李烁、烟台建安物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁06民终6188号

• 案件编号

  （2021）鲁06民终6188号

• 案件名称

  李烁、烟台建安物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省烟台市中级人民法院

• 所属地区

  山东省烟台市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  李烁;烟台建安物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终6188号上诉人（原审被告）：李烁，男，1990年11月12日出生，汉族，住烟台高新区。被上诉人（原审原告）：烟台建安物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区南大街150号付1-3-8号。法定代表人：武伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：姜世东，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹昕霖，山东同济律师事务所律师。上诉人李烁因与被上诉人烟台建安物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0692民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李烁上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审中，上诉人提供的证据可以证明被上诉人未依照《前期物业管理服务协议》的约定提供物业服务，属于违约行为，故上诉人不应缴纳相应的物业费。同时，按照相关法律规定，物业公司应当对电梯广告收益及物业人员配置进行公示，但被上诉人均未按规定进行公示。2.一审法院对于物业费的金额计算错误。涉案房屋交付时，小区相应的配套设施设备、道路通行等均未达到房屋买卖合同约定的标准，根据《山东省物业服务收费管理办法》第十六条的规定，物业公共服务费应当予以减免，差额部分被上诉人应当向青桦逸景的建设单位主张。一审法院仅根据《前期物业管理服务协议》约定的标准计算物业费，未进行减免，属于适用法律错误。3.上诉人已实际缴纳物业费，不应判令上诉人重复缴纳。上诉人已缴纳了被上诉人诉请年度的物业费，物业公司也给上诉人出具了收款收据，被上诉人不能因为新老物业之间的纠纷而让上诉人重复缴纳物业费。二审中，上诉人补充上诉理由：被上诉人退出时没有通知业主，属于单方解除合同，因此物业服务合同是否有效、是否要缴纳物业费没有确定。被上诉人的服务年限、是否合规无法确定。上诉人已将所欠物业费交到青桦逸景物业服务中心，被上诉人不应再次催缴物业费，现在是新老物业交接的问题，不应让业主承担相应的后果。上诉人对于被上诉人的主张享有同时履行抗辩权。对于物业服务，业主享有知情权，如被上诉人不能提供相关书面材料，上诉人有权要求减免物业费。被上诉人应提供其保障小区业主权益的证据，如不能提供，上诉人不应全额缴纳物业费。上诉人是遵纪守法的人，因为被上诉人不履约在先，小区业主对服务很不满意，上诉人就曾被困在电梯里，因此，上诉人不应全额缴纳物业费。上诉人要求被上诉人对其经营所欠的发票进行补缴税款。烟台建安物业管理有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的补充意见与事实不符。请求驳回上诉，维持原判。烟台建安物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年8月1日至2018年12月15日期间（计28.5个月）的物业服务费4000.12元、生活垃圾清运费85.5元；2.判令被告支付违约金607.17元（自2016年8月1日起按日万分之三计算至2018年12月26日），并自2018年12月27日起仍按日万分之三计算违约金至被告实际履行之日止；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付2016年8月1日至2018年12月15日期间的物业管理服务费（含电梯费）3983.87元。原告放弃向被告主张生活垃圾清运费、违约金的诉讼请求。一审法院认定事实如下：2015年7月12日，被告入住青桦逸景小区，是该小区19号楼2单元403号房产（建筑面积为93.19平方米，类型为住宅）的业主。同日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业管理服务协议》约定，前期物业管理服务是指自房屋交付乙方之日起至本小区业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务期。协议第四章物业管理服务费用中第十二条物业服务费用价格（按房屋建筑面积收取）约定，住宅物业服务费为1.2元/月/平方米；两户以上（不含两户）共用电梯的电梯费为0.3元/月/平方米。该章第十三条物业服务费用的交纳约定，纳入物业管理范围内的物业，不论是否入住，乙方应从开发商公告交房或交付之日起，开始向甲方交纳各项物业服务费用，另有约定除外；业主应在接房时预交半年的物业服务费和电梯费，此后乙方应于每年一月份预交上半年的各项费用，七月份预交下半年的各项费用，逾期按每日万分之三支付违约金；因乙方自身原因空置的房屋，由乙方全额交纳物业服务费等相关费用。双方还约定了其他权利义务。另查，原告于2018年12月15日停止对青桦逸景小区提供物业管理服务。至此，被告欠交28.5个月的物业管理服务费（含电梯费）。审理中，被告向法院提交原告物业服务不到位明细清单、涉案小区出入口被沙土封堵照片、地下停车场建筑垃圾未清理照片、单元门损坏未维修照片、杂草未清理照片、路面积雪未清理照片、夜间值班人员擅自离岗视频、聚焦315视频，以证明原告提供的物业管理服务存在问题，涉案房屋交付时相应配套设施等未达到约定标准。原告对上述证据不予认可，主张明细清单系被告方单方出具；照片、擅自离岗视频无法看出拍摄时间及地点；其对小区出入口沙土、地下车库垃圾、路面积雪及时进行清理；对单元门维修问题，其多次与开发商进行协调维修；对配套设施问题，被告应与开发商协商或通过诉讼途径解决。原告提交通知清理地下车库微信截图、清扫积雪照片，证明其已尽物业服务义务。被告对上述证据的真实性予以认可，但主张不能证实原告的证明目的。一审法院认为，原被告于2015年7月12日签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约为青桦逸景小区提供物业管理服务，被告应支付约定的物业管理服务费（含电梯费），故对于原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费（电梯费）3983.87（1.5元/月/平方米×93.19平方米×28.5个月）元的主张，于法有据，法院予以支持。被告辩称其已支付欠付物业费，但未提交证据证明，同时被告的其他抗辩，亦不足以构成其拒交物业服务费的正当理由，故对被告的辩称理由，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院于2021年6月17日判决：限被告李烁于判决生效之日起十日内支付原告烟台建安物业管理有限公司物业管理服务费（含电梯费）3983.87元。如果被告李烁未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告李烁负担。二审中，上诉人提交以下证据：1.被上诉人于2018年12月15日出具的履约保函、物业代收函；2.大连华安物业管理有限公司青桦逸景管理处盖章的“建安物业在项目交接后未处理款项”；3.大连华安物业管理有限公司出具的专用收款收据一张。上诉人以上证据欲证明，被上诉人未提供充分的物业服务，现属于新老物业的经营纠纷，不应让业主买单。业主不是不交物业费，是对缴纳金额有异议。经质证，被上诉人称，不属于二审新证据，真实性不予认可，与本案无关。如果被上诉人与现物业公司存在经济纠纷，也与上诉人应缴纳的物业费无关。本院认为，上诉人提供的证据可以证明其向大连华安物业管理有限公司缴纳2016年8月1日至2018年12月15日的物业费。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议的约定行使权利、履行义务。一审中，上诉人对被上诉人提交的其通知清理地下车库微信截图、清扫积雪照片的真实性没有异议，可以证明被上诉人已经履行协议约定的义务，上诉人亦应按照协议的约定履行支付物业费的义务。上诉人主张被上诉人提供的物业服务达不到协议约定的标准及其他不应全额缴纳物业的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人主张被上诉人应对电梯广告收益及物业人员配置进行公示，本院认为，上诉人的该项主张与本案并非同一法律关系，本院不予审理。上诉人主张其已缴纳本案诉争期间的物业费，不应重复缴纳。但从上诉人提供的收款收据来看，其系向大连华安物业管理有限公司缴纳2016年8月1日至2018年12月15日的物业费，并非向被上诉人缴纳。上诉人缴纳的物业费违反合同相对性原则。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李烁负担。本判决为终审判决。审判长　　刘腾审判员　　李安审判员　　陈勇二〇二一年九月十日书记员　　赵雯 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org