烟台市建设服务有限公司、烟台市住房和城乡建设局房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁06民终5952号

• 案件编号

  （2021）鲁06民终5952号

• 案件名称

  烟台市建设服务有限公司、烟台市住房和城乡建设局房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省烟台市中级人民法院

• 所属地区

  山东省烟台市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  烟台市建设服务有限公司;烟台市住房和城乡建设局

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终5952号上诉人（一审被告）：烟台市建设服务有限公司，住所地：烟台市芝罘区环海路北段36号。统一社会信用代码：91370602165036589A。法定代表人：杨国俊，该公司经理。委托诉讼代理人：姜秀伦，山东广宇行律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晨辉，山东广宇行律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：烟台市住房和城乡建设局，住所地烟台市莱山区观海路23号1号楼。组织机构代码：1137060000426058XN。负责人：杨波，该局局长。委托诉讼代理人：邵永利，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳梅，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人烟台市建设服务有限公司因与被上诉人烟台市住房和城乡建设局房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院(2020)鲁0602民初6752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。烟台市建设服务有限公司上诉请求：1.撤销（2020）鲁0602民初6752号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间并不存在房屋租赁的法律关系，一审法院系事实认定错误。涉案租赁合同纠纷系被上诉人公司在改制过程中产生的历史遗留问题。被上诉人公司改制时，由于其关联公司烟台市大地物业管理有限公司的员工问题无法解决，原烟台市建设局（被上诉人）领导要求上诉人公司法人杨国俊负责解决其上述员工和在局工作人员王晗的工资发放问题，因此承诺将涉案的两处土地及房屋无偿交由上诉人公司对外承租使用，收取的租金用于支付上述人员的工资及社保。乙方公司在改制后的十几年以来，一直承担上述人员的工资及保险，也正因为如此，才使得上诉人公司及其他关联公司的局面能够维系到如今。二、上诉人与被上诉人所签订的《租赁合同》及《确认书》并非双方存在真实的租赁房屋的意思表示，因此被上诉人要求支付租金及违约金的诉讼请求应当依法予以驳回。2015年1月1日双方签订的《租赁合同》及2017年8月1日上诉人出具的《确认书》均系被上诉人告知上诉人为了配合被上诉人工作而签订，因此双方并非存在真实的租赁房屋的意思表示，亦不存在房屋租赁的法律关系，被上诉人以此为依据，要求上诉人给付租金并支付违约金不应得到法律的支持。二审法庭调查时补充上诉意见：改制以来，上诉人为被上诉人工作人员发放工资及缴纳社保金共计223万余元，还有其他账目，正在对账，以期协商解决，请中院给予一定时间。被上诉人烟台市住房和城乡建设局辩称，一、上诉人于企业改制后租赁使用的涉案房屋，并非其所称的历史遗留问题，通过一审查明事实能够明确该情况。一审已查明，上诉人主张无偿使用的证明的出具时间为2006年8月9日。2007年8月21日，上诉人方“杨国俊等25名内部职工”与原烟台市建设局签订产权交易合同，转让标的为烟台市建设房屋公司100%国有产权。二年后的2009年12月30日，上诉人才与原烟台市建设局签订《委托房屋租赁协议》，协议第一条第一句话就是“鉴于乙方已于2006年7月31日完成改制”，充分证明上诉人称租赁合同纠纷系改制过程中的历史遗留问题，与实不符。上诉人称二处房屋收取的租金用于支付员工工资，与其前后三次签订房屋租赁合同，分别于2012年、2013年、2014年支付租金，并于2017年8月1日出具《确认书》确认欠付租金数额等证据材料证明的事实不符。二、上诉人前后连续签订三份房屋租赁合同及基于欠付租金事实出具的《确认书》，均为其真实意思表示。结合上诉人连续三年支付租金、因拖欠租金出具数额客观准确的确认书等材料，能够明确上诉人长期租赁使用房屋、未依约支付租金，并与被上诉人核对欠付租金数额的事实。上诉人表示非真实意思表示、不存在房屋租赁的法律关系，那该如何理解缴纳租金的行为，如何理解出具确认书的内容为清晰计算应付租金、已付租金后数额？被上诉人认为上诉人的抗辩理由、上诉理由均与事实材料内容不符。综上，上诉人的上诉理由与实不符，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。请求人民法院依据事实和法律，作出公正的裁判，驳回上诉人烟台市建设服务公司的上诉。原告烟台市住房和城乡建设局向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》，被告将位于烟台市芝罘区及位于烟台市芝罘区付6号网点房176平方米腾空并交付原告。2.判令被告向原告支付租金2209336元（自2009年12月30日暂计算至2020年7月31日），自2020年8月1日起仍按月租金19667元计算至被告将上述房屋腾空并交付原告之日止。3.判令被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金249719.32元（以应付未付租金为基数、按照年息6.36998%计算，暂计算至2020年9月30日），并自2020年10月1日起继续计算至被告实际付清全部租金之日止。上述2、3项合计2459055.32元。4.判令被告将编号为烟国用（95）字第1××7号土地使用权证书原件返还给原告。一审法院认定事实：原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据。对于原告提交的租赁合同、欠付房租确认书、委托房屋租赁协议、委托房屋租赁管理合同、进账单及付款凭证、产权交易合同等证据的真实性，被告均无异议，但主张上述证据只是形式真实，实际均非原、被告的真实意思表示，被告只是为配合原告的管理才签订了上述合同、协议和出具欠付房租确认书，实际上原告的前任领导与被告就房屋使用另有约定，即被告无偿使用涉案房屋，同时被告为原告解决未改制企业的人员、给原告帮助工作的人员的工资及社保费用的交纳。被告提交了《关于烟台市建设服务公司实施整体改制的请示》及附件，烟国资企改（2006）8号文《关于烟台市建设服务公司整体改制方案的批复》，烟台市大地物业管理有限公司工商档案，《国有土地使用证》，2006年8月9日原烟台市建设局向市国资委出具的《关于环海路房屋、土地无偿提供给烟台市建设服务公司使用的证明》，烟台大地城乡建设有限公司工商档案中的烟台大地城乡建设有限公司股东会决议、章程修正案，房屋租赁合同等证据材料，以证实由于历史的原因，并基于原烟台市，十几年以来，被告与原烟台市建设局开办的另三个没有改制的公司，在混淆交叉经营，并共同占有使用涉案的土地和房屋。原告对上述证据的真实性无异议，但主张烟台大地城乡建设有限公司工商档案中，2008年1月15日烟台市芝罘区环海路36号房屋所有权人烟台开发区大成物资设备公司将房屋出租给烟台大地城乡建设有限公司的房屋租赁合同只是为工商登记使用，并未实际履行，认可期间曾将涉案二处房屋提供给被告无偿使用，主张上述证据均不能证实被告关于原告承诺被告无偿使用涉案二处房屋的答辩主张。法院对其他证据的真实性予以确认。对于烟台大地城乡建设有限公司工商档案中，2008年1月15日房屋所有权人烟台开发区大成物资设备公司将烟台市芝罘区环海路36号房屋出租给烟台大地城乡建设有限公司的房屋租赁合同，法院认为该合同与双方提交的交易合同及其他租赁合同存在矛盾，且无证据证实其得到实际履行，故该合同不能证实烟台开发区大成物资设备公司将烟台市芝罘区环海路36号房屋出租给烟台大地城乡建设有限公司的事实。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：烟台市芝罘区环海路36号土地使用权之上临街建筑1055平方米及位于烟台市芝罘区住房和城乡建设局管理的国有资产。被告原系原告设立的下属企业，设立之初，即无偿使用烟台市芝罘区新海阳西街6号房屋。2007年8月21日，被告改制，原告将烟台市芝罘区环海路36号房产也无偿提供给被告使用。2009年12月30日，原告与被告签订《委托房屋租赁协议》，约定被告租赁涉案两处房产，年租金236000元，租期自2009年12月30日至2013年12月31日。2012年、2013年全国城建培训中心代原告收取烟台大地城乡建设有限公司支付的涉案房屋租金共80000元，余864000元未付。2014年4月16日，原告委托全国城建培训中心与被告签订委托房屋租赁管理合同，约定被告对涉案房产租赁管理，年租金236000元，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，期间烟台大地城乡建设有限公司向全国城建培训中心支付涉案房屋租金139500元，余租金96500元未付。2015年1月1日，原、被告签订租赁合同，合同约定：为了保护国有资产的有效利用，原告将原烟台市建设局收回的登记在烟台市开发区、坐落在烟台市芝罘区及烟台市芝罘区二处房屋，租赁给被告办公和经营，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，年租金236000元，月租金19667元，租期内租金共计708000元。租金实行先交租金后租赁的方式，每季度首月前3日支付当季租金，逾期缴纳租金，每逾期一日，按应付未付租金的5%向原告支付违约金。拖欠租金超过一个月以上的，原告有权解除合同收回出租房屋。合同载明，烟国用（95）字第1××7号项土地使用权原件已交付被告。合同签订后，被告继续使用上述房屋，但未向原告支付约定租金。2017年8月1日，被告向原告出具《确认书》，确认书载明：经核对，被告欠付原告租赁涉案二处房屋的租赁费用为：1.2009年12月30日至2014年12月31日欠租金960500元；2.2015年1月1日至2017年9月30日欠租金649003元；上述欠付租金共计1609503元。租赁合同期满后，被告继续使用涉案房屋至今，原告未提出异议。自出具确认书后，被告未向原告支付租金。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同以及被告出具的欠付租金确认书，形式完备，内容合法，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，被告虽辩解该合同并非双方当事人真实意思表示，双方实际另有约定，但对此不能提交证据予以证实，法院对被告辩解不予采信，对上述租赁合同和确认书法院予以认定，双方均应当按照约定全面履行自己的义务，被告主张的双方存在企业改制等历史遗留问题，不属于本案审理范围，被告可通过其他方式予以解决。租赁合同期满，被告继续租赁涉案房屋，原告亦未提出异议，应视为不定期租赁，按照原合同继续履行，被告亦应按原合同约定的租金标准继续向原告支付租金。不定期租赁当事人可随时提出解除合同，原告请求解除原、被告签订的租赁合同，法院于2020年7月31日向被告送达了起诉状，该请求自该日送达被告，则双方就涉案房屋签订的房屋租赁合同自该日解除。依法解除合同后，承租人应当返还租赁物和附属物，故原告请求判令被告将位于烟台市芝罘区及位于烟台市芝罘区付6号网点房176平方米腾空并交付原告，请求判令被告依照合同附件取得的编号为烟国用（95）字第1××7号土地使用权证书原件返还给原告，法院依法予以支持，但应给予被告一定的搬迁期，以三个月为宜。原告请求判令被告向原告支付租金2209336元（计算至2020年7月31日），并自2020年8月1日起，仍按月租金19667元计付租金至被告将上述涉案房屋腾空并交付原告之日止，原告欠付上述租金事实清楚，证据充分，有房屋租赁合同及被告出具的欠付租金确认书为证，法院予以支持，但自2020年8月1日起被告给付钱款应为房屋占用使用费性质。被告未依照合同约定及时支付租金，应按照合同约定支付违约金，原告请求判令被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金249719.32元（以2015年1月1日以来应付未付租金为基数、按照年息6.36998%计算，暂计算至2020年9月30日），并自2020年10月1日起继续计算至被告实际付清全部租金之日止，低于合同约定的违约金计算标准，法院依法予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、当时有效的《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，一审法院于2021年5月28日判决：一、原告烟台市住房和城乡建设局与被告烟台市建设服务有限公司于2015年1月1日签订的房屋租赁合同于2020年7月31日解除；二、被告烟台市建设服务有限公司于判决生效之日起3个月内将位于烟台市芝罘区及位于烟台市芝罘区付6号网点房176平方米腾空并交付原告烟台市住房和城乡建设局；三、被告烟台市建设服务有限公司于判决生效之日起10日内向原告烟台市住房和城乡建设局支付租金2209336元（计算至2020年7月31日），并自2020年8月1日起至上述房屋腾空并交付原告之日止，仍按每月19667元的标准计算租金及房屋占有使用费给原告烟台市住房和城乡建设局；四、被告烟台市建设服务有限公司于判决生效之日起10日内向原告烟台市住房和城乡建设局支付逾期缴纳租金的违约金249719.32元（以应付未付租金为基数、按照年息6.36998%计算，暂计算至2020年9月30日），并自2020年10月1日起继续按上述标准计算至被告实际付清全部租金之日止；五、判令被告烟台市建设服务有限公司于判决生效之日起10日内将编号为烟国用（95）字第1××7号土地使用权证书原件返还给原告。如果被告烟台市建设服务有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26476元，由被告烟台市建设服务有限公司负担。本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案二审争议是，双方是否存在房屋租赁关系。一审中，被上诉人提交了租赁合同、欠付房租的确认书、委托房屋租赁协议、委托房屋租赁管理合同、进账单、记账凭证、收据、产权交易合同等证据，用以证实双方房屋租赁关系真实存在。涉案租赁合同系双方盖章确认，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，结合付款凭证，欠付房租确认书等，能够认定双方存在租金缴纳的事实。上诉人虽主张双方无真实的房屋租赁关系，双方签订的《租赁合同》、欠付房租的《确认书》均非双方真实的房屋租赁合意，但未提交相应证据佐证，被上诉人对其抗辩均不予认可，一审判决未予采信，合法有据。综上所述，上诉人烟台市建设服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26476元，由上诉人烟台市建设服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　殷连泽审判员　　张莉莉审判员　　刘海波二〇二一年九月八日书记员　　吕冠晓 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