陈涛、连云港润浦投资有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏07民终2734号

• 案件编号

  （2021）苏07民终2734号

• 案件名称

  陈涛、连云港润浦投资有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省连云港市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省连云港市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  陈涛;连云港润浦投资有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十二条；《中华人民共和国合同法》:第六十二条第一项；《中华人民共和国合同法》:第六十二条第二项；《中华人民共和国合同法》:第六十二条第三项；《中华人民共和国合同法》:第六十二条第四项；《中华人民共和国合同法》:第六十二条第五项；《中华人民共和国合同法》:第六十二条第六项；《中华人民共和国合同法》:第二百三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2734号上诉人（原审被告）：陈涛，男，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：连云港润浦投资有限公司，住所地连云港市海州区郁洲北路****。法定代表人：王磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：屠友梅，江苏明亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红伟，江苏明亮律师事务所律师。上诉人陈涛因与被上诉人连云港润浦投资有限公司（以下简称润浦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈涛上诉请求：撤销一审判决，并依法驳回润浦公司诉求；依法判决被上诉人负担一、二审相关费用。事实与理由：1.没有证据证明2013年4月18日连云港市住房保障中心发出《直管非住宅公房停租通知书》已经送达或通知陈涛，该通知对陈涛不产生法律效力。2.陈涛除2021年1月7日接到润浦公司通知函外从未接到任何书面或口头通知。3.陈涛从未收到《关于调整民主路老街直管公房租赁标准的通知》且润浦公司也没有证据证明陈涛收到或应该知道《关于调整民主路老街直管公房租赁标准的通知》2020年1月7日的通知函并未出现租金减免的陈述，在陈涛未提出要求情况下，润浦公司主动减免租金有悖常理。其提出要求陈涛缴纳自2014年1月1日至2020年1月7日占用房屋的费用20085.76元，该费用是陈涛与公房管理处租赁关系中应该缴纳的租金费用，不存在减免。4.涉案房屋的所有权人是连云港市保障房建设投资发展集团有限公司（原名称为连云港市保障房建设发展有限公司）。连云港市住房保障中心与江苏瀛洲发展集团有限公司签订《公房管理合作协议》的性质是委托法律关系。江苏瀛洲发展集团有限公司与连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室签订《委托协议》的性质是转委托法律关系。但是，基于连云港市住房保障中心不是涉案房屋的所有权人，与江苏瀛洲发展集团有限公司签订《公房管理合作协议》也没有经连云港市保障房建设投资发展集团有限公司委托授权，因此，该《公房管理合作协议》应属无效。同理，江苏瀛洲发展集团有限公司与连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室签订《委托协议》也应属无效。2019年11月27日，润浦公司与连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室签订的《权利义务转让书》也是无效。润浦公司与连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室签订《权利义务转让书》时，连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室已经被撤销，其主体已经不存在，己无民事权利能力和行为能力。2019年11月27日，润浦公司与连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室签订的《权利义务转让书》当属无效。上述《公房管理合作协议》《委托协议》不但无效，而且被《公房管理合作协议》取而代之。本案中，连云港市住房保障中心是适格主体，故润浦公司主体不适格。5.连云港市住房保障中心、江苏瀛洲发展集团有限公司、连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室、润浦公司自2013年6月30日陈涛未缴纳租金后就应该知晓，但在2020年1月7日之前没有任何单位和个人向上诉人主张权利或通知续交租金，故本案已经超过诉讼时效。6.本案应当适用《中华人民共和国民法典》第七百三十二条规定。7.涉案房屋是非住宅，分户图标准是非住宅，应当以产权证载明为准。8.连云港公房管理处于2019年9月20日被注销，注销理由是连云港市住房保障中心与连云港市公房管理处整合组成新的住房保障中心，因此2019年9月20日之前，连云港公房管理处是作为独立法人存在的，在此之前旧的连云港保障中心没有获得授权情况下，无权向陈涛发出停租通知。被上诉人润浦公司答辩称：1.连云港市住房和保障中心向整条街区的商户都发出了解除通知，陈涛明知该街区是润浦公司管理运营，故意不与润浦公司订立租赁合同，恶意占用房屋、拖欠租金，其应当支付占有使用费。2.润浦公司主体适格，一审中对此已经充分予以证明。3.本案不存在超过诉讼时效问题，陈涛持续占用房屋，不存在已过时效。润浦公司向一审法院起诉，请求判令：1.陈涛将民主中路XX号（公房号13.290)房屋交还给润浦公司；2.陈涛赔偿润浦公司损失82406元（自2014年1月1日起暂计算至2020年10月23日止，按1.5元/日/平方米计算）；3.诉讼费由陈涛承担。润浦公司当庭将第一项诉讼请求变更为：判决解除连云港市住房保障中心与陈涛的租赁合同，并判令陈涛将民主中路XX号（公房号13.290)房屋交还给润浦公司。一审法院查明事实：2012年4月11日，连云港市房屋产权管理中心出具的产权证（丘号0XXX31）载明：坐落于新浦区××街××路的房屋，建筑面积为1382.91㎡，系连云港市保障性住房建设发展有限公司单独所有。后附连云港市房产分户图，其中在底层290处标注为非住宅。2013年4月18日，连云港市住房保障中心向陈涛作出《直管非住宅公房停租通知书》，主要内容：1.公房号13.290；2.从2013年4月份起对民主路沿街非住宅直管公房停止租赁，停收租金，收回房屋使用权；3.承租户接到通知后于4月22日至4月26日期间办理停租事宜；4.2013年5月15日完成房屋的腾空搬迁；4.民主路改造完成以后，保留下来的直管公房商铺将依据规划新的商业业态重新面向社会招租，对原公房承租户在同等条件下优先租赁。该通知书还载明了其他相关事项。2014年1月1日，江苏瀛洲发展集团有限公司（甲方）与连云港市住房保障中心（乙方）签订《民主路特色街区（通灌路至××路×公房管理合作协议》，约定主要内容如下：1.乙方将民主路特色街区（通灌路至南极路段）非住宅公房委托甲方运作管理，具体见附件房屋清单；2.甲方负责收取租金，定期与乙方结算租金。如甲方整体租赁给第三方公司运作，乙方仍参与租赁合同的签订；3.协议有效期15年，至2028年底终止。该协议附件3中载明：原承租人陈涛；地址民主中路**；公房号13.290；建筑面积22.09㎡；房屋用途非住宅。协议还对其他内容进行了约定。2014年1月1日，江苏瀛洲发展集团有限公司（甲方）与连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室（乙方）签订《委托协议》，约定主要内容如下：1.甲方依据其与连云港市住房保障中心签订的民主路特色街区（通灌路至××路×公房管理合作协议将民主路特色街区（通灌路至××路×非住宅公房委托乙方运作管理，由乙方负责对外租赁并收取租金，甲方在管理合作协议中所有的权利义务均由乙方代为行使。2014年，连云港市保障性住房建设发展有限公司名称变更登记为连云港市保障房建设投资发展集团有限公司。2014年5月15日，连云港市保障房建设投资发展集团有限公司（甲方）与连云港市住房保障中心（乙方）签订《直管公房管理协议》，主要内容如下：1.由乙方将历史上形成的直管公房资产注入甲方。直管公房资产注入甲方后，仅作为甲方融资使用，原管理模式、管理权限、房屋属性及管理责任不变。直管公房的收益由实际管理人（乙方）按原管理规定执行。2.因城市规划、旧城改造、老街改造等因素需要征收或清租、改造公房，由甲方授权乙方与房屋征收人、房屋承租人商谈、办理相关事宜，所产生的房屋征收补偿费归乙方所有，涉及公房清租、改造等应由直管公房产权人承担的费用均由乙方承担。该协议还对其他事项进行了约定。2019年11月27日，连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室（甲方）与润浦公司（乙方）签订《权利义务转让书》,主要约定内容：甲方将其管理民主路老街特色街区职能转让给乙方，甲方在转让之前的债权、债务及对外签订的合同（包括不限于与老街商户的租赁合同）中的所有权利义务转让给乙方，由乙方承继。甲方因履行职责对外所产生的全部权利义务在转让后由乙方承担。该协议还对其他事项进行了约定。一审法院另查明，2013年12月20日，新浦区民主路老街管理委员会办公室作出《关于调解民主路老街直管公房租赁标准的通知》，主要内容如下：暂定民主路老街直管公房租赁标准市民路以东直管公房一层日租金1.6元/㎡，二层日租金1元/㎡；以西直管公房一层日租金1.5元/㎡，二层日租金1元/㎡。本标准自2014年1月1日起执行。2020年1月7日，润浦公司向陈涛送达了通知函，主要内容：1.2013年4月18日，连云港市住房保障中心向陈涛发出《直管非住宅供方停租通知书》，租赁合同终止解除，从2013年4月起对民主路沿街非住宅直管公房停止租赁，停收租金，收回房屋使用权。2.要求陈涛缴纳自2014年1月1日至今非法占用房屋的费用20085.76元，并将房屋退还润浦公司。2020年4月20日，江苏明亮律师事务所向陈涛出具律师函，主要内容：2013年4月起，陈涛与市住房保障中心签订的房屋租赁合同已终止解除。老街管委会和润浦公司已多次派人与陈涛商谈重新签订租赁合同，缴纳房屋租金，陈涛一直置之不理。要求陈涛收到律师函七日内将非法占有的房屋交还润浦公司，并将2014年1月1日起至今非法占用润浦公司造成的损失76091.3元汇入润浦公司账户。一审法院再查明，2021年3月19日，连云港市住房保障中心出具说明，载明：兹有海州区民主中路XX号房屋，公房号：13.290，建筑面积：22.09平方米，为我中心管理的国有非住宅公房，现委托民主路管理中心运营管理。一审法院认为，本案的争议焦点：1.润浦公司是否有权确认涉案租赁合同已解除，并要求陈涛返还涉案房屋，主张房屋占有使用费的问题；2.涉案房屋租金及占有使用费按住宅公房收取，还是按非住宅公房收取问题。关于润浦公司是否有权确认涉案租赁合同已解除，并要求陈涛返还涉案房屋，主张房屋占有使用费的认定问题。经查，2012年4月11日，涉案房屋登记系连云港市保障性住房建设发展有限公司单独所有。2014年，连云港市保障性住房建设发展有限公司名称变更登记为连云港市保障房建设投资发展集团有限公司。2014年，连云港市保障房建设投资发展集团有限公司与连云港市住房保障中心签订的《直管公房管理协议》，约定连云港市住房保障中心有权处理涉案房屋的租赁事宜及租金收取。2021年3月19日，连云港市住房保障中心出具说明，涉案公房委托民主路管理中心运营。2019年11月27日，连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室与润浦公司签订《权利义务转让书》，约定连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室将其管理民主路老街特色街区职能转让给润浦公司。陈涛自认原合同相对方为连云港市直管公房管理处，后经机构整合后，合同相对方为连云港市住房保障中心。在诉讼前和诉讼中，润浦公司多次向陈涛表明其有权继海州区民主路老街管理委员会办公室后行使连云港市住房保障中心关于涉案公房的运营管理权，且多次书面告知陈涛连云港市住房保障中心于2013年4月18日作出解除租赁合同通知书。综上，润浦公司有权确认涉案租赁合同已解除，要求陈涛返还位于民主路XX号（公房号13.290）房屋，并支付占有使用费。关于涉案房屋占有使用费按住宅公房标准收取，还是按非住宅公房标准收取问题。经查，相关文件、连云港市住房保障中心均证实涉案房屋为非住宅，且实际用途为经营性用房。2013年12月20日，新浦区民主路老街管理委员会办公室作出《关于调解民主路老街直管公房租赁标准的通知》，以西直管公房一层日租金1.5元/㎡。2020年1月7日，润浦公司向陈涛送达了通知函，要求陈涛缴纳自2014年1月1日至2020年1月7日占用房屋的费用20085.76元。新浦区民主路老街管理委员会办公室发布租金收费标准后，陈涛继续占有使用涉案租赁物，且未提异议，故1.5元/㎡的日租金标准对其有法律约束力。另，2020年1月7日，润浦公司发出的通知函，对2014年1月1日至2020年1月7日的租金作出减免，并送达了陈涛，故对双方均有约束力。综上，自2014年1月1日至2020年1月7日，陈涛欠付房屋占有使用费20085.76元；自2020年1月8日起至2020年10月23日止，按1.5元/㎡计收日租金。关于陈涛称自2013年3月16日，向连云港市直管公房管理处交纳6个月租金后，未收到向其主张权利的通知，本案已过诉讼时效的意见，一审法院认为，陈涛使用涉案租赁物的行为一直处于持续状态，故陈涛称本案已过诉讼时效的抗辩意见，一审法院依法不予采纳。综上所述，一审法院依法确认涉案租赁合同已解除，润浦公司有权主张陈涛腾退涉案房屋，并支付占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、确认陈涛与连云港市住房保障中心间的租赁合同已被连云港市住房保障中心解除；二、陈涛于判决发生法律效力之日起十日内向润浦公司返还位于民主路XX号（公房号13.290）的房屋；三、陈涛于判决发生法律效力之日起十日内向润浦公司支付自2014年1月1日起至2020年10月23日止的房屋占用费（截止至2020年1月7日，房屋占用费为20085.76元；自2020年1月8日起至2020年10月23日止，按日租金33.135元为标准计算）;四、驳回润浦公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1860元，由陈涛负担。二审期间，上诉人陈涛提交中国体育彩票代销证，证明从2018年4月陈涛作为下岗人员在该租赁物内从事彩票销售，此前该房屋属于闲置状态，没有从事经营活动。被上诉人润浦公司经质证认为，不能证明陈涛举证目的，陈涛一直占用涉案房屋，2018年3月之前也是其占用的。本院对上诉人陈涛举证证据的认证意见为，对证据的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，不能证明陈涛2018年3月之前没有占用涉案房屋。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.被上诉人润浦公司是否具备本案诉讼主体资格；2.润浦公司是否有权确认合同解除，若有权确认解除，润浦公司主张占有使用费按照每日每平方1.5元计算是否恰当；3.本案是否超过诉讼时效；4.本案是否本案是否适用《中华人民共和国民法典》第七百三十二条。关于润浦公司是否具备本案诉讼主体资格的问题，陈涛上诉认为涉案房屋的所有权人是连云港市保障房建设投资发展集团有限公司，但连云港市住房保障中心委托江苏瀛洲发展集团有限公司运营管理涉案房屋，江苏瀛洲发展集团有限公司转委托连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室管理，均未取得所有权人连云港市保障房建设投资发展集团有限公司的授权，所以委托协议均是无效合同，润浦公司无权主张涉案房屋的相关权利，本院经审查后认为，根据2014年5月15日连云港市保障房建设投资发展集团有限公司与连云港市住房保障中心订立的《直管公房管理协议》约定，直管公房的收益由实际管理人连云港市住房保障中心按原管理规定执行；因城市规划、旧城改造、老街改造等因素需要征收或清租、改造公房，由连云港市保障房建设投资发展集团有限公司授权连云港市住房保障中心与房屋征收人、房屋承租人商谈、办理相关事宜，所产生的房屋征收补偿费归连云港市住房保障中心所有等。因此，连云港市住房保障中心根据该协议已经有权主张涉案房屋的相关权利。连云港市住房保障中心又将上述权利委托给其他机构也应当认定为有权委托，最终润浦公司受让了连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室包括涉案房屋权利在内的债权，所以润浦公司有权向陈涛主张权利，陈涛该上诉理由与本院查明事实不符，也没有证据予以证明，故本院对陈涛该上诉理由不予支持。关于润浦公司是否有权确认合同解除的问题，本院经审查后认为，连云港市住房保障中心于2013年4月18日就已经向陈涛发出解除租赁合同通知书，即便陈涛否认收到解除通知，陈涛也未能举证证明继续占用涉案房屋有合同或法律依据，且占用8年时间从未支付使用费，因此，润浦公司有权确认连云港市住房保障中心与陈涛的合同已被解除。至于占有使用费按照每日每平方1.5元计算是否恰当的问题，陈涛否认收到调整占有使用费为每日每平方1.5元的通知，认为应当按照元租赁合同约定的278.33元每月标准计算，本院经审查后认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。而本案中，陈涛未能举证278.33元每月标准的依据及租赁期限，因此2013年12月20日《关于调解民主路老街直管公房租赁标准的通知》中确定的每日每平方1.5元标准也符合合同履行的市场价格标准，一审法院认定陈涛按照该标准支付2014年1月1日至2020年10月23日期间占有使用费并无不当，陈涛该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于润浦公司主张权利是否超过诉讼时效的问题，本院经审查后认为，2013年7月至今陈涛从未交纳过占有使用费，却一直占用房屋，其损害出租人权利的行为一直处于持续状态，因此润浦公司在权利被侵害期间均可主张，不存在超过诉讼时效的问题。陈涛上诉认为不是本人占用，不应当支付费用，但陈涛未能证明已向出租人交还房屋，仍然应当认定由陈涛使用房屋，应当由陈涛支付占有使用费。关于本案是否适用《中华人民共和国民法典》第七百三十二条的问题，陈涛上诉认为作为与去世奶奶生前共同居住的人，有权按原租赁合同租赁该房屋，本院经审查后认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十四条也赋予共同居住人的居住权，因此本案的争议焦点不在适用《中华人民共和国民法典》还是《中华人民共和国合同法》，而是陈涛是否因此免除支付占有使用费的义务。本院认为，即便陈涛享有共同居住人的居住权也应当按时支付租金，在租赁合同解除后继续占用房屋的，也应当支付占有使用费，陈涛该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，上诉人陈涛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1860元（陈涛已预交），由陈涛负担。本判决为终审判决。审 判 长　严伟晏审 判 员　乔永礼审 判 员　吴雪莹二〇二一年九月二十六日法官助理　蒋　寻书 记 员　邵　泽法律条文附录《中华人民共和国合同法》第六十二条【合同约定不明时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。