陕西好日子物业管理有限责任公司、陈锐物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）陕01民终13035号

• 案件编号

  （2021）陕01民终13035号

• 案件名称

  陕西好日子物业管理有限责任公司、陈锐物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  陕西省西安市中级人民法院

• 所属地区

  陕西省西安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  陕西好日子物业管理有限责任公司;陈锐

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 　事 　判   决　 书 （2021）陕01民终13035 号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某某，女，1963年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区XX路XX号XX号，现住西安市雁塔区XX路XX园XX。被上诉人（原审原告、反诉被告)：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地西安市雁塔区XX街XX号XX花园XX号楼。法定代表人：刘浩平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆丽萍，女，1970年XX月XX日出生，汉族，该公司项目主管，住西安市新城区XX楼XX楼XX层XX。委托诉讼代理人：孙萍，女，1968年XX月XX日出生，汉族，该公司财务，住西安市碑林区XX路XX号XX层XX。上诉人陈某某因与被上诉人陕西好日子物业管理有限责任公司（以下简称好日子物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初5737号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员姜亦君独任审理。本案现已审理终结。陈某某上诉请求：1.按其2009年至2018年暖气费决算依据，判决好日子物业公司退回2009年至2018年多收其的暖气费共9876.48元；2.按照好日子物业公司签署的广告合同，退回2019年11月16日至2020年3月31日期间属于其的广告费共8.73元；3.一、二审诉讼费由好日子物业公司负担。事实和理由：好日子物业公司与广告公司签署有《合作合同》，内容明确有合同金额与合同期限，其为业主个人，无能力提供合同原件，因此举证责任应该倒置，由好日子物业公司提供合同原件及合同履行情况的证据。实际上，从新的物业公司入驻至新的物业公司重新签署广告合同之前，原广告合同一直在履行并更新广告内容，一审以其未举证好日子物业公司实际收取广告费的数额为由未支持其退回广告费的请求错误。关于暖气费，其缴费在先，好日子物业公司履行供暖义务在后，好日子物业公司未按标准提供供暖服务，存在违约行为，其要求退还暖气费，理由成立，一审认为其认可好日子物业公司的收费行为，系偏袒好日子物业公司。供暖合同约定，合同有效期内，遇价格调整时，最终以水电气表实际读数与甲方共同核算确定等，但好日子物业公司一直不肯提供供暖合同原件，一审判决与供暖合同相悖。供暖服务属于特殊商品，需要按照政府文件备案执行，为此相关政府部门出台了一系列文件规定。其2018年将剩余暖气费交至业某某账户，实际上也是等待最终暖气费核算价格出台，一审关于暖气费判项主要证据不足，认定事实与政府文件、暖气合同不符。2009年至2017年小区供暖天然气使用量均为秦华天然气公司提供的原始数据，而2018年小区供暖是在业某某监督下实行的，水电气等使用量均高于其他年份，用2018年成本数据作为2009年至2017年暖气费成本计算，等于将2018年比其他年份多花费的各项费用让利给好日子物业公司，一审对其该项请求不予支持，与事实不符。好日子物业公司辩称，其对自2009年以来的暖气费一直按照业某某提供的收费标准函执行（也是按原欣瑞物业公司的收费标准执行）。2010年，由于天然气涨价，其根据2010年9月29日出台的《西安市物价局关于进一步做好供热价格协商备案工作的通知》，对供暖价格于2010年11月9日在物价局进行备案，自2010年至2018年供暖价格也一直按照物价局备案价格收取。因此，涉案暖气费的收费标准是有根据的。其不认可陈某某提出的退还2019年11月16日至2020年3月11日期间广告费用问题。其于2019年12月16日退出涉案小区，和陈某某所称的时间有差异。其在服务期间和广告公司签署了合作合同，但在2013年6月2日与涉案小区业某某就广告费会议纪要中，明确广告收益弥补物业亏损。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈某某的上诉请求，维持一审原判。     好日子物业公司向一审法院起诉请求：1.陈某某向好日子物业公司支付欠付的物业管理费657.64元、生活垃圾费33元、水费155.8元、水费估算4.53元、电梯费171元及自2019年12月16日至实际付清之日止的滞纳金，共计1256元（滞纳金暂计至2020年8月1日）；2.陈某某向好日子物业公司支付2018年暖气费1482.66元及自2019年1月1日至实际付清之日止的滞纳金，共计2339.64元（滞纳金暂计至2020年8月1日）；以上1、2项合计3595.64元；3.诉讼费用由陈某某负担。陈某某向一审法院反诉请求：1.好日子物业公司退回陈某某原电表预收电费42.46元、2019年11月15日至26日12天的水费7.20元、公共区域电费44.24元、广告费8.73元、电梯年检费10.04元等费用共计112.67元；2.好日子物业公司退回陈某某2009年暖气费1222.01元、2010年暖气费1525.71元、2011年暖气费1349.95元、2012年暖气费611.00元、2013年暖气费869.27元、2014年暖气费917.10元、2015年暖气费917.10元、2016年暖气费1012.76元、2017年暖气费980.47元、2018年暖气费471.11元共计9876.48元；以上1、2项合计9989.15元；3.反诉费用由好日子物业公司承担。庭审中陈某某变更第1项诉请中公共区域电费变更为37.78元。一审法院认定事实：2009年4月1日，西安曲江假日新嘉园业主委员会向好日子物业公司出具了《关于物业管理费及相关费用的函》,载明:经全体业某某会议通过，就现行（原欣瑞物业公司）收费标准函告贵方，望贵方以此价格遵照执行，未经业某某通过不得变更原收费价格。约定：物业费1元/平方米；电梯费：2层0.26元/㎡、3层0.27元/㎡、4层0.28元/㎡、5层0.29元/㎡、6层0.3元/㎡；生活垃圾费6元每月每户；暖气费5.7元每平方米。2014年3月15日，好日子物业公司与西安曲江假日新嘉园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由好日子物业公司为曲江假日新嘉园小区提供物业服务管理，委托管理期限自2014年4月1日至2019年3月31日。合同签订后，好日子物业公司为涉案小区提供物业服务。2017年3月15日，好日子物业公司（乙方）与西安曲江假日新嘉园业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务委托合同》，约定：“委托管理期限自2017年4月1日至2022年3月31日，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、维修养护费、代收代缴电费、水费等，收费标准为：管理费1元∕㎡∕月、垃圾清运费6元∕月∕户、采暖费6.2元∕㎡，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，车位和使用管理费用由乙方按标准向车位使用人收取……。” 陈某某系涉案小区6幢A单元0201室（以下简称涉案房屋）业主，房屋建筑面积119.57㎡，陈某某前期按物业合同按期向好日子物业公司交纳物业管理费、生活垃圾费等相关费用，后因西安曲江假日新嘉园业主委员会决定更换物业服务公司，好日子物业公司于2019年12月16日退出涉案小区不再提供物业管理服务，陈某某未向好日子物业公司交纳涉案房屋2019年7月1日至2019年12月15日期间物业管理费657.64元、生活垃圾费33元、电梯费171元、自2017年9月29日至2019年6月18日（水表底数为232吨-273吨）的水费155.8元，2018年度（2019年1月16日至2019年3月15日）暖气费1482.66元。另查明，2018年12月10日，就涉案小区2018年供暖事宜，经曲江房地局协调，好日子物业公司与涉案小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该纪要载明：“第2条、物业服务企业每月15日向业务会公示供暖费收支情况，接受业某某监督，业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，供暖设施设备维修支出，须经业某某同意后支出。供暖期结束，物业服务企业对小区2018年供暖情况进行最终核算，并向全体业主公示。第3条、物业服务企业将报备房地局取暖方案和已交暖气费的业主名单提交业某某，由业某某安排和督促业主向物业服务企业缴纳暖气费。”好日子物业公司向涉案小区业某某书面提交2019年1月、2月的暖气收入及收支情况说明，涉案小区业某某以好日子物业公司提交的说明数据不实而不予认可。2019年2月22日，涉案小区业主委员会通知全体业主暂停向好日子物业公司交纳取暖费，后业某某通过小区业主微信群通知业主将取暖费暂交纳至西安假日新嘉园小区业主委员会设立的监管账户（开户行：中国工商银行西安曲江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX1992）。涉案小区部分业主向上述业某某监管账户交纳2018年度部分暖气费，因涉案小区业某某未向好日子物业公司支付业主交纳的暖气费，2019年8月，好日子物业公司以不当得利将业某某起诉至一审法院，要求其返还收取的暖气费281110.07元，一审法院审理后作出（2020）陕0113民初1893号民事判决，以债权具有相对性驳回好日子物业公司的诉讼请求，双方均未上诉，该判决现已生效。庭审中，好日子物业公司、陈某某认可好日子物业公司退还陈某某电费42.09元。陈某某辩称其将2019年1月16日至2019年3月15日期间暖气费1482.66元交至小区业某某。陈某某针对其反诉请求，仅提交个人水费、电费、物业费、暖气费单据原件，其余提交的政府文件、国家标准与计算、协议纪要、供水供电供水催要公告和电梯检测单位通知、业主满意度征询、电改剩余电量与公摊电费、供暖数据、2019年11月12日业某某通知物业交接的文件、2019年12月13日邀请社会服务局、住建局、曲江6号社区监督交接的函件、2019年12月16日好日子物业拒不交接结清算物品封存照片、2019年12月17日公元物业验收查验设备损坏表、2019年12月26日再次邀请曲江6号社区监督交接的函、建筑工程施工合同、小区住宅面积合计56337平方米、（2020）陕0113民初1893号判决书、2019年交业某某暖气费业主中国银行对账单、2018年业主暖气费缴费列表与缴费时间、购气记录、供暖协议等证据均无原件。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有约束力,双方应当按照约定履行义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，好日子物业公司与涉案小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》, 且好日子物业公司自2009年至2019年均在该小区提供物业服务，陈某某亦按照《物业管理服务委托合同》中各项物业费用标准向好日子物业公司支付了涉诉之前的物业费用。双方形成物业服务合同关系。好日子物业公司作为物业服务单位已经履行提供物业服务的相应义务,陈某某作为业主应当按约履行支付物业管理费等费用的义务。故好日子物业公司要求陈某某支付涉案房屋2019年7月1日至2019年12月15日期间物业管理费657.64元、生活垃圾费33元、电梯费171元、自2017年9月29日至2019年6月18日（水表底数为232吨-273吨）的水费155.8元，上述共计1017.44元，于法有据,依法予以支持。关于好日子物业公司诉请的估算水费能否支持的问题。估算水费系好日子物业公司根据业主月平均用水量结合欠交期间业主的房屋建筑面积估算金额，不能以此认定业主实际欠交水费金额，故应由好日子物业公司承担举证不能的法律后果，对好日子物业公司诉请的估算水费，依法不予支持。关于好日子物业公司诉请暖气费能否支持的问题。本案中，虽经曲江房地局协调下，好日子物业公司与涉案小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该会议纪要明确约定业某某组织通知业主分次向物业服务企业交纳取暖费，好日子物业公司并未授权业某某收取业主暖气费，且业某某收取业主暖气费后亦未及时向好日子物业公司支付，陈某某向业某某交纳暖气费的行为不能对抗好日子物业公司的主张，陈某某可另行向业某某主张其已交纳的暖气费，故好日子物业公司要求陈某某支付2019年1月16日至2019年3月15日暖气费1482.66元的诉请，于法有据，予以支持。关于好日子物业公司诉请要求支付滞纳金能否支持的问题。陈某某客观上未按时交纳相应的物业费用，但好日子物业公司的物业服务并非没有瑕疵。在供暖过程中，因为暖气供热不能达标的问题，好日子物业公司与业某某及曲江管委会多次协商沟通，业主自愿将暖气费交至业某某的共管账户也能反映陈某某的物业服务质量问题。因此陈某某将暖气费交给业主委员会的共管账户非不履行合同义务。综合本案双方合同的履行情况，陈某某的违约原因及违约的时间，对好日子物业公司主张滞纳金的诉讼请求，依法不予支持。对于陈某某要求好日子物业公司退还预收电费42.46的请求，双方当庭核实为电费42.09元，好日子物业公司同意退还，故退还电费的诉请，依法部分予以支持。关于陈某某要求好日子物业公司退还2019年11月15日至11月26日期间12天的水费的问题，好日子物业公司于2019年12月16日起正式从小区撤离，2019年11月15日至11月26日期间双方依然存在物业服务关系，依据合同约定，此间向自来水公司缴纳水费的责任依然在好日子物业公司，好日子物业公司有权向陈某某收取服务期间内的水费，故陈某某应当将水费交纳给好日子物业公司，对退还水费的诉请，依法不予支持。关于陈某某请求由好日子物业公司返还公共区域电费的问题，陈某某未提供证据证明好日子物业公司向其收取过公共区域电费，也未举证证明代好日子物业公司垫付过该部分费用，故该项诉请无事实及法律依据，不予支持。关于陈某某请求由好日子物业公司支付广告费问题，其未举证证明好日子实际收取广告费的数额，该项诉请无事实依据，不予支持。关于陈某某请求由好日子物业公司支付电梯年检费问题，其并未举证证明代好日子物业公司垫付过电梯年检费，该项诉请无事实依据，不予支持。关于陈某某请求好日子物业公司返还2009年至2018年部分暖气费的问题，陈某某2009年至2018年一直按照合同约定的单价6.2元的标准交纳暖气费，视为其认可该收费标准。根据陈某某当庭所称，其计算应退暖气费的方法是：以2018年至2019年采暖季为例，好日子物业公司实际收取的暖气费总额扣减供暖过程中实际水电气的使用量、实际供暖面积、维护费、成本、维修费、给好日子3%的微利等费用后综合计算的。2018年之前的暖气费均系推算形成的理论数据。陈某某单方计算的数据均系理论数据，并非实际数据。且根据《最高人民法院新民事诉讼证据规定理解与使用》第六十一条规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。本案中，陈某某就该部分诉请提交的证据均无证据原件，其应当承担举证不能的不利后果。陈某某该项诉请无事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院新民事诉讼证据规定理解与使用》第六十一条规定，判决：一、被告（反诉原告）陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司物业管理费、生活垃圾费、电梯费、水费共计1017.44元；二、被告（反诉原告）陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司暖气费1482.66元；三、原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）陈某某电费42.09元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈某某的其余反诉请求。案件受理费50元，陕西好日子物业管理有限责任公司已预交，减半收取25元，由陈某某负担，陈某某将该款于本判决生效之日起十日内直接支付陕西好日子物业管理有限责任公司；反诉费50元，由陈某某负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，好日子物业公司与涉案小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》,好日子物业公司自2009年至2019年为涉案小区提供物业服务，陈某某亦按照《物业管理服务委托合同》约定的各项物业费用标准向好日子物业公司支付了本案诉讼之前的物业费用。因此，好日子物业公司与陈某某形成物业服务合同关系。因好日子物业公司已于2019年12月16日退出涉案小区不再提供物业管理服务，现好日子物业公司要求陈某某支付涉案房屋2019年7月1日至2019年12月15日期间物业管理费657.64元、生活垃圾费33元、电梯费171元、自2017年9月29日至2019年6月18日（水表底数为232吨-273吨）的水费155.8元，共计1017.44元，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。好日子物业公司主张陈某某支付的估算水费系好日子物业公司根据业主月平均用水量并结合欠交期间业主的房屋建筑面积的估算金额，不能以此认定业主实际欠交水费金额，故对好日子物业公司的该项请求，依法不予支持。关于好日子物业公司主张的暖气费问题，好日子物业公司已与涉案小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，约定业某某组织通知业主分次向物业服务企业交纳，因好日子物业公司未授权业某某收取业主暖气费，且业某某收取业主暖气费后亦未及时向好日子物业公司支付，故一审对好日子物业公司要求陈某某支付2019年1月16日至2019年3月15日暖气费1482.66元的诉讼请求予以支持，并无不当。虽然陈某某客观上未按时交纳相应的物业费用，但好日子物业公司的物业服务并非没有瑕疵，且陈某某将暖气费交给业主委员会的共管账户亦非不履行合同义务，故一审综合本案情况，对好日子物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求不予支持，亦无不当。陈某某要求好日子物业公司退还预收电费42.46元，经双方核实电费应为42.09元，故好日子物业公司应当向陈某某退还42.09元。陈某某要求好日子物业公司退还2019年11月15日至11月26日期间12天的水费，因此间双方仍然存在物业服务关系，根据合同约定，陈某某应将水费交纳给好日子物业公司，故对陈某某的该项诉讼，依法不予支持。陈某某请求好日子物业公司返还公共区域电费，未提供证据证明好日子物业公司向其收取过该项电费，故对其此项请求不予支持。陈某某请求好日子物业公司支付广告费，未举证证明好日子物业公司实际收取广告费的数额，故对陈某某的以上请求，不予支持。陈某某请求好日子物业公司支付电梯年检费，未举证证明代好日子物业公司垫付过电梯年检费，故对陈某某的此项请求亦不予支持。陈某某自2009年至2018年一直按照合同约定标准交纳暖气费，现陈某某要求退还此间费用，理由不能成立，依法不予支持。 综上所述，陈某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈某某负担。本判决为终审判决。     审　判　员　　姜　亦  君                                二○二一年九月八日                               法 官 助 理　　高　喜　平书　记　员 　 张  小  赛 1   关注公众号“马 克 数 据 网”