人确认了香杉园业委会可以使用系争仓库；2．租期从2018年4月1日到2020年的3月31日，之后是不定期的租赁关系。香杉园业委会可以随时解除租赁关系；3．现有证据证明启蝶公司租金延迟支付，香杉园业委会一直催讨了一年，没有必要再履行下去，租赁关系一定要解除。请求本院驳回上诉，维持原判。原审第三人甬豪公司述称：甬豪公司同意香杉园业委会使用系争仓库的前提是合法合规且不影响其合法利益，至于香杉园业委会与启蝶公司之间就房屋租赁的租金标准、支付方式等事实以法院审查为准。香杉园业委会向一审法院提起诉讼，请求判令：1．解除香杉园业委会与启蝶公司就系争仓库的租赁关系，启蝶公司立即向香杉园业委会腾退；2．启蝶公司向香杉园业委会支付自2019年4月1日起至实际腾退仓库之日止拖欠的仓库租金及使用费［按照每月人民币(以下币种均为人民币)1，800元计］；3．启蝶公司向香杉园业委会支付违约金1，800元。一审审理中，香杉园业委会申请变更第二项诉请，要求按照每月1，908元的标准计付租金及使用费。一审法院经审理查明：上海市广纪路171弄1、3-4号地下自行车库、1层物业管理用房、门卫、173号地下1层自行车库，竣工于2006年。不动产登记的产权人为上海香杉房地产开发有限公司(由甬豪公司出资设立的法人独资企业，2009年3月12日注销，以下简称“香杉公司”)。甬豪公司将上述房屋交由业委会使用，后经业主大会讨论，上述自行车库改建出租。2018年4月1日，香杉园业委会(出租方)、启蝶公司(承租方)及苏州易亚物业管理有限公司上海分公司(中间方，以下简称“易亚物业公司”)签订《房屋租赁合同》，约定香杉园业委会将系争仓库出租给启蝶公司，租赁期限自2018年4月1日至2020(原为“2022”，被启蝶公司代理人黄文葳修改为“2020”并在旁签字)年3月31日止，租金为每月1，800元，开收据；房租采用提前一个月付方式，半年一付，租金支付给易亚物业公司，不产生租房押金；房屋装修、日常维修费由启蝶公司支付；租赁期满后，如启蝶公司要求继续租赁，香杉园业委会则优先同意继续租赁，租赁价格按照市场价协商；租赁期满后，如香杉园业委会未明确表示不续租的，则视为同意启蝶公司继续承租；任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳一个月租金作为违约金。2017年9月11日，启蝶公司代理人黄文葳通过微信支付给易亚物业公司工作人员杨文华租金9，000元。杨文华微信告知“是2017.4-9租金”，黄文葳回复“好吧”。2018年3月26日，杨文华通过微信向黄文葳催要2017年10月到2018年3月的租金9，000元。黄文葳回复“晓得了，这几天”。2018年4月12日，黄文葳支付租金9，000元。2018年8月27日，杨文华通过微信向黄文葳催要“王老板10800，税金650，合计11450”。黄文葳回复“OK。明早给你，都安排好了”。2018年9月18日，黄文葳支付租金11，448元。2019年4-6月，经杨文华多次催要，黄文葳于2019年6月24日支付租金11，448元。2019年10月至2020年1月，杨文华先后多次发送微信给黄文葳催款，内容为“仓库付的是2019.4.1-9.30日11，448元，水费18.7月-19年6月5，032.5元，电费4，272元，物业费2019年1-12月21，703.2元，合计11448＋5032.5＋4272＋21703.2=42，455.7元。”黄文葳回复“知道了，年底前结清”、“我确认给你了，过完元旦春节前这段时间全部结清，和之前的说法没变化”、“3月份底”等。2020年3月11日，杨文华发微信给黄文葳，称“仓库付的是2019.4.1-2020.3.31日22，896元，电费2019.7-12月2，136元，物业费2019年1-12月21，703.2元，合计22896＋2136＋21703.2=46，735.2元”，“仓库合同到3月31日到期了，需要租的话，要重新签合同的。”黄文葳回复“晓得了”。2020年3月25日，杨文华发微信向黄文葳催款。黄文葳回复“OK，4月份解决掉”。杨文华称“不过我估计业委会在没有收到上一年度仓库费用前，别说续签合同，他们可能马上要出函催款，如果超过半个月收不上来，估计要诉讼。你之前的合同是预付的，不是倒结账的，如果按照预付合同，你已经延迟一年付款了”。黄文葳回复“四月份答应你。”2020年4月1日，杨文华发微信给黄文葳催款，同时还发给黄文葳一份租房合同2020电子版，称“这个是新的合同，请你打印3份，并盖章”。黄文葳回复，一年前地下小仓库门锁被敲坏了。杨文华表示是当时民防检查时候要求打开的，并称根据民防要求小仓库不让堆放物品，后期如果续签租赁合同，小仓库不能加入合同内，需要空关。黄文葳表示“那麻烦另外给我一间”，“只能我们自己去配锁，重新安装”。杨文华回复“我们物业的一个放工具的小房间给你，明天带你去看看”。2020年4月3日黄文葳发微信给杨文华表示“下周去看看工具间”。2020年4月13日，杨文华发微信向黄文葳催款。黄文葳回复“4／31”。杨文华称“你4月30日没有缴清的话，我只能找律师走起诉途径了。起诉后，您仓库需要腾空，不再续租了。”后因启蝶公司仍未支付租金，故香杉园业委会诉至法院，要求判如所请。一审审理中，香杉园业委会与启蝶公司均认可在2018年4月1日签订租赁合同前，6平方米的地下小仓库门前就设置有停车位。一审法院认为，系争仓库不动产登记产权人为香杉公司，因该公司已实际注销，甬豪公司亦认可系争仓库交由香杉园业委会使用，故不论系争仓库的实际权利人为甬豪公司抑或香杉园业委会，香杉园业委会都有权提起本案诉讼。启蝶公司主张香杉园业委会并非本案适格主体的意见，缺乏事实和法律依据，依法不予采纳。香杉园业委会与启蝶公司就系争仓库签订租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力。根据双方签订的房屋租赁合同，租赁期限至2020年3月31日，约定的租赁期限届满后，启蝶公司继续租赁使用系争仓库，双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同关系的当事人可以随时解除合同。现香杉园业委会要求解除双方之间的不定期租赁合同关系，符合法律规定，依法予以支持。合同解除后，启蝶公司应将系争仓库返还香杉园业委会并付清占用期间的费用，故对香杉园业委会要求启蝶公司腾退系争仓库的诉讼请求，予以支持。关于启蝶公司辩称2018年4月1日《房屋租赁合同》尚在租赁期内的意见，该租赁合同上租期的修改虽然是启蝶公司单方所为，但香杉园业委会认可该处修改，且启蝶公司与易亚物业公司于2020年3-4月曾谈及续签租赁合同的事宜，从合同当事人的意思表示及合同的实际履行可见，租赁期限应至2020年3月31日止。启蝶公司辩称已经完成续签租赁合同并提供了一份仅有启蝶公司盖章的租赁合同，但不足以证明双方已重新续签租赁合同，且2020年4月香杉园业委会也表示过如启蝶公司在2020年4月30日前未付清租金则不再续租。故启蝶公司的上述意见，缺乏事实依据，不予采信。关于启蝶公司欠付的租金及房屋使用费。根据庭审查明的事实，香杉园业委会提供的发票及微信聊天记录足以证明启蝶公司仅支付租金至2019年3月31日，虽然启蝶公司在本案诉讼后曾就租金提出过异议，表示租金已支付至2019年9月30日，但其未能提供证据，故不予采信。香杉园业委会要求启蝶公司支付自2019年4月1日起至实际搬离之日止的租金及使用费，于法有据，依法予以支持，使用费标准参照租赁期内实际交纳的月租金数额来支付。启蝶公司拖欠租金，经香杉园业委会多次催缴仍拒不支付，其行为显属违约，租赁合同约定违约方要交纳一个月租金作为违约金，故香杉园业委会要求支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，且数额并无不当，予以支持。启蝶公司辩称未支付租金是因为疫情及6平方米小仓库门锁被破坏且门口设置停车位置，影响其实际使用，但根据微信聊天内容显示，启蝶公司从未因疫情或门锁、车位问题提出要求减免租金的要求，只是单纯的拖欠租金。而且启蝶公司2019年4月1日开始就未支付租金，而事实上疫情是2020年年初才开始，启蝶公司在2020年4月1日方才同香杉园业委会反应系争仓库门锁被破坏的情况，且当天启蝶公司就表示自己重新配锁安装，显然不能成为当时拒付租金的理由。且签订租赁合同之前6平方米小仓库门口已经设置有停车位，启蝶公司理应预见到车位会被使用的可能，其接受客观状况并签订租赁合同，不能以有车辆停靠为由不支付租金。据此判决：一、解除上海市虹口区香杉园小区业主委员会与上海启蝶贸易有限公司之间的就上海市广纪路XXX号地下1层两个仓库(75平方米及6平方米)的租赁合同关系；二、上海启蝶贸易有限公司于判决生效之日起十日内携物品从上海市广纪路XXX号地下1层两个仓库(75平方米及6平方米)内腾退，并将上述仓库返还给上海市虹口区香杉园小区业主委员会；三、上海启蝶贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市虹口区香杉园小区业主委员会自2019年4月1日起至实际返还仓库之日止的租金和使用费(按每月1，908元计付)；四、上海启蝶贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市虹口区香杉园小区业主委员会违约金1，800元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方未提供新证据。本院认为，2018年4月1日，香杉园业委会与启蝶公司就系争仓库签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。该合同租赁期限于2020年3月31日届满后，启蝶公司继续租赁使用系争仓库，双方形成不定期租赁合同关系。根据法律规定，不定期租赁合同关系的当事人可以随时解除合同。现香杉园业委会要求解除双方之间的不定期租赁合同关系，应获法院支持。启蝶公司上诉称一审法院不应判令解除合同，于法无据，本院不予采纳。系争仓库不动产登记产权人为香杉公司。启蝶公司上诉称系争仓库不在产权覆盖范围内，与事实不符，本院不予采信。该公司注销后，作为独资出资人的甬豪公司认可系争仓库交由香杉园业委会使用，故香杉园业委会有权提起本案诉讼。合同解除后，启蝶公司应将系争仓库返还香杉园业委会，并付清占用期间的费用。香杉园业委会提供的发票及微信聊天记录足以证明启蝶公司支付租金至2019年3月31日。启蝶公司上诉称一审法院对租金计算错误，但未提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，上诉人启蝶公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费215元，由上诉人上海启蝶贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　陈　俊审 判 员　　邬海蓉审 判 员　　俞　璐法官助理　　何　倩书 记 员　　姚君君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org