郭连芹、张玉风等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁15民终3493号

• 案件编号

  （2021）鲁15民终3493号

• 案件名称

  郭连芹、张玉风等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省聊城市中级人民法院

• 所属地区

  山东省聊城市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  郭连芹;张玉风;郑玉珍

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁15民终3493号上诉人（原审被告）：郭连芹，男，1949年7月22日出生，汉族，居民，住山东省冠县。上诉人（原审被告）：张玉风,女，1952年9月16日出生，汉族，居民，住址同上，系郭连芹之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人：宋以林，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：王友臣，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑玉珍，女，1960年2月19日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：刘树河，聊城东昌夕阳红法律服务所法律工作者。上诉人郭连芹、张玉风与被上诉人郑玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初13060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭连芹、张玉风上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回郑玉珍的原审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用均由郑玉珍承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，涉案房屋实际价格低于合同价格，合同价格是不真实的，实际价格即为205000元。2016年7月23日，郭连芹、张玉风通过和聚家园职工解炳龙购买涉案房屋，在售楼处签订房屋买卖合同时，解炳龙与郭连芹、张玉风口头约定涉案房屋的实际价格为205000元。东昌府区人民法院2018年9月6日对解炳龙的询问笔录中明确表明，合同填写的价格是不真实的，低于合同的价格是因当时的优惠政策，与购房户有口头约定。二、解炳龙与郭连芹、张玉风口头约定涉案房屋价格为205000元，并销售涉案房屋的行为应当认定构成表见代理，该代理行为的后果应当由被代理人郑玉珍承担。东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初6644号、5015号民事判决书已经查明，解炳龙系和聚家园职工，也是郑玉珍的外甥。郑玉珍认可解炳龙负责物业管理，也可引导购房户看房，给购房户推销、协助办理相关合同等手续。解炳龙作为和聚家园职工，引导购房户看房，在和聚家园售楼处与郭连芹、张玉风签订购房合同，郭连芹、张玉风作为普通购房者，有理由基于解炳龙系郑玉珍投资项目的职工且为郑玉珍亲外甥的身份，相信其有权代表和聚家园与郭连芹、张玉风口头约定房屋价格，销售涉案房屋。在郑玉珍未对其代理权限进行公示或直接告知的情况下，郭连芹、张玉风难以辩识其权限范围。解炳龙与郭连芹、张玉风口头约定房屋价格为205000元，销售涉案房屋的行为应当认定构成表见代理，该代理行为的后果应当由被代理人郑玉珍承担。三、本案房屋买卖合同第三条关于房屋价款的约定应为无效条款，郑玉珍依据合同第三条主张购房款没有法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”从对解炳龙的询问笔录中以及东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初6644号、5015号民事判决已经查明的事实均可明确，合同填写的价格是不真实的。解炳龙对于涉案房屋实际价款低于合同价格的事实，在询问笔录中明确予以说明认可，构成自认。解炳龙作为表见代理人，其自认的法律后果依法应由被代理人郑玉珍承担。因此，本案房屋买卖合同第三条关于房屋价款的约定并非双方当事人的真实意思表示，依法不具有法律效力，应为无效条款。四、郑玉珍原审诉讼请求所依据的事实与理由明显违背交易习惯，不符合常理。本案郑玉珍作为一名房产开发投资人，与一般自然人出售个人存量房不同，郑玉珍不可能在业主未交纳全部购房款的情况下而将房屋交付业主使用。从实践中大量房产开发企业与业主发生的群体性纠纷来看，通常都是房产开发企业存在违约而引发群体性纠纷。而本案却恰恰相反，郑玉珍已经起诉大量业主要求支付剩余购房款，引发群体性纠纷。同时，结合双方签订的《房屋买卖合同》第四条的约定，待交清房款后郑玉珍把钥匙交付郭连芹、张玉风，完成整体交房，以及在房款已结清处划勾，足以证明郭连芹、张玉风已经全部支付完毕购房款。郑玉珍的诉请所依据的事实与理由明显违背交易习惯，且不符合常理，其目的在于通过诉讼让业主缴纳本不存在的剩余购房款，以弥补解炳龙因职务侵占给其造成的损失。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法撤销原判并改判驳回郑玉珍的诉讼请求。郑玉珍辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2016年7月23日，郭连芹、张玉风与解炳龙签订了一份《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效的合同。合法有效的合同双方均应该按照合同内容全面履行。该合同签订后，郑玉珍作为郑家镇和聚家园的负责人已经履行了交房的义务，而郭连芹、张玉风存在逾期付款的违法行为，郑玉珍起诉郭连芹、张玉风要求支付拖欠的剩余房款系合理合法的。二、解炳龙在郑家镇和聚家园销售楼房的行为依法不构成表见代理。解炳龙只是郑家镇和聚家园的工作人员，其主要的工作是负责物业维修，其有按照郑家镇和聚家园小区规定的价格出售楼房的权利但是依法没有定价权，郑玉珍也没有赋予解炳龙确定楼房价格的权利，事后郑玉珍也并未追认认可。况且解炳龙于2015年12月至2018年1月期间，通过盗用单位空白房屋买卖合同等方式，擅自销售楼房的犯罪行为已经被另案处理，对盗用他人介绍信、合同专用章或空白合同签订合同的不予认定为表见代理。而且在同类的其他案件中，为了查明该事实，郑家镇人民法庭的徐泉林庭长曾在阳谷看守所采集解炳龙的笔录中明确记载：解炳龙明确说明其没有定价权，只能去个零头。因此郭连芹、张玉风诉状中所诉解炳龙与郭连芹、张玉风口头约定涉案房屋价格为205000元没有事实及法律依据。三、郑家镇和聚家园小区的楼房系郑玉珍投资建设，郑玉珍作为该小区的负责人有权维护该小区的合法权益不受侵害。本案中，郭连芹、张玉风与该小区的工作人员解炳龙签订了《房屋买卖合同》，且该合同合法有效，况且郑玉珍已经履行完毕该合同约定的交付义务，郭连芹、张玉风也应该按照合同约定支付剩余房款。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定郑玉珍要求郭连芹、张玉风支付剩余房款合理合法以及按照双方签订的《房屋买卖合同》中第六条；买受方逾期付款的违约责任第（2）项规定；买受方按累计应付款的20%向出卖方支付违约金，合同继续履行。因此郑玉珍向郭连芹、张玉风主张违约金系合理有据的。四、郑玉珍按照房地产市场交易习惯，在郭连芹、张玉风缴纳部分购房款后便将房屋钥匙交给郭连芹、张玉风，其对郭连芹、张玉风赋予极大的信任，深信郭连芹、张玉风会按照合同约定履行双方的权利义务。但是郭连芹、张玉风为了一己私欲，想从中浑水摸鱼，不惜违反违背自愿、公平、诚实信用原则，对剩余房款拖欠至今，且在一审庭审时关于解炳龙承诺房款为205000元已经结清的辩解理由不足，其说辞自相矛盾，无法自圆其说，没有提供任何的证据证明自己的主张，其应承担举证不能的法律后果。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，故请求二审法院依法维持原判,驳回郭连芹、张玉风的诉讼请求，维护郑玉珍的合法权益。郑玉珍向一审法院起诉请求：一、郭连芹、张玉风依法履行与和聚家园郑玉珍签订的《房屋买卖合同》及承担违约责任；二、诉讼费由郭连芹、张玉风承担。一审法院认定如下事实：2013年11月份，聊城市东昌府区郑家镇人民政府积极响应东昌府区区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家镇粮所旧址设计建设郑家镇和聚家园小区（六层楼房）建筑面积19720㎡,住户180户。经郑家镇党委、镇政府同意由郑玉珍投资建设郑家镇和聚家园项目。2016年7月23日，案外人解炳龙以郑玉珍的名义与郭连芹、张玉风签订了《房屋买卖合同》，将郑家镇和聚家园3号楼3单元1层东户（3301室）卖给郭连芹、张玉风，合同第三条约定：“该房位于3号楼3单元1层东（303室）。建筑面积为103平方米，该房屋售价为（人民币）每平方米2100元，计款216300元。地下室面积为24.4ｍ2，单价1200元/ｍ2，计29280元。总金额为（人民币）贰拾肆万伍千伍百捌拾元整。”该合同第四条约定：“交款方式．．．2.分批交纳：即买受方应于本合同生效之日起二日内向出卖方首付定金（人民币）贰拾万伍千元整，……。”关于房屋交付期限，合同第五条约定，“出卖方应于一次性交清房款或收到分批交纳的首付款之日起＿日内，将该房屋交付给买受方。”关于逾期付款违约责任及剩余房款给付期限，合同第六条规定：“……2.买受方按累计应付款的20％向出卖方支付违约金，合同继续履行。交付定金＿日内，业主按购房合同支付剩余款项，交至总房款的百分之五十者可办理银行分期手续，逾期者交付总房款日万分之十的违约金，两个月不办理付款者，视为自动放弃，定金不予退回。”解炳龙收取郭连芹、张玉风首付款205000元，出具收款收据，并将涉案楼房钥匙交给了郭连芹、张玉风。郭连芹、张玉风关于解炳龙承诺房款为205000元已结清的辩解，与合同约定明显不符。郭连芹、张玉风关于郑玉珍已起诉一次，再次起诉属于恶意诉讼的辩解，未提供充分的证据证明。一审法院认为，郑玉珍与郭连芹、张玉风自愿签订的《房屋买卖合同》不违反法律与行政法规的强制性规定，属于有效合同，应受法律保护。该房屋买卖合同明确约定了涉案楼房的位置、建筑面积、地下室面积、每平方米售价、总价款为245580元等，事实清楚，证据确实充分，一审法院予以认定。郭连芹、张玉风交付的205000元房款，其性质为“首付定金”，合同中已经明确记载，一审法院予以确认。除去已给付的外，尚有40580元房款未有付清，郭连芹、张玉风应按合同约定在交纳定金之日起两个月内支付剩余房款，但未有履行，构成违约，现郑玉珍要求郭连芹、张玉风给付剩余房款40580元，并按剩余房款的20％计算违约金（40580元×20％），符合合同约定，且不违反法律与行政法规的强制性规定，一审法院依法予以支持。郭连芹、张玉风关于解炳龙承诺房款为205000元已经结清的辩解，理由不足，且与合同约定总房款为245580元的事实存在矛盾，其辩解意见违反自愿、公平、诚实信用原则，一审法院不予采纳。郭连芹、张玉风关于郑玉珍已起诉一次，再次起诉属于恶意诉讼的辩解，未提供充分的证据证明，其辩解意见不予采纳。根据《中华人民共和民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：限被告郭连芹、张玉风于本判决生效后七日内给付原告郑玉珍剩余楼房款40580元、违约金8116元。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费509元，由二被告负担。本院二审中，郭连芹、张玉风提交证据一、对解炳龙的询问笔录。证明：1.解炳龙和郭连芹、张玉风签订了房屋买卖合同，并承诺予以优惠，合同上的价格和实际价格不一致，已经口头向郑玉珍汇报并确定价格，实际价格并没有书面证据证明，仅仅是口头约定；2.解炳龙在和聚家园小区售楼处售房，有权代表郑玉珍售房；3.房屋买卖合同第三条关于房屋价款的约定并非当事人的真实意思表示，应为无效条款；证据二、（2018）鲁1502刑初716号、（2020）鲁15刑终20号刑事判决书。证明：1.解炳龙因职务侵占罪被判处有期徒刑，根据解炳龙的供述，解炳龙在和聚家园小区工作期间，通过盗用单位负责人郑玉珍签字并加盖“聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章”的空白房屋买卖合同擅自销售单位楼房，空白合同用完后，解炳龙私刻了公章，伪造房屋买卖合同销售单位房屋。2.郑玉珍自认解炳龙系自己的外甥，解炳龙负责小区物业维修等工作，卖楼的工作解炳龙也做，解炳龙有自己办公室的钥匙，可以拿到加盖公章的空白合同，公章在自己手里保管，解炳龙私刻了同样的公章。证据三、（2019）鲁1502民初6644号、5015号民事判决书、（2020）鲁1502民初5825号民事判决书。证明：解炳龙在和聚家园销售房屋并收取购房款的行为已经人民法院生效判决认定构成表见代理，解炳龙与郭连芹、张玉风口头约定涉案房屋价格，销售涉案房屋的行为应当认定构成表见代理。人民法院对郑玉珍主张解炳龙无权变更房屋价格不予采纳。证据四、和聚家园小区业主刘金光、周丽丽与郑玉珍签订的房屋买卖合同、（2020）鲁15民终2893号、2895号民事判决书。证明：和聚家园小区普遍存在房屋实际价格低于合同价格的情形，郑玉珍起诉刘金光、周丽丽要求支付剩余购房款已经被聊城市中级人民法院认定“解炳龙做出价格优惠承诺应当构成表见代理，表见代理行为的后果应由郑玉珍承担。郑玉珍对价格优惠承诺不予认可，理由不当。一审根据房屋买卖合同约定的价款判决继续支付剩余购房款并承担违约金，认定事实错误。本案郭连芹、张玉风与刘金光、周丽丽签订合同的情况相同，郭连芹、张玉风已经支付完毕全部购房款，一审法院认定事实错误。证据五、山东省高级人民法院（2021）鲁民申4691号、4692号、6074号民事裁定书。证明：解炳龙作为和聚家园售楼员兼物业管理人员,同时还是郑玉珍的外甥,其带郭连芹、张玉风等购房者看房,以和聚家园的名义与郭连芹、张玉风签订《房屋买卖合同》,其有权代表和聚家园与购房者协商订立《房屋买卖合同》的相关事宜,亦应包括就房屋价格优惠向购房者做出的承诺等事宜。案涉《房屋买卖合同》及收据上加盖了和聚家园财务专用章,合同中亦载明房款已结清,郑玉珍既对该合同予以认可,亦表明其对房款已结清的事实予以认可。因此，郭连芹、张玉风已经支付完毕购房款。基于以上事实,郭连芹、张玉风有理由相信解炳龙的售房行为系代表和聚家园。至于解炳龙就房屋价格优惠问题如何向郑玉珍汇报是其内部管理问题,在郑玉珍未提交证据证明郭连芹、张玉风非善意购房人的情况下,解炳龙做出价格优惠承诺构成表见代理,该行为的后果应由郑玉珍承担。证据六、郑家镇卧龙小区房价表。证明：解炳龙向郭连芹、张玉风出售涉案房屋时，口头约定的房屋价格符合市场价格，合同价格是不真实的。郑玉珍质证称，第一，对证据一有异议，徐泉林庭长调查的笔录与本案无任何关联性，也不涉及到本案调查，每个案件都有不同的原因，因此郭连芹、张玉风将该询问笔录引用到本案中实属错误。第二，对证据二判决书的真实性无异议，但对于郭连芹、张玉风引用判决书来证明自己的目的是错误的，该判决书并未涉及到本案的郭连芹、张玉风，因此郭连芹、张玉风引用该判决书的相关内容是荒谬的。第三，对证据三判决书的真实性无异议，但是该判决书同样没有涉及到本案郭连芹、张玉风的案件情况，郭连芹、张玉风依照该判决书条款和法院认定的事实也是错误的，法院不应予以采信。第四，对证据四有异议，理由同上。第五，对证据五裁定书真实性无异议，但对郭连芹、张玉风将裁定书认定的事实和理由搬引到本案中错误，理由同上。第六，对证据六有异议，该证据不能证明卧龙小区的价格与本案涉及的地段相比较，卧龙小区的建房是廉租房，而本小区是商品房，不应参照卧龙小区的价格来定涉案房的房款。本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是案涉房屋的价格到底是多少。郑玉珍主张案涉房屋价格为合同第三条（价格）约定的245580元，郭连芹、张玉风仅支付了合同第四条约定首付款205000元；郭连芹、张玉风主张合同上镇写的价格不真实，因优惠政策，与解炳龙口头约定实际价格为205000元，该款已经付清，解炳龙在合同第四条（交款方式）“1、一次性交纳：即合同生效后，一次性全部交清（房款已结清）”后面的○内打了“√”，予以了标注。本院认为，案涉合同系解炳龙代表郑玉珍与郭连芹签订，第三条价格条款中手写了楼层位置、单价、面积及总价245580元；第四条付款方式条款约定了两种付款方式，虽然用手写的“√”选定了第一种付款方式（一次性交纳即合同生效后一次性全部交清后，房款已结清），但第二种付款方式分批交纳中又手写了首付定金数额为205000元；合同签订当日，郭连芹、张玉风虽然支付了205000元，但不全是现金，其中10万元为承兑汇票，应属于一种优惠；一审答辩时，郭连芹、张玉风称没有约定合同价款，解炳龙让其交纳了205000元后交付了案涉房屋，在质证案涉合同时，认可合同原件在其手中，但称解炳龙没有让其看合同第三条，该陈述不合常理。据此，综合分析本案证据、结合付款等情况，一审认定案涉房屋价格为245580元，并无不当。郭连芹、张玉风二审提交的其他案件的资料、其他小区的房价表，因具体案情不同、其他小区房屋位置建设标准不同，与本案缺乏关联性，本院不予采信。综上所述，郭连芹、张玉风的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1017元，由郭连芹、张玉风负担。本判决为终审判决。审 判 长　郭召勇审 判 员　孙久强审 判 员　孔繁奎二〇二一年九月十日法官助理　王　蕾书 记 员　郭　静