沈阳泰盛投资有限公司、侯雁南等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽01民终11150号

• 案件编号

  （2021）辽01民终11150号

• 案件名称

  沈阳泰盛投资有限公司、侯雁南等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省沈阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省沈阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  沈阳泰盛投资有限公司;侯雁南;张永京;深圳吉祥服务集团有限公司沈阳分公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11150号上诉人(原审被告)：沈阳泰盛投资有限公司，住所地沈阳市沈河区悦宾街1号(904室）。法定代表人：张保文，该公司董事长。委托诉讼代理人：董宇，女，1993年6月6日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省凌海市。委托诉讼代理人：马薇薇，女，1984年11月24日出生，汉族，该公司员工，住深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：侯雁南，女，1953年11月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：郭红丽，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙传国，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张永京，男，1957年7月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：郭红丽，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙传国，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：深圳吉祥服务集团有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市沈河区青年大街268号T8号楼4层-5层。负责人：曲宏春，该公司经理。上诉人沈阳泰盛投资有限公司（以下简称泰盛公司）因与被上诉人侯雁南、张永京、原审第三人深圳吉祥服务集团有限公司沈阳分公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初5003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。泰盛公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书第一项，改判上诉人无需支付二被上诉人逾期交房违约金人民币1444.49元；2.撤销一审民事判决书第二项，改判上诉人无需支付二被上诉人实际损失人民币92040.3元；3.本案一审、二审的全部诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人并未逾期向二被上诉人交付房屋，不应承担逾期交房的违约金。上诉人与被上诉人签订了两份买卖合同。从二被上诉人2018年7月24日提出变更付款方式这一事实来看，第二份买卖合同书写的签订日期“2018年5月8日”并不真实，真实情况是在上诉人2018年10月31日向二被上诉人交付房屋之后双方才签订了第二份买卖合同。根据第一份买卖合同的约定，上诉人应交房时间的真实意思是最迟不超过2021年10月31日，正是因为上诉人已经完成向被上诉人的交房义务，上诉人在第二份买卖合同中才未明确约定宽展期，但是由于疏忽，在主合同部分约定的交付时间有误。按照双方签订买卖合同的顺序，在2018年10月31日之前双方应履行的是第一份买卖合同，在2018年10月31日之后双方应履行的是第二份买卖合同，故本案应按第一份买卖合同的约定认定上诉人应交房时间为2018年10月31日前。上诉人实际于2018年10月31日向二被上诉人交付了案涉房屋，不存在逾期交房的事实。一审法院认定上诉人应交房时间这一事实有误，继而判决上诉人应支付逾期交房违约金亦存在错误，请二审法院予以正。二、二被上诉人对其主张的实际损失以及实际损失数额未有证据予以充分证明，一审法院判定支付实际损失没有事实和法律依据。1.二被上诉人主张的租赁房屋事实及租金标准存疑。根据法律相关规定，二被上诉人应对其主张的实际损失损失承担证明这人，即应对租赁房屋的事实和实际租金损失的数额承担证明责任。二被上诉人在一审中提交的证据并不能到达证明该事实的高度盖然性，法院不应采信。首先，根据一审法院调查的事实，二被上诉人主张其租赁昌鑫置地广场A1-14-1号房屋的事实仅提供了两份租赁合同，未提供租金转账凭证，也未提供出租人的身份信息和房屋产权信息。从二被上诉人提供的两份租赁合同来看，两份租赁合同签署的时间相隔半年左右，但两份合同手写内容的笔触、字体粗细等外观形式却高度相似，合同内容过于简单，结合二被上诉人并未提交租金转账凭证的事实，有理由怀疑该合同是为本案诉讼而制作的证据，二被上诉人与出租人姜洋并不存在真实的租赁关系。其次，租赁合同约定每月15000元的租金过分高于该小区租金的市场水平，合同内容也不真实。从上诉人至实地探访及在一审中提交的关于昌鑫置地小区的租金价格信息来看，即便按照二被上诉人所购房屋面积的标准租赁房屋，该小区同等面积的房屋每月租金至多也不超过4000元。二被上诉人主张每月租金15000元明显不合理，二被上诉人对此有虚假陈述之嫌疑，从而可以判定二被上诉人实际并未承租房屋，更没有什么所谓的租金损失。再次，根据上诉人向法院申请调取的二被上诉人在2018年至2020年期间的行程记录来看，二被上诉人长期频繁外出至全国各地及国外，其主张因案涉房屋维修而特意另租房屋居住的情况并不符合正常逻辑和事实情况，其主张缺乏合理性、正当性，存在合理怀疑。案涉房屋的装饰装修问题主要是个别柜体装饰面存在划痕，属于一般瑕疵，更换即可，并未严重影响二被上诉人的居住。二被上诉人坚持另行租赁房屋属于因其个人原因而导致的扩大的损失，上诉人对此不负有赔偿责任。2.根据二被上诉人与原审第三人签订的《环球金融中心前期物业服务合同》的内容，上诉人向二被上诉人交付房屋后，二被上诉人应支付物业管理费，承担水电、燃气、采暖等费用。根据一审法院的意见，案涉房屋上诉人已经于2018年10月31日交付给二被上诉人，即便房屋装饰装修存在瑕疵，但是可换可修，并非足以影响到二被上诉人的实际使用，且房屋已经交付，前述费用属于业主方应承担的费用，并不属于损失，所以二被上诉人应支付前述费用.三、一审法院不合理使用自由裁量权，二审应予以纠正。一审法院既已认定案涉房屋的装修装修瑕疵并未足以影响到二被上诉人的实际使用，但又判定“存在的瑕疵第二原告的居住造成了一定的影响”，两者判定相互矛盾；而且又未论述该影响的大小，影响的时间阶段，一审法院对该事实实际并未论述清楚、准确。买卖合同补充协议第11条第4款的适用前提是“商品房装饰、设备不符合合同约定”，而合同约定的仅是房屋交付标准，案涉房屋装修装修的一般瑕疵并不属于“不符合合同约定”，故不应使用该条约定。即便一审法院适用该款约定，上诉人的责任也仅是“出卖人应赔偿买受人因此而遭受的实际损失”，但一审法院对二被上诉人是否真实具有实际损失这一基础事实未进行更深入的论述，对二被上诉人主张的实际损失具体数额也没有进行具体的论述和判定。在二被上诉人未有充分证据其具有实际损失及实际损失数额的情况下，一审法院简单适用买卖合同的约定，而且适用该款约定的赔偿上限，不合理运用法律赋予的自由裁量权判定上诉人应向二被上诉人支付实际损失高达9万余元，已经明显超出了法律的本意，该判决并未真正起到定纷止争的作用。侯雁南、张永京辩称，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决，理由如下。上诉人与被上诉人在一审审理阶段就相关证据已经质证完毕，上诉人实际交付房屋时间是在2018年10月31日，双方的合同约定交付时间应为2018年8月30日，上诉人实际交付正好晚了两个月，交付时间以及合同约定时间双方的证据是明确确定和显示的，双方的合同没有任何条款显示双方变更交付时间为2018年10月31日，所以根据双方合同约定以及根据双方实际交付房屋时间能够确定上诉人逾期交房的法律事实，对该法律事实一审法院认定正确。第二，一审法院在查明事实以后，依据双方的合同约定由于上诉人在逾期交房以后房屋的交付标准不符合合同约定的装修标准，由于交房时上诉人委托第三方对本案的第三人代为交付房屋，双方在交付房屋过程中双方对房屋存在的装修瑕疵进行确认当即确认18项之多，因为被上诉人是花每平米20000多元的价格购买的精装修房屋而上诉人所交付的房屋装修没有达到精装房的交付标准，以致不能达到被上诉人购买精装房所确定的标准，所以一审法院依据双方合同约定确定损失标准是符合双方购买该处房屋时确定的赔偿标准，综上上诉人上诉请求以及事实和理由部分与双方证据相差很大，没有事实和法律依据，所以请求二审法院驳回上诉人请求，维持一审判决。深圳吉祥服务集团有限公司沈阳分公司未提交书面意见。侯雁南张永京向一审提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告逾期交房违约金共计25219元（暂计算至2020年11月30日），并判令被告支付违约金至实际交房之日止；2.请求判令被告支付原告房屋租金至实际交房之日（暂计360000元），并判令被告支付房屋租金至实际交房之日止；3.请求判令被告承担给原告造成的物业费、采暖费、水电煤气费损失共计22805.46元（物业费7800.6元、水费330元、电费200元、燃气费200元、采暖费2932.73元。）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实,2018年4月29日，二原告向被告交纳定金100000元，2018年5月8日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》，以3068010元的价格购买被告开发的位于沈阳市沈河区，建筑面积为125.01平方米的房产，付款方式为2018年5月7日支付首付款928010元（含定金），剩余房款214万元整，于2018年6月7日前以按揭方式付清。房屋交付期限为2018年8月30日。2018年7月24日，二原告签属“客户变更申请表”，内容为：二原告因贷款较难，变更付款方式从按揭付款变更为一次性付款，于2018年8月13日前补交剩余房款130万元，如未按此次约定执行，同意开发商按合同约定内容处理，房源另行出售。后又签订一份商品房买卖合同，在第六条付款方式及期限处变更为一次性付款，于2018年10月30日前付清全部房价款3068010元，交付期限仍为2018年8月30日，但合同签订时间落款处仍体现为2018年5月8日，此处时间应为2018年7月24日申请的当日或之后。合同签订后，二原告于2018年5月7日交纳了828010元、6月30日交纳了400000元、7月24日交纳了440000元、8月11日交纳了600000元、10月30日交纳了700000元，至此房款全部付清。合同第八条约定被告应当于2018年8月30日前依照国家和地方人民政府的相关规定将商品房交付给两原告。附件四预售合同补充协议第7条约定为“如出卖人原因导致该商品房不能按照本合同第八条约定日期交付的……买受人要求继续履行合同的，则合同继续履行，出卖人应于本合同第八条规定的最后交付期限届满的第二天起按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。合同第十三条约定了被告交付使用的商品房的装饰、设备标准。另查明：2018年10月31日，原告侯雁南在商品房交接表上签字，体现为本人同意接收，并已收到以下文件和物品：钥匙及其他物品清单一、《业主手册》和《临时管理规约》各1本；二、《前期物业服务协议》、《防火安全责任书》和《精神文明公约》、《装修手册》各1份；三、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》各1本；四、入户门钥匙3条、户内房间门钥匙15条、门禁卡3张；五、智能门锁、空调、内嵌冰箱、消毒柜、油烟机、燃气灶、净水器、暖风机、林内燃气热水器；六、其他：微波炉、监控器5个。本人确认已领取上述物品。签收人：侯雁南签名。在验收房过程中二原告认为多处室内装饰装修物品存在问题，同日第三人同意按合同标准进行返修，并向两原告出具了《房屋保修登记表》，并填写了房屋存在的问题。2018年10月31日，原告与第三人深圳吉祥物业服务有限公司沈阳分公司(后变更为深圳吉祥服务集团有限公司沈阳分公司)签订钥匙托管单一份，主要内容为：为便于环球金融中心项目7号3102房号返修工作的顺利进行，本人现将该房屋入户门钥匙一把交由贵公司托管，请贵公司协助做好室内返修工作，返修工作结束后，物业服务企业会及时通知业主取回托管钥匙。托管人侯雁南签名。再查明：2018年11月1日，原告侯雁南与案外人姜洋签订了房屋租赁合同，约定，甲方（姜洋）将自己所有的位于沈阳市和平区青年大街320号昌鑫置地广场A1-14-1的房产租赁给乙方(侯雁南)作为居住使用，合同期限为2018年11月1日至2019年4月30日，每月租金15000元，乙方在2018年11月1日一次性向甲方支付房屋租赁费90000元及押金15000元，但未提供转款凭证；2019年4月28日，原告侯雁南再次与案外人姜洋签订房屋租赁合同，合同期为2019年5月1日至2019年10月15日，每月房租仍为15000元，乙方在2019年5月1日一次性向甲方支付房屋租赁费82500及押金15000元，仍未提供转款凭证。再查明：被告沈阳泰盛投资有限公司与第三人深圳吉祥服务集团有限公司沈阳分公司（2020年5月21日，深圳吉祥物业服务有限公司沈阳分公司变更为深圳吉祥服务集团有限公司沈阳分公司）于2018年6月21日签订了前期物业服务合同，合同约定：被告作为委托方将自己开发的位于沈阳市沈河区，沈阳“环球金融中心”住宅区交由第三人进行前期物业服务，每月每平方米物业费为6.5元，乙方（第三人）参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方（被告）办理物业管理书面交接手续；本物业的交付时间为甲方（被告）在销售合同中约定的时间，暂定为2018年6月30日。甲方（被告）若需变更交付时间，则应提前30天书面通知乙方（第三人）；后又签订了补充协议，将物业费收费标准调整为每月每平方米5.2元，优惠期限为2018年6月30日至2023年6月29日。一审法院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告按约支付了房款，被告应当按约交付房屋，被告没有按照约定日期交付房屋，系违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。关于被告违约天数问题,因原告侯雁南于2018年10月31日在商品房交接表上签字，体现为本人同意接收，故被告违约天数应从2018年8月31日计算至2018年10月30日，共计61天，被告应支付原告延期交房违约金为2368010元（至2018年8月30日已付房款）×日万分之0.1×61天=1444.49元。关于二原告要求被告承担已交付的物业费7800.6元、水费330元、电费200元、燃气费200元、采暖费2932.73元的损失，因涉案房产已经交付，对于装饰装修问题确有瑕疵，但可换可修，并非足以影响到二原告的实际使用，第三人代被告交房时，已确认商品房装饰、装修存在瑕疵点，并将房屋钥匙托管进行返修。二原告购买的是精装商品房，装饰、装修作为精装房的主要组成部分，存在的瑕疵对二原告的居住造成了一定的影响。依据“预售合同补充协议”第11条第4项的约定：若因商品房装饰、设备不符合合同约定，出卖人应赔偿买受人因此而遭受的实际损失，但出卖人就商品房装饰、设备部分不符合约定标准而向买受人的赔偿金额最高不得超过该商品房总价款的3%。原告主张的房屋租金损失及物业费、采暖费、水电费等损失，均是由于被告交付的商品房装饰、装修存在瑕疵引起的，考虑同一地段房屋租金情况，酌情判令被告赔偿给二原告商品房总价款的3%即92040.3元的损失为宜。第三人深圳吉祥服务集团有限公司沈阳分公司仅是一家物业服务企业，为被告开发的小区进行物业服务，涉案房产装饰、装修质量问题与其无关，不应承担因房产装饰、装修问题产生的各项责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十六条、第五百九十八条、第六百零一条、第六百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告沈阳泰盛投资有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告侯雁南、张永京逾期交房违约金人民币1444.49元；二、被告沈阳泰盛投资有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿给原告侯雁南、张永京因商品房装饰、装修不符合合同约定而遭受的实际损失人民币92040.3元；三、驳回原告侯雁南、张永京的其它诉讼请求。案件受理费1001元（二原告已预交），由原告侯雁南、张永京负担772元，被告沈阳泰盛投资有限公司229元。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,上诉人泰盛公司与被上诉人侯雁南、张永京就案涉房屋先后于2018年4月29日、2018年7月24日及之后签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、“客户变更申请表”、《商品房买卖合同》（第二次）。签订上述合同的原因是被上诉人付款方式发生变化，由贷款变更为全款。对于第二次合同的签订时间，尽管落款时间载明为2018年5月8日，但结合2018年7月24日侯雁南、张永京提出申请要求变更付款方式，最后一笔房款700,000元的付款时间为2018年10月30日，一审法院认定该份合同签订时间在2018年7月24日之后正确。本案先后有两份合同，第一份合同及补充协议约定了交房日期及宽限期即于2018年10月31日之前交房，结合被上诉人侯雁南、张永京付款时间为2018年10月30日的事实，本院确认上诉人泰盛公司并未逾期交房，否则在被上诉人侯雁南、张永京并未交完全部房款的情形下，确定上诉人泰盛公司承担逾期交房的违约责任显失公平，故一审确定上诉人承担逾期交房的违约责任错误，本院予以纠正。关于上诉人提出是否应当给付损失及损失数额如何确定的问题。因被上诉人侯雁南、张永京购买的是精装商品房，装饰、装修作为精装房的主要组成部分，因案涉房屋存在的瑕疵对被上诉人居住造成影响。依据“预售合同补充协议”第11条第4项的约定：若因商品房装饰、设备不符合合同约定，出卖人应赔偿买受人因此而遭受的实际损失，但出卖人就商品房装饰、设备部分不符合约定标准而向买受人的赔偿金额最高不得超过该商品房总价款的3%。一审结合案涉房屋同一地段房屋租金情况，按照合同约定赔偿限额确定损失，即商品房总价款的3%即92040.3元并无不当。综上所述，上诉人泰盛公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初5003号民事判决第二项即：“被告沈阳泰盛投资有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿给原告侯雁南、张永京因商品房装饰、装修不符合合同约定而遭受的实际损失人民币92040.3元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初5003号民事判决第一项、第三项；三、驳回被上诉人侯雁南、张永京其他诉讼请求。一审案件案件受理费1001元，由被上诉人侯雁南、张永京负担772元，上诉人沈阳泰盛投资有限公司负担229元；二审案件受理费1001元，由上诉人沈阳泰盛投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　姜会军审判员　　金　鑫审判员　　赵　智二〇二一年九月二十四日书记员　　凌嘉蔓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 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