周建明、喻绍萍房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏03民终5549号

• 案件编号

  （2021）苏03民终5549号

• 案件名称

  周建明、喻绍萍房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  周建明;喻绍萍

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终5549号上诉人（原审被告）：周建明，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张长军，江苏禾嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：喻绍萍，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：陈登辉，江苏彭城律师事务所律师。上诉人周建明因与被上诉人喻绍萍房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2021）苏0312民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周建明及其委托诉讼代理人张长军、被上诉人喻绍萍的委托诉讼代理人陈登辉到庭接受询问。本案现已审理终结。周建明上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回喻绍萍诉讼请求。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误。一审已经查明“在签订涉案房屋买卖协议时喻绍萍并未在现场，协议中喻邵萍的名字系喻邵建代签”。基于该事实，喻邵萍并未参与房屋买卖的协商事宜。周建明与喻邵建协商涉案房屋买卖时，明确告知涉案房屋没有房产证，并告知整个小区都没有房产证，小区建设违法，政府不给办理房产证。喻邵建在知晓涉案房产没有房产证且政府不给办理房产证的情况下，按照无证房产将房价压到最低，其陈述只要能住就行，不需要办理房产证。周建明与喻邵建在签订《房屋买卖协议》时，在协议第五条明确约定：甲乙双方确认，房屋所有权证未作记载。双方只对房屋价款的支付和房屋的交付义务作了约定，而未对办理过户问题作任何约定。因此，涉案房产买卖是针对无证房产进行的协商和交易，卖方义务仅是将房屋交付给卖方，没有办理过户的义务。买方的义务是交付房屋价款。现喻绍萍称其按照有证房产购买，明显违背了签订协议时涉案房屋无证这一客观事实，喻邵建称其按照有证房产购买的主张不能成立。纵观整个《房屋买卖协议》的内容，买卖双方针对无证房产进行协商并签订合同，合同条款内容仅有支付房款和交付房屋义务的约定，明确载明“房屋所有权未作记载”。如果涉及办理过户，必然会在协议中约定“将来房屋具备过户条件时，买方需协助办理过户手续”。按照房屋交易的惯例，过户费用由买房人承担。如果双方有过户的意思，必然会在协议中约定“过户费用由买方承担”。协议中既没有约定过户，也没有约定过户费用的承担，足以证明喻绍萍购买的无证房产，不需要办理产权证，周建明没有过户的义务。在签完《房屋买卖协议》后，周建明给喻邵建顺口说了一句“如果将万一能办证，你要想办证，就不是这个价格了，得重新谈了。”喻邵建说“我们不办证，如果想办证，就不买你的房子了，我们直接买有证的房子了”。之后双方按照协议约定履行了支付房款和交付房屋的义务。后来，在小区全体业主的努力下，开发商在政府的压力下，补办了很多手续，现政府同意办理房产证。喻绍萍看到能够办理房产证，找到周建明协助办证，周建明告诉喻绍萍“当时说好不办证，要想办证，价格就不是那个价格了，你得再付10万元的房款”。喻绍萍说“太高了，只同意再支付2万元。”双方没有谈好，喻绍萍随后提起了诉讼。在一审调解时，喻绍萍还是同意支付2万元。从上述事实可以看出，双方真实的意思是无证房产的买卖，不存在过户问题。综上所述，一审认定周建明负有过户的义务，并承担过户费用，明显违背了客观事实和交易惯例。一审认定事实不清，适用法律错误。请求依法撤销一审判决，驳回喻绍萍的诉请。喻绍萍答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，一审未支持喻绍萍要求周建明支付30000元钱违约金的请求，喻绍萍为了尽快案结事了，没有就此上诉。喻绍萍和喻绍建是姐弟，喻绍建代理姐姐喻绍萍购买涉案房屋。喻绍萍对喻绍建的买卖行为、付款行为等都是认可的。喻绍萍作为诉讼主体是适格的。双方签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示。对于涉案房屋能否办证，周建明和喻绍萍双方都是明知的，涉案房屋最终一定能办不动产权证书。因为开发商原因，涉案房屋所在小区因土地规划存在一些瑕疵，暂时不能办证，并不意味着永远不能办证。周建明在购买涉案房屋时，在开发商的售房处应该能看到涉案房屋所在小区的用地手续、规划手续、开工手续等，涉案小区存在合法的用地手续及规划手续。商品房买卖合同能办理银行按揭手续，小产权房及农村房屋不能办理银行按揭手续。涉案房屋价格为正式商品房的价格，相当于铜山区棠张镇小产权房价格的两倍左右。对于涉案房屋能办理房证，周建明和喻绍萍都是明知的。2020年10月涉案小区开始办证。根据物权法的相关规定，周建明应当协助办理涉案房屋的不动产登记、办证及过户手续，仅仅交付房屋并没有完成房屋产权的全部转移手续。周建明的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。喻绍萍的诉讼请求为：1、周建明协助办理铜山区、D号楼1-010、D号楼1-011(储)不动产登记手续，并协助过户给喻绍萍；2、周建明支付违约金3万元；3、诉讼费由周建明承担。事实与理由：2014年12月14日，喻邵建、周建明签订房屋买卖协议，约定喻绍萍购买周建明所有位于房屋一套，和D号楼1-010、D号楼1-011(储)，总房价为25万元，喻绍萍首付12万，剩余房款由喻绍萍继续支付银行按揭贷款，并于2015年6月1日将上述房屋交付喻绍萍。2020年10月，蓝溪小区可以办理不动产权证。喻绍萍多次协商周建明，要求协助办理不动产权证书，周建明拒绝。为维护喻绍萍合法权益，维护房屋买卖协议的公平公正，诉至法院，请求判如所请。一审法院查明：2009年12月8日，周建明（买受人）与徐州大昌房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为TS0004611的商品房买卖合同，约定周建明购买位于铜山县房屋，建筑面积113.78平方米，单价1798元，总价款204576元。同日，周建明还与徐州大昌房地产开发有限公司签订编号为TS0004612、TS0004613两份商品房买卖合同，约定周建明购买蓝溪花园D#楼1单元-010号、D#楼1单元-011号两间储藏室，建筑面积分别为8.49平方米、8.86平方米，单价均为1200元，总款分别为10188元、10632元。以上三房屋的交付时间均为2009年12月31日前。2014年12月14日，喻绍萍（乙方、买受人）与周建明（甲方、出卖人）签订房屋买卖协议一份，约定的主要内容为：甲方自愿将其所有的坐落于铜山县棠张镇府前街延长段蓝溪花园D-3-601室房屋（建筑面积113.78平方米）、储藏室两间（建筑面积分别为8.86平方米、8.48平方米）出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他状况（此房属甲方从大昌房地产开发公司分期付款所购的，分期年限为二十年，甲方已付五年，剩余十五年余款为拾叁万元，此房房款总价为25万元，乙方按约定首付12万给甲方，剩余拾叁万元银行贷款由乙方偿还，按房屋签订生效后，乙方履行偿还义务）。乙方首付定金3万元，剩余款项9万元于2015年6月1日付清，如到期违约，乙方首付定金3万元作为违约金处理。甲乙双方定于2015年6月1日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。甲乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意该房屋出售给乙方，双方签订协议后，不得就房屋买卖方面产生其他法律纠纷。该房屋正式交付时，水、电、燃气、有线电视、通讯等相关费用以及使用问题，甲方全部结清与处理。若单方违约，违约方向对方赔偿双方房款。收到协议约定的首付款12万元后，2015年6月1日，周建明将涉案房屋交付给喻绍萍。喻绍萍述称当时在苏州，委托其弟弟喻绍建与周建明具体商谈房屋买卖事宜，房屋买卖协议中喻绍萍的姓名是喻绍建代签的，当时喻绍萍并不在场。喻绍建告诉喻绍萍涉案房屋是按照有证房产购买的，知道当时蓝溪花园的房屋不能办理房产证，但都说将来可以办证，否则不会购买，从来没有约定过房屋具备办证条件后要重新协商价格的问题。涉案房屋及两间储藏室均为正式商品房而非小产权房，周建明购买上述房屋也办理了银行按揭贷款，之前不具备办证条件，是因为开发商开发房屋时存在违规情形，后经过相关部门督办，已经整改完毕，涉案小区的房屋于2020年10月起已经可以办理不动产权登记证书。周建明主张其知道是喻绍萍要买房子，喻绍建说喻绍萍要买房子给孩子上学，签订涉案协议时喻绍萍并不在场。周建明的父亲也在涉案小区购买了房屋，已经办理了不动产权证书。喻绍萍主张2020年10月12日已经以周建明的名义提前将涉案房屋贷款付清，并提交了中国工商银行还款证明凭证，载明产品代码为个人一手住房购置贷款，客户名称为周建明，提前一次性还款。周建明认可当日与喻绍萍一同去银行办理相关手续，当时是还清了。一审法院认为：虽然在签订涉案房屋买卖协议时喻绍萍并未在场，协议中喻绍萍的名字系喻绍建代签，但喻绍萍认可其全权委托弟弟喻绍建处理买房事宜，周建明亦认可知道买受人为喻绍萍，故喻绍萍作为原告提起本案诉讼，主体适格。喻绍萍、周建明签订的涉案房屋买卖协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，喻邵建、周建明应按约全面履责。作为买受人，喻绍萍已经按照协议的约定支付了房屋首付款及按揭贷款，涉案房屋周建明已于2015年6月1日交付给喻绍萍。现蓝溪花园小区房屋已具备办证条件，周建明应尽快办理涉案房屋不动产权证书，并协助过户给喻绍萍，过户产生的相关费用按照产权部门的规定由义务交纳方各自负担。周建明抗辩曾口头约定如房屋具备办证条件要重新商议价格，但并未提交证据予以佐证，不予采信。另关于喻绍萍诉请的违约金问题。喻绍萍诉请周建明支付违约金3万元，但涉案协议约定的3万元违约金系喻绍萍未按期足额支付首付款的处理方式，并未约定周建明未及时协助喻绍萍办理过户手续的违约金计算方式，且涉案房屋具备办证条件的时间为2020年10月，周建明未协助办理过户手续并未给喻绍萍造成具体损失，故对喻绍萍的该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、周建明于判决生效之日起二十日内协助喻绍萍办理涉案房屋产权变更登记手续（徐州市铜山区棠张镇蓝溪花园小区D#楼3单元601室房屋、D#楼1单元-010号储藏室、D#楼1单元-011号储藏室）。因办理产权变更登记所产生的税费及过户费用等按照产权部门的规定由义务交纳方各自负担；二、驳回喻绍萍的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费630元，减半收取为315元，由周建明负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：喻绍萍要求周建明协助办理过户手续的主张应否予以支持。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。二审中，喻绍萍陈述：将来办证涉及的费用如契税等，喻绍萍愿意自行承担。本院认为：喻绍萍、周建明签订的涉案房屋买卖协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，喻邵建、周建明应按约全面履行。喻绍萍已经按照协议的约定支付了房屋首付款及按揭贷款，涉案房屋周建明已于2015年6月1日交付给喻绍萍。双方合同中确实存在“甲乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意该房屋出售给乙方，双方签订协议后，不得就房屋买卖方面产生其他法律纠纷”的内容，但上述内容系在当时不能办证情况下保障房屋交易顺利进行的约定，并不能由该约定推断出“买卖房产不办理产权过户”的意思表示。周建明抗辩曾口头约定如房屋具备办证条件要重新商议价格，但并未提交证据予以佐证。就相关过户费用承担问题，二审中喻绍萍认可缴纳契税等相关过户费用，其愿意自行承担，故就上述过户费用承担问题，当事人在执行时可以一并予以处理，对一审判项中有关过户费用内容不再予以调整。综上所述，上诉人周建明的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由上诉人周建明负担。本判决为终审判决。审判长　苏　团审判员　孟　娟审判员　胡元静二〇二一年九月二十四日书记员　金宇婷 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