许伦燕、崔玲等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）川01民终13838号

• 案件编号

  （2021）川01民终13838号

• 案件名称

  许伦燕、崔玲等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  四川省成都市中级人民法院

• 所属地区

  四川省成都市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  许伦燕;崔玲;成都圣沅佳理物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13838号上诉人（原审被告）：许伦燕，男，1968年9月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。上诉人（原审被告）：崔玲，女，1970年11月4日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。二上诉人共同委托诉讼代理人：武雨雷，北京京师（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都圣沅佳理物业管理有限公司，住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇国宁路991号198幢4号。法定代表人：李瑶盖，总经理。委托诉讼代理人：潘晶，四川杰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈古中，四川杰中律师事务所律师。上诉人许伦燕、崔玲因与被上诉人成都圣沅佳理物业管理有限公司（以下简称圣沅佳理物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许伦燕、崔玲上诉请求：1.依法撤销四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初1450号民事判决，发回重审或改判驳回圣沅佳理物业公司一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由圣沅佳理物业公司承担。事实和理由：1.案涉房屋交付后，双方就物业费标准进行协商并达成一致意见，按1.75元/平方米缴纳，其已按期足额缴纳，不存在少交物业费的情形；2.一审判决认为“合同主要条款的变更应当书面方式进行，不能以合同的履行情况确定合同的主要条款已进行变更”，系适用法律错误。被上诉人圣沅佳理物业公司二审中未发表书面答辩意见。圣沅佳理物业公司向一审法院起诉请求：判令许伦燕、崔玲向其支付拖欠的物业服务费217481元，一审庭审中诉讼请求变更为判令许伦燕、崔玲向其支付拖欠的物业服务费195840.52元。一审法院认定事实：许伦燕、崔玲系夫妻，于夫妻关系存续期间购买了位于四川省崇州市××镇××街××号××栋××楼××号（业务件号：××）及××栋××楼××号（业务件号：××）房屋，房屋性质为商业房屋，面积分别为120.65㎡、1670.43㎡，二人利用该物业经营“××酒店”，圣沅佳理物业公司系物业服务企业。双方于2010年6月17日就上述两处房屋签订了前期物业服务协议，约定由圣沅佳理物业公司为上述两处房屋提供物业服务，物业服务费用计算标准为3.5元／平方米／月，按此标准计算，许伦燕、崔玲每月应交纳物业服务费6268.78元。许伦燕、崔玲于2016年分两次支付了2016年度部分物业服务费共计38379元，于2017年6月15日和2018年1月15日分两次支付了2017年度部分物业服务费38378元，于2018年9月12日和2019年4月26日分两次支付了2018年度部分物业服务费共计38378元，于2019年12月4日预交了2019年1月1日至12月31日期间的物业服务费15000元。圣沅佳理物业公司以二人从2016年起每年都拖欠部分物业服务费为由，提起诉讼，要求二人支付这期间拖欠的物业服务费。在诉讼过程中，许伦燕、崔玲于2020年7月15日向圣沅佳理物业公司支付了2019年1月1日至12月31日期间的物业服务费23378元，同日，二人向圣沅佳理物业公司支付了2020年度部分物业服务费13000元。一审法院认为，双方签订的《前期物管协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按协议约定履行各自的义务，圣沅佳理物业公司已经提供了物业管理服务，许伦燕、崔玲也实际接受了圣沅佳理物业公司提供的服务，应支付相应的物业服务费。许伦燕、崔玲提出其曾与圣沅佳理物业公司协商达成一致的口头协议，将物业服务费计算标准变更为1.75元/月/平方米，但未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，圣沅佳理物业公司对此也不予认可，且合同主要条款的变更应当书面方式进行确定，不能以合同的履行情况确定合同的主要条款已进行变更，故对该辩解意见不予采信。许伦燕、崔玲提出圣沅佳理物业公司的部分诉讼请求已过诉讼时效，因圣沅佳理物业公司提供的证据不能证明已经进行了有效催收，且许伦燕、崔玲不予认可，故一审法院认为未产生诉讼时效中断，2017年5月11日之前的物业服务费的诉讼请求已经超过诉讼时效，不予支持，根据物业服务费于每季度前五天支付的约定，2017年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费的诉讼请求未超过诉讼时效，这期间的物业服务费合计213138.52元，予以支持。对于许伦燕、崔玲于2017年6月15日支付的物业服务费15000元，无相应证据表明其所覆盖的期间范围，根据每季度支付物业服务费的约定，结合二人每月应支付的物业服务费的总额，认定其为2017年1月1日至6月30日期间的物业服务费。许伦燕、崔玲应向圣沅佳理物业公司支付2017年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费共计213138.52元，扣除已支付的76756元，剩余136382.52元未支付。许伦燕、崔玲于2020年7月15日支付的2019年1月1日至12月31日期间的物业服务费23378元包含在尚欠的物业服务费中，应从尚欠的物业服务费中扣除，二人于2020年7月15日支付的2020年度部分物业服务费13000元，按照每月应支付的物业服务费计算，2020年1月1日至4月30日期间应支付物业服务费25075.12元，故这13000元物业服务费也包含在尚欠的物业服务费中，应予扣除。综上述，从2017年7月1日其至2020年4月30日止，许伦燕、崔玲总共尚欠物业服务费100004.52元。许伦燕、崔玲系夫妻，物业服务费发生于夫妻关系存续期间，故认定二人对上述费用承担连带支付责任。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款之规定，判决：一、许伦燕、崔玲于判决生效之日起十日内一次性支付圣沅佳理物业公司物业服务费100004.52元；二、驳回圣沅佳理物业公司的其他诉讼请求。案件受理费2281元，由圣沅佳理物业公司承担681元、许伦燕、崔玲共同承担1600元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，圣沅佳理物业公司与许伦燕、崔玲签订的《前期物管协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案中，圣沅佳理物业公司按约为许伦燕、崔玲所有的物业提供了物业服务，二人亦应按约履行按时交纳物业服务费义务，二人上诉称与圣沅佳理物业公司就物业费收费标准达成了减半收取的一致意见，但圣沅理公司不予认可，且二人提交的证据不足以证明其观点，一审法院综合全案证据判决许伦燕、崔玲向圣沅佳理物业公司支付欠交物业费并无不当。综上，上诉人许伦燕、崔玲的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4568元，由许伦燕、崔玲负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员　　喻小岷二〇二一年九月十三日书记员　　陈　悦四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13838号上诉人（原审被告）：许伦燕，男，1968年9月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。上诉人（原审被告）：崔玲，女，1970年11月4日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。二上诉人共同委托诉讼代理人：武雨雷，北京京师（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都圣沅佳理物业管理有限公司，住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇国宁路991号198幢4号。法定代表人：李瑶盖，总经理。委托诉讼代理人：潘晶，四川杰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈古中，四川杰中律师事务所律师。上诉人许伦燕、崔玲因与被上诉人成都圣沅佳理物业管理有限公司（以下简称圣沅佳理物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许伦燕、崔玲上诉请求：1.依法撤销四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初1450号民事判决，发回重审或改判驳回圣沅佳理物业公司一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由圣沅佳理物业公司承担。事实和理由：1.案涉房屋交付后，双方就物业费标准进行协商并达成一致意见，按1.75元/平方米缴纳，其已按期足额缴纳，不存在少交物业费的情形；2.一审判决认为“合同主要条款的变更应当书面方式进行，不能以合同的履行情况确定合同的主要条款已进行变更”，系适用法律错误。被上诉人圣沅佳理物业公司二审中未发表书面答辩意见。圣沅佳理物业公司向一审法院起诉请求：判令许伦燕、崔玲向其支付拖欠的物业服务费217481元，一审庭审中诉讼请求变更为判令许伦燕、崔玲向其支付拖欠的物业服务费195840.52元。一审法院认定事实：许伦燕、崔玲系夫妻，于夫妻关系存续期间购买了位于四川省崇州市××镇××街××号××栋××楼××号（业务件号：××）及××栋××楼××号（业务件号：××）房屋，房屋性质为商业房屋，面积分别为120.65㎡、1670.43㎡，二人利用该物业经营“××酒店”，圣沅佳理物业公司系物业服务企业。双方于2010年6月17日就上述两处房屋签订了前期物业服务协议，约定由圣沅佳理物业公司为上述两处房屋提供物业服务，物业服务费用计算标准为3.5元／平方米／月，按此标准计算，许伦燕、崔玲每月应交纳物业服务费6268.78元。许伦燕、崔玲于2016年分两次支付了2016年度部分物业服务费共计38379元，于2017年6月15日和2018年1月15日分两次支付了2017年度部分物业服务费38378元，于2018年9月12日和2019年4月26日分两次支付了2018年度部分物业服务费共计38378元，于2019年12月4日预交了2019年1月1日至12月31日期间的物业服务费15000元。圣沅佳理物业公司以二人从2016年起每年都拖欠部分物业服务费为由，提起诉讼，要求二人支付这期间拖欠的物业服务费。在诉讼过程中，许伦燕、崔玲于2020年7月15日向圣沅佳理物业公司支付了2019年1月1日至12月31日期间的物业服务费23378元，同日，二人向圣沅佳理物业公司支付了2020年度部分物业服务费13000元。一审法院认为，双方签订的《前期物管协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按协议约定履行各自的义务，圣沅佳理物业公司已经提供了物业管理服务，许伦燕、崔玲也实际接受了圣沅佳理物业公司提供的服务，应支付相应的物业服务费。许伦燕、崔玲提出其曾与圣沅佳理物业公司协商达成一致的口头协议，将物业服务费计算标准变更为1.75元/月/平方米，但未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，圣沅佳理物业公司对此也不予认可，且合同主要条款的变更应当书面方式进行确定，不能以合同的履行情况确定合同的主要条款已进行变更，故对该辩解意见不予采信。许伦燕、崔玲提出圣沅佳理物业公司的部分诉讼请求已过诉讼时效，因圣沅佳理物业公司提供的证据不能证明已经进行了有效催收，且许伦燕、崔玲不予认可，故一审法院认为未产生诉讼时效中断，2017年5月11日之前的物业服务费的诉讼请求已经超过诉讼时效，不予支持，根据物业服务费于每季度前五天支付的约定，2017年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费的诉讼请求未超过诉讼时效，这期间的物业服务费合计213138.52元，予以支持。对于许伦燕、崔玲于2017年6月15日支付的物业服务费15000元，无相应证据表明其所覆盖的期间范围，根据每季度支付物业服务费的约定，结合二人每月应支付的物业服务费的总额，认定其为2017年1月1日至6月30日期间的物业服务费。许伦燕、崔玲应向圣沅佳理物业公司支付2017年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费共计213138.52元，扣除已支付的76756元，剩余136382.52元未支付。许伦燕、崔玲于2020年7月15日支付的2019年1月1日至12月31日期间的物业服务费23378元包含在尚欠的物业服务费中，应从尚欠的物业服务费中扣除，二人于2020年7月15日支付的2020年度部分物业服务费13000元，按照每月应支付的物业服务费计算，2020年1月1日至4月30日期间应支付物业服务费25075.12元，故这13000元物业服务费也包含在尚欠的物业服务费中，应予扣除。综上述，从2017年7月1日其至2020年4月30日止，许伦燕、崔玲总共尚欠物业服务费100004.52元。许伦燕、崔玲系夫妻，物业服务费发生于夫妻关系存续期间，故认定二人对上述费用承担连带支付责任。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款之规定，判决：一、许伦燕、崔玲于判决生效之日起十日内一次性支付圣沅佳理物业公司物业服务费100004.52元；二、驳回圣沅佳理物业公司的其他诉讼请求。案件受理费2281元，由圣沅佳理物业公司承担681元、许伦燕、崔玲共同承担1600元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，圣沅佳理物业公司与许伦燕、崔玲签订的《前期物管协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案中，圣沅佳理物业公司按约为许伦燕、崔玲所有的物业提供了物业服务，二人亦应按约履行按时交纳物业服务费义务，二人上诉称与圣沅佳理物业公司就物业费收费标准达成了减半收取的一致意见，但圣沅理公司不予认可，且二人提交的证据不足以证明其观点，一审法院综合全案证据判决许伦燕、崔玲向圣沅佳理物业公司支付欠交物业费并无不当。综上，上诉人许伦燕、崔玲的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4568元，由许伦燕、崔玲负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员　　喻小岷二〇二一年九月十三日书记员　　陈　悦