朱某某、熊某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘0102民初14799号

• 案件编号

  （2021）湘0102民初14799号

• 案件名称

  朱某某、熊某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  长沙市芙蓉区人民法院

• 所属地区

  长沙市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  朱某某;熊某

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0102民初14799号原告朱某某，女，汉族，1996年2月6日出生，住湖南省宁乡市。被告熊某，女，汉族，1975年6月8日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人余秋兰，湖南宇真律师事务所律师。委托诉讼代理人熊青山，湖南宇真律师事务所律师。原告朱某某诉被告熊某房屋租赁合同纠纷一案，于2021年8月6日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后,依法适用简易程序，并于2021年8月26日公开开庭进行了审理。原告朱某某，被告熊某的委托诉讼代理人余秋兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某诉称，2021年6月1日，朱某某与中介人湖南德创房地产经纪有限公司、熊某签订《长沙市房屋租赁合同》，合同约定:熊某将其拥有的长沙市芙蓉区东牌楼25号路青年公寓小区412房出租给朱某某使用，租赁期限从2021年6月1日至2022年5月31日，租金3400元/月，各期租金按季度付;押金3400元，租赁期满或合同解除后如数返还给朱某某。合同第十条违约责任约定:第一项如熊某有本合同第九条第(三)款约定的情形之一或单方提前解除合同的，应当双倍返还朱某某租赁租金，并退还剩余租金。合同签订当日，朱某某按照合同约定向熊某支付一个季度的房租10200元，朱某某将3400元押金付给了中介方员工王欢，王欢将押金付给熊某，同日朱某某向中介方支付1645元中介费。2021年6月30日，朱某某与熊某沟通说下季度(9月1日)后可能不续租，询问熊某是否可以转租，熊某表示朱某某可以自行转租。后熊某在未取得朱某某同意的情况下擅自将房屋租给了新租客，并于7月9日强迫朱某某搬出了该房屋，新租客于7月13日前入住该房屋。综上所述，熊某在合同约定的承租期间内擅自将房屋租给新租客，已构成根本违约，朱某某有权要求熊某解除合同，退还已收取的押金及剩余租金，赔偿损失及承担违约责任。故请求：1、判令解除原告朱某某与被告熊某于2021年6月1日签订的《长沙市房屋租赁合同》；2、判令被告熊某返还原告朱某某存放于租房屋内价值2000元的被子，若被被告熊某丢弃，请求被告熊某赔偿原告朱某某损失2000元;3、判令被告熊某立即向原告朱某某支付押金3400元，剩余租金5780元(3400÷30天21天+3400元);4、判令被告熊某承担违约责任，立即向原告朱某某支付3400元违约金;5、判令被告熊某赔偿原告朱某某误工费、交通费、租房费用损失2000元;6、判令被告熊某承担本案的全部诉讼费用。被告熊某辩称，一、朱某某单方提前解除合同，构成根本违约，应当承担违约责任，其诉讼请求没有任何事实及法律依据。朱某某与熊某于2021年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定:朱某某承租熊某位于芙蓉区，房屋租赁期间为2021年6月1日至2022年5月30日，月租金为3400元，押金为3400元。合同第八条及第十二条约定:“朱某某在承租期间不得转让或者分租房子出去。”第十条第2款约定:“如朱某某有本合同第九条第（四）款约定的情形之一或单方提前解除合同的，熊某有权没收租赁押金，并退还剩余租金。本案中，朱某某于2021年6月30日第一次向熊某提出不再继续承租房屋，熊某得知后，分别于2021年6月30日当天、7月3日、4日、9日多次与朱某某进行确认，朱某某均告知熊某其不再继续承租该房屋。并且熊某也在第一时间将该情况告知房屋中介，房屋中介王欢也在第一时间发信息给朱某某，与朱某某进行确认。在得知朱某某确实不再承租熊某的房屋且请求其帮助转租的情形下，房屋中介王欢与熊某才发布重新出租案涉房屋的广告。后房屋中介带客户看房，其与熊某又多次与朱某某确认朱某某搬离房屋的时间，在与朱某某沟通好搬离时间后，熊某及房屋中介与新的租客约定好入住的时间。因此，本案中系朱某某违约，单方提前解除了与熊某之间的合同，按照双方《房屋租合同》的约定，熊某有权没收朱某某的租赁押金不予退还。且熊某是在与朱某某确认搬离房屋的时间以后才允许新租客入住案涉房屋，朱某某未在双方约定时间内将自己存放于熊某房间内的被子拿走，属于朱某某自己的过失及处分行为，与熊某无关，所以朱某某要求熊某赔偿其被子损失于法无据。二、朱某某构成根本性违约，无权要求熊某进行赔偿，且朱某某在合同期内违约，给熊某造成了相当大的损失，按照合同约定，该损失应当由违约方朱某某承担，因朱某某违约，且在经过朱某某同意的情况下，熊某在58同城上发布了重新出租案涉房屋的广告;并且朱某某自己通过短信告知房屋中介王欢，请求房屋中介王欢帮其转租。因此，该转租的中介费用理应由朱某某自行承担，该费用应当从剩余租金中予以抵扣。在房屋中介王欢与朱某某及熊某的沟通过程中，朱某某也已经同意其至少承担该转租中介费用的一半。现朱某某又反悔，要求熊某赔偿其损失，理由根本不能成立。另外，本案明显是朱某某违约造成，其行为给熊某造成了广告费、中介费、卫生费等损失，理应由其承担。现熊某并未主动追究其责任，朱某某要求熊某赔偿其所谓的误工费、交通费、租房费用损失，没有任何事实及法律依据。且朱某某也没有提供任何证据予以证明。三、朱某某诉请没有事实及法律依据，属于浪费司法资源、无理之诉，诉讼费应当由朱某某自行承担。综上，朱某某构成根本性违约，才导致双方合同的解除，因此，朱某某无权要求熊某向其承担违约责任，也无权要求熊某赔偿其误工费、交通费等损失。请求驳回朱某某的全部诉讼请求。经审理查明，2021年6月1日，承租方朱某某与出租方熊某、中介人湖南德创房地产经纪有限公司在“贝壳找房”平台上签订电子合同《长沙市房屋租赁合同》，合同约定：熊某将位于长沙市芙蓉区房屋（以下简称涉案房屋）出租给朱某某使用，建筑面积47.16平方米，租赁期限为从2021年6月1日起至2022年5月31日止；熊某应于2021年6月1日前将房屋按约定条件交付给朱某某；租赁期满或合同解除后，熊某有权收回房屋，朱某某应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。熊某、朱某某双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；朱某某继续承租的，应提前30日向熊某提出续租要求，协商一致后，双方重新签订房屋租赁合同；租赁用途用于居住；每月租金为3400元，租金总计40800元，租金支付方式为按季度支付，各期租金支付日期为2021年6月1日、2021年8月20日、2021年11月20日、2022年2月20日；押金为3400元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由朱某某承担的费用、租金以及朱某某应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给朱某某；由熊某承担物业管理费、房屋租税费、室内设施费；由朱某某承担水费、电费、燃气费、上网费、车位费、室内设施维修费；本合同中未列明的与房屋有关的其他要用均由熊某承担，如朱某某垫付了应由熊某支付的费用，熊某应根据朱某某出示的相关费凭据向朱某某返还相应费用；本合同签订时，熊某、朱某某应分别即时向湖南德创房地产经纪有限公司支付1645元作为中介报酬；如熊某单方提前解除合同，应当双倍返还朱某某租赁押金，并退还剩余租金，如朱某某单方提前解除合同的，熊某有权没收租赁押金，并退还剩余租金。若没收的租赁押金不足以抵扣熊某损失的，朱某某应当赔偿熊某损失；朱某某在承租期间不得在房间养宠物;朱某某在承租期间不得转让或分租房子出去。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，朱某某通过支付宝转账方式向熊某支付房屋租金10200元，熊某将该房屋交付给朱某某使用，朱某某向湖南德创房地产经纪有限公司支付中介费1645元。朱某某于2021年5月31日将涉案房屋押金3400元支付给中介人王欢，后王欢将该押金支付给熊某。2021年6月30日，朱某某向熊某发微信告知其考虑下个季度不续租，并询问熊某是否可以转租，熊某回复可以转租，但是合同需要重新签订，并告知朱某某其可以在“58”同城或者“贝壳找房”软件上发布租房信息。2021年7月3日，朱某某向熊某发微信要求熊某发送一些关于涉案房屋的照片，熊某将涉案房屋的出租信息以及涉案房屋的照片发给朱某某。2021年7月4日上午10时06分，熊某发微信告知中介人王欢，朱某某将不再承租涉案房屋，并委托中介人王欢将涉案房屋的出租信息重新挂在网上进行出租。2021年7月4日上午10时10分，中介人王欢向朱某某发微信称“就是刚刚业主给我打电话说你这边现在不租了吗”，朱某某回复称“是啊”，经中介人王欢与朱某某微信沟通，朱某某委托中介人王欢帮忙转租涉案房屋，并协商同意有客户过来看涉案房屋时，中介人王欢提前给朱某某发信息。后中介人王欢与熊某微信沟通，熊某将涉案房屋的租户设置为中介人王欢，并委托中介人王欢将涉案房屋出租的信息在“贝壳找房”进行登记，有客户来看涉案房屋则委托中介人王欢进行协商看房。熊某自己在“58”同城上发布了出租涉案房屋的信息。2021年7月9日，熊某发微信与朱某某进行沟通称，有租客将租赁涉案房屋，大概是7月12日入住，并要求朱某某于7月10日至11日将涉案房屋的东西搬离清理，多的房租会退给朱某某；朱某某微信回复称可以。朱某某于7月9日搬离涉案房屋。朱某某在庭审中称搬离涉案房屋时，涉案房屋内剩下床上用品垫被、睡被、枕套、枕头、床单。2021年7月12日，朱某某发微信给熊某告知其想去涉案房屋拿被子，熊某发微信回复称以为朱某某不要了，新的租户可能把东西都丢了。朱某某微信告知熊某要熊某问下新的租户被子还在不在，丢掉也没办法了。同日，双方就退押金及租金问题进行协商，熊某不予退还押金，只退剩余房屋租金，并要求朱某某承担为重新出租房屋而支付的中介费以及卫生费、广告费，朱某某认为熊某要求其再支付中介费以及不予退还押金不合理。朱某某报警协调该事未能解决，遂诉至本院要求判如所请。另查明，朱某某提交其与长沙哦嗨儿发型有限公司于2019年9月1日签订的《劳动合同》，该劳动合同中约定期限为2019年9月1日至2024年9月1日，朱某某在长沙哦嗨儿发型有限公司美发部工作，其工作岗位为设计师，基本工资为每月5000元，岗位工资、绩效工资、提成工资和福利津贴根据公司制定的工资分配制度核定；朱某某提交了两张滴滴发票金额分别为54.27元、42.43元，拟证明其误工费、交通费的损失。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天截图、支付宝转账凭证以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，朱某某与熊某、湖南德创房地产经纪有限公司签订的《长沙市房屋租赁合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。关于解除合同问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款的规定，当事人协商一致,可以解除合同。朱某某于2021年6月30日通过微信提前告知熊某下个季度不续租，应视为作出了要求解除合同的意思表示，熊某表示同意后，双方协商朱某某于2021年7月9日搬离涉案房屋，应视为双方一致同意房屋租赁合同履行至2021年7月9日并予以解除。故朱某某要求解除与熊某于2021年6月1日签订的《长沙市房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于退还租金问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，经本院查明，朱某某已缴纳房屋租金至2021年8月31日共计10200元，而涉案合同已于2021年7月9日被解除，经本院计算，朱某某应当向熊某缴纳房屋租金为4420元【3400+（3400÷30）×9】，熊某应当退还朱某某剩余租金5780元，故朱某某要求熊某退还剩余租金5780元，本院予以支持。关于违约金、退还押金问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定，合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，熊某按合同约定向朱某某交付涉案房屋，而朱某某在涉案合同的履行期限内，向熊某提出解除合同的行为构成违约，朱某某作为违约方应当承担违约责任，因此朱某某作为违约方要求熊某支付违约金3400元，于法无据，本院不予支持。根据双方签订的《长沙市房屋租赁合同》，该合同中约定，朱某某单方面提前解除合同的，熊某有权没收租赁押金，因此朱某某要求熊某退还押金3400元的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。关于返还被子或赔偿2000元和赔偿误工费、交通费、租房费用损失问题。因朱某某搬离涉案房屋时未将被子搬离，应视为自主处分行为，其向熊某主张赔偿不符合法律规定，其要求熊某返还存放于租房屋内价值2000元的被子，若被熊某丢弃，请求熊某赔偿朱某某损失2000元的诉讼请求，本院不予支持。因朱某某是违约方，无权要求赔偿损失，且并未向本院提交充分证据证明其误工费、交通费、租房费用损失，故对朱某某要求熊某承担误工费、交通费、租房费用损失2000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款和第二款、第五百七十七条、第七百零三条规定，判决如下：一、原告朱某某与被告熊某签订的《长沙市房屋租赁合同》于2021年7月9日解除；二、被告熊某在本判决生效之日起五日内退还原告朱某某房屋租金人民币5780元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币130元，减半收取人民币65元，由原告朱某某负担人民币40元，被告熊某负担人民币25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员　李革文二〇二一年九月一日法官助理　廖　燕书 记 员　黄　彬附本判决引用法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款当事人协商一致,可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。 更多数据：www.nlaw.org