中国联合网络通信有限公司淮安市分公司、淮安市新清江商场股份有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏08民终3008号

• 案件编号

  （2021）苏08民终3008号

• 案件名称

  中国联合网络通信有限公司淮安市分公司、淮安市新清江商场股份有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省淮安市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省淮安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  中国联合网络通信有限公司淮安市分公司;淮安市新清江商场股份有限公司;中国联合网络通信有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终3008号上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司淮安市分公司，住所地淮安经济技术开发区深圳路****。法定代表人：黄毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊成彦，江苏安淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安市新清江商场股份有限公司，住所，住所地淮安市淮海北路**div>法定代表人：李春明，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘新彤，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：嵇淮平，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。原审被告：中国联合网络通信有限公司，住所地北，住所地北京市西城区金融大街**v>法定代表人：王晓初，职务不详。上诉人中国联合网络通信有限公司淮安市分公司（以下简称联通淮安分公司）因与被上诉人淮安市新清江商场股份有限公司（以下简称新清江商场）及原审被告中国联合网络通信有限公司（以下简称联通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初9492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联通淮安分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新清江商场全部诉讼请求，新清江商场承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.案涉合同履行过程中，联通淮安分公司按合同约定行使单方解除权，向新清江商场发出解除合同通知，但新清江商场故意不接收联通淮安分公司发送的解除合同邮件、不同意并阻挠联通淮安分公司搬离涉案房屋，新清江商场存在诸多违约行为，联通淮安分公司没有违约行为；2.合同解除后的房屋占用费属于新清江商场的扩大损失，由于新清江商场没有积极采取措施要求联通淮安分公司搬离，相反却阻挠联通淮安分公司搬离，新清江商场无权就扩大的损失要求赔偿。一审判决给联通淮安分公司强加报警、提起诉讼等义务，判决联通淮安分公司承担70%的责任，于法无据。新清江商场辩称：1.双方于2020年4月30日签订案涉租赁合同，2020年5月26日合同尚未履行满一个月，联通淮安分公司就要求解除合同，不符合合同约定；2.联通淮安分公司主张其工作人员姜楠与新清江商场的李春明发微信联系解除事宜，但并未举证姜楠的身份和其是否有代理权限；3.2020年5月26日和2020年6月3日联通淮安分公司向新清江商场发送的两次快递，封面并未注明快递的文件名称，新清江商场拒收不能视为已送达；4.2020年5月30日，搬运人员在无任何授权手续的情况下进入案涉房屋试图搬走物品，新清江商场为了保护联通淮安分公司的财产权益，阻止不明身份人员搬运物品是职责所在；5.一审认定的合同解除时间错误，案涉合同解除时间应当是2021年2月23日，一审庭审中双方一致同意解除；6.双方于2016年起存在租赁合同关系，2019年因联通淮安分公司拖欠租金，双方诉讼过程中经法院调解，双方达成和解协议，和解协议约定降低租金的条件就是联通淮安分公司在合同期满后再续租一年，但本案中联通淮安分公司在续签合同不满一个月的情况下就要求解除合同，有违诚信；7.对2021年2月25日房屋交接前的租金应由联通淮安分公司全额支付，新清江商场本着息事宁人的态度没有提起上诉。综上，一审认定合同解除时间及判决的租金标准均有错误，联通淮安分公司的上诉请求不能成立，请求驳回其上诉。联通公司未作陈述，亦未提交书面陈述意见。新清江商场一审起诉请求：1.联通淮安分公司、联通公司支付尚欠2020年5月15日至2021年6月30日的租金62万元；2.联通淮安分公司、联通公司支付逾期付款违约金，以62万元为基数，自2020年6月30日起按每日万分之二的标准计算至全部款项给付之日；3.联通淮安分公司、联通公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：联通淮安分公司于2016年开始租用新清江商场位于淮安市清江浦区的房屋。2019年9月11日，新清江商场将联通淮安分公司诉至法院，主张其支付欠付租金168万元并支付违约金。2019年10月10日，双方签订一份和解协议书（甲方：新清江商场，乙方：联通淮安分公司），载明：“一、关于原定房屋租金标准，双方同意予以调整降低。双方一致同意，将合同中第三个年度及2019年5月15日-2020年5月14日的房租下降为100万元/年，该款在本和解协议书正式签订并甲方撤诉后二十日内由乙方支付给甲方，如到时甲方撤诉后二十日内乙方仍未能支付，则双方同意第三个年度的房租即2019年5月15日-2020年5月14日的房租仍按原合同168万/年执行，本项条款自行作废。二、关于合同到期后的续租及房租约定。乙方在2020年5月14日合同到期后继续承租甲方房屋，双方续签书面租赁协议，房租费仍然为100万/年（2020年5月15日-2021年5月14日），在本和解协议书正式签订后的六十日内乙方需向甲方缴纳的押金36万元，作为续签下一个年度继续租赁已租房屋协议的违约保证金，如乙方第三年合同到期（2020年5月14日）前乙方与甲方续签了2020年5月15日-2021年5月14日的上述房屋租赁协议，该保证金可抵当年房租，如双方未能续签下一个年度的租金协议，则该保证金乙方同意作为违约金赔付给甲方，同时甲方有权在2020年5月15日开始一周内收回乙方租赁的房屋，并且乙方同意甲方有权不退还上述保证金。乙方同时承诺：如到时甲方撤诉后60日内未将下一年度续签合同的押金36万元支付给甲方，本项条款和本和解协议书的第一条关于租金的调整约定内容均自行作废，则双方同意第三个年度的房租即2019年5月15日-2020年5月14日的房屋仍按原合同168万/年执行…”2019年10月11日，新清江商场申请撤诉，一审法院于2019年10月14日作出了民事裁定书，准许撤诉。2019年12月12日，联通淮安分公司支付新清江商场款项36万元。2020年4月30日，新清江商场（出租方、甲方）与联通淮安分公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋，坐落于淮安市清江浦区门面房（麦当劳隔壁），建筑面积300平方米，租赁期限为1年45天，自2020年5月15日至2021年6月30日止。甲方给予乙方15天装修期。受新冠疫情影响，甲方给予乙方在今年租赁时间上延长一个月，即合同租赁时间2020年5月15日至2021年6月30日止。租金98万元。乙方于2020年4月30日前支付36万元；在2020年6月30日前支付剩余房租62万元。乙方逾期支付租金的，应按逾期租金金额每日万分之二计算，向甲方支付逾期付款的违约金，并赔偿甲方由此遭受的损失。租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前1个月书面通知甲方，解除合同，已支付的36万元作为违约金，不予以退还。2020年5月26日、2020年6月3日，联通淮安分公司先后两次向新清江商场邮寄函件，主张因经营战略调整，要求解除房屋租赁合同，但新清江商场并未接收上述函件。2020年5月28日，联通淮安分公司的工作人员姜楠通过微信方式与新清江商场的法定代表人李春明联系，表示因成本和经营的问题，要求退还房屋；李春明于2020年5月31日回复表示双方应严格履行合同，不同意提前退房。2021年2月23日，一审庭审中，新清江商场表示同意解除诉争的租赁合同。2021年2月25日左右，联通淮安分公司搬离诉争房屋。本案有争议的事实如下：联通淮安分公司为证明新清江商场工作人员于2020年5月30日阻拦其搬家，提交了2020年5月30日现场视频录像、搬家支付费用明细、情况说明。新清江商场质证称，当天其工作人员曾阻止过不明身份的人搬离租赁房屋内物品，并及时与联通淮安分公司人员沟通，但并未得到回应。联通淮安分公司又提交了姜楠于2020年5月31日至2020年7月28日期间陆续向李春明发送的微信信息，主要内容为继续要求退还诉争房屋，并要求办理交接手续。新清江商场质证称，李春明并未收到上述信息。一审法院认为：新清江商场与联通淮安分公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不具备法定无效情形，依法应认定有效，双方均应按照约定履行合同义务。房屋租赁合同中约定，联通淮安分公司因特殊情况需要退房，必须提前一个月通知新清江商场，解除合同；该条款应理解为，双方约定联通淮安分公司具有单方解除合同的权利。本案中，联通淮安分公司于2020年5月下旬至2020年6月初，以邮寄函件、微信聊天等方式向新清江商场表示退还房屋；新清江商场对联通淮安分公司的上述证据虽不认可，但其法定代理人李春明于2020年5月31日在微信中回复表示不同意提前退房，应视为其收到了联通淮安分公司发出的通知。综上，法院认定联通淮安分公司依据合同约定行使了单方解除权。因房屋租赁合同中约定联通淮安分公司必须提前一个月以书面方式通知解除合同，根据双方的信息往来情况，法院酌情将联通淮安分公司解除合同通知生效的时间认定为2020年6月30日，在此之前，联通淮安分公司应当依约支付租金，该部分租金计为98万元÷412日×47日=111796元。2020年5月30日，联通淮安分公司准备搬离诉争房屋，但遭到了新清江商场工作人员的阻挠，此后，新清江商场的法定代表人李春明又表示不同意联通淮安分公司搬离，新清江商场的上述行为已构成违约。另一方面，联通淮安分公司在解除合同通知生效后，负有及时搬离诉争房屋的义务，但其却仍占用该房屋，应当支付占有使用费。联通淮安分公司辩称因受到新清江商场的阻挠而未能搬离，但其并未证明新清江商场实施了足以妨碍其搬离的强制性行为，其又未积极通过报警、诉讼等方式解决纠纷，故其对扩大的损失应当承担责任。综上，因新清江商场与联通淮安分公司在合同履行过程中均有过错，故法院将联通淮安分公司在2020年6月30日之后的占有使用费金额进行调整，计为98万元÷412日×240日×70%=399612元；新清江商场主张的超出部分，不予支持。上述租金、占有使用费合计511408元，新清江商场将联通淮安分公司已支付的36万元冲抵租金，由此计算出联通淮安分公司应支付的占有使用费计为151408元。因新清江商场亦有违约行为，故其主张联通淮安分公司支付逾期付款违约金不予支持。联通淮安分公司不具有法人资格，其民事责任应由联通公司承担；新清江商场主张联通公司承担付款责任，于法有据，法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、联通淮安分公司、联通公司于判决生效后三日内支付新清江商场占有使用费151408元；二、驳回新清江商场的其他诉讼请求。案件受理费10184元，新清江商场负担6856元，联通淮安分公司、联通公司负担3328元。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本案二审争议焦点：联通淮安分公司应否承担房屋占有使用费？本院认为，根据新清江商场和联通淮安分公司所签租赁合同的约定，如联通淮安分公司确因特殊情况需要退房，必须提前1个月书面通知新清江商场，解除合同，联通淮安分公司已支付的36万元抵作违约金，不予退还。该条款虽约定联通淮安分公司可提前退房，但同时约定了联通淮安分公司需支付违约金，即该条款并非仅赋予联通淮安分公司解除合同的权利，同时也对其附加一定义务。本案中，在联通淮安分公司要求解除合同时，其仅要求搬离涉案房屋，但针对已产生的租金和合同约定的违约金未提出具体方案与新清江商场协商，故新清江商场不同意提前解除合同，案涉合同的解除时间为2020年6月30日系一审法院经过审理之后作出的认定。一审庭审之前，双方未对合同解除达成一致意见，联通淮安分公司也未提出合同提前解除的具体赔偿方案，新清江商场认为案涉合同仍未解除，故其并未采取报警或提起诉讼等方式要求联通淮安分公司搬离房屋存在一定合理性，联通淮安分公司认为新清江商场故意造成损失扩大的上诉理由，本院不予采纳。联通淮安分公司自2020年5月起即要求搬离案涉房屋，但遭遇一次阻拦后，后续并未积极采取其他措施早日搬离案涉房屋，存在一定过错，对房屋占用使用费应承担相应责任。新清江商场与联通淮安分公司于2016年起形成租赁合同关系，2019年因租金纠纷诉至法院并达成和解协议，根据双方和解协议的约定，如2020年5月14日合同到期后联通淮安分公司继续承租案涉房屋，房租标准相应调低，联通淮安分公司交纳的36万元押金可冲抵下一年度租金；如双方未能续签下一年度协议，则36万元押金作为违约金赔付给新清江商场。联通淮安分公司通过续签协议的方式规避了赔付上年度违约金的责任，但在续签案涉协议尚不满一个月时即提出解除合同，有违诚信原则。本案中，即使完全不考虑联通淮安分公司在合同履行中的过错，依照合同约定给予联通淮安分公司合同解除权，则联通淮安分公司应承担的费用总额为471796元（提前解约违约金36万元+合同解除前的租金111796元），而一审法院在考虑联通淮安分公司的过错后认定其应承担的费用总额为511408元，且一审判决已将联通淮安分公司交纳的36万元押金冲抵本案的租金和占有使用费，故一审判决并未加重联通淮安分公司的义务。一审根据新清江商场和联通淮安分公司在合同履行中的相应行为和过错程度，判决联通淮安分公司对占有使用费承担70%的责任并无不当。综上，联通淮安分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10184元，由上诉人中国联合网络通信有限公司淮安市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　江东新审 判 员　马玉宝审 判 员　刘玉娟二〇二一年九月二十七日法官助理　钟　岩书 记 员　谈　晓