邵卫军、何贤虎等固原晨阳酒店管理有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）宁04民终741号

• 案件编号

  （2021）宁04民终741号

• 案件名称

  邵卫军、何贤虎等固原晨阳酒店管理有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  固原市中级人民法院

• 所属地区

  固原市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  邵卫军;何贤虎;固原晨阳酒店管理有限公司

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2021）宁04民终741号上诉人（原审原告，反诉被告）：邵卫军，男，1962年10月31日出生，回族，宁夏固原市人，大专文化，退休职工，住宁夏银川市金凤区。        委托诉讼代理人：张慧武，宁夏益成律师事务所律师。代理权限为特别授权。        被上诉人（原审被告，反诉原告）：何贤虎，男，1967年1月28日出生，汉族，宁夏银川市人，初中文化，居民，住宁夏固原市原州区。        被上诉人（原审被告）：固原晨阳酒店管理有限公司。住所地：宁夏固原市原州区政府街51号尚都国际大厦七楼。        法定代表人：何贤虎，该公司总经理。        以上二被上诉人的委托诉讼代理人：张强，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。        原审第三人：银川中城房地产开发有限责任公司。住所地：银川市兴庆区银河家园8号楼3单元1201室。        法定代表人：邓凤伟，系该公司总经理。        委托诉讼代理人：祁颖，宁夏言卓律师事务所律师。代理权限为特别授权。        上诉人邵卫军因与被上诉人何贤虎、固原晨阳酒店管理有限公司（以下简称“固原晨阳公司”）及原审第三人银川中城房地产开发有限责任公司（以下简称“银川中城公司”）租赁合同纠纷一案，前由宁夏回族自治区固原市原州区人民法院作出（2020）宁0402民初4940号民事判决，邵卫军不服向本院提起上诉，本院审理后，作出（2020）宁04民终1187号民事裁定，以一审认定基本事实不清为由，将本案发回重审。固原市原州区人民法院重新组成合议庭审理本案后，作出（2021）宁0402民初173号民事判决，邵卫军不服提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人后，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。        邵卫军上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、改判支持邵卫军的一审诉讼请求，驳回何贤虎的一审反诉请求；三、本案一、二审案件受理费用由何贤虎承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致裁判结果错误。一、一审法院认定邵卫军提交的《房产抵账协议》被生效裁判文书确定不能成立，对该协议的证明效力不予确认。邵卫军与银川中城公司是2013年6月7日签订的《房产抵账协议》，在2017年7月13日宁夏四建公司起诉银川中城公司的一审诉讼中并未提及该部分的抵顶款项。虽然在二审中银川中城公司将该协议以新证据的形式提交，但该协议是银川中城公司与邵卫军个人的顶账协议与该案无关。二审法院并没有在该案中对不同法律关系的案外人之间的协议效力予以评价。在本案中一审法院却予以引用，以此来确定该份《房产抵账协议》的效力，系对本案事实的认定错误。二、一审法院认定邵卫军与何贤虎之间的《尚都国际大厦租赁合同》系无权处分，邵卫军非涉案房屋的实际所有权人，亦未得到权利人事后追认，属无效合同。所有权只是物权的一种，是财产所有人依法对其物，即自己的财产享有占有、使用、收益、处分和独立支配的权利。虽然该涉案抵顶的房产并未在房产管理部门备案登记，但在邵卫军与银川中城公司在2013年签订《房产抵账协议》时，何贤虎自始至终是该涉案房产工程款抵顶过程的参与者，明确协议双方的权利义务，何贤虎也以向邵卫军交纳租赁费的行为方式对邵卫军的处分权予以认可。银川中城公司在与宁夏四建公司的二审诉讼中将该协议作为证据提交的行为方式也表明了对该协议的追认。且宁夏四建公司在与邵卫军结算时也已经明确，邵卫军虽然对涉案房屋不享有所有权，但在2019年12月之前对该房产享有租赁收益权。故，邵卫军与何贤虎之间的《尚都国际大厦租赁合同》合法有效。三、一审法院认为，何贤虎对邵卫军与宁夏四建公司签订的《结算说明》中对涉案房屋租金收取的约定不知情，不能对抗何贤虎。因邵卫军是该涉案房产的实际施工人，该份《结算说明》是邵卫军与宁夏四建公司就工程款结算的约定，无需通知何贤虎。且何贤虎与宁夏四建公司另行签订租赁合同的行为已经明确了涉案房产租赁合同相对人的变更，何贤虎对此理应明确知晓。综上，邵卫军在2019年12月之前对涉案房屋享有租赁收益权，与何贤虎之间的房屋租赁合同法律关系合法有效。何贤虎在房屋租赁期间已经享受了租赁该涉案房屋的经济收益，应向邵卫军支付房屋租赁费。一审法院对该事实的错误认定，不但使何贤虎通过诉讼享受了无偿收益，而且使邵卫军在得不到应得的租赁费的同时还增加了无故的负担与损失。。        何贤虎、固原晨阳公司辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，处理结果正确，邵卫军的上诉理由及请求均不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。        银川中城公司述称，一审认定事实正确，适用法律正确，处理结果正确，邵卫军的上诉理由及请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。        邵卫军向一审法院起诉请求：1．判令何贤虎、固原晨阳公司支付邵卫军租赁费1019000元，逾期支付违约金141900元（违约金申请支付至实际支付之日）；2．案件受理费由何贤虎、固原晨阳公司负担。        何贤虎向一审提起反诉请求：1．依法判令邵卫军立即返还何贤虎支付的租赁费46万元；2．本案诉讼费由邵卫军负担。        一审法院认定事实：涉案的尚都国际大厦房屋系银川中城公司开发，宁夏四建公司承建。2014年3月1日，邵卫军手持2013年6月4日与银川中城公司签订的《房产抵账协议》，与何贤虎签订了《尚都国际大厦写字楼租赁合同》，约定将位于固原市原州区政府街51号尚都国际大厦七层租赁给何贤虎经营酒店，租赁面积1000平方米，租金20元／㎡／月，支付方式为按月支付，约定租金涨幅每3年每平方米涨幅3元。后何贤虎用涉案房屋经营速8酒店。期间何贤虎向邵卫军支付房屋租赁费46万元。2017年7月13日，宁夏四建公司起诉银川中城公司，要求其支付工程款12567815.66元及分段利息一案，固原市中级人民法院于2017年11月21日作出（2017）宁04民初32号民事判决书，判决确定支持宁夏四建公司的诉讼请求。银川中城公司不服，以邵卫军代表宁夏四建公司与银川中城公司达成《房产抵账协议》，约定将尚都国际项目10号楼7层，房号：712、713、714、715、726、727、728、729、730、731、732建筑面积共计1041.65平方米，房屋单价5967.65元／平方米，房价共计6216200元，抵顶银川中城公司应付的工程款，上述房产已交邵卫军，邵卫军将上述房产实际控制、出租，收取租金已达4年，因此上述6216200元房屋抵顶款应从12598308.98元中扣除，利息也应减除等理由提起上诉。宁夏高级人民法院于2018年3月26日作出（2018）宁民终59号民事判决书，认为“因涉案房屋仍备案登记在银川中城公司名下，银川中城公司认为以房屋抵顶了工程款6216200元的上诉理由不能成立”，判决确定驳回银川中城公司的上诉，维持原判。2018年12月20日，银川中城公司向何贤虎经营的速8酒店发出《通知》，载明因宁夏四建公司不承认邵卫军签订《房产抵账协议》，该协议已被法院生效判决确定不具有法律效力，要求何贤虎交纳2014年3月1日至2018年12月30日期间产生的一切房屋租赁费用。同时查明，宁夏四建公司向法院申请强制执行后，宁夏四建公司与银川中城公司于2018年12月16日达成《执行和解协议》，约定用涉案房屋抵顶6666624元的执行款，并于2019年3月11日签订《执行房屋移交确认书》，银川中城公司向宁夏四建公司移交了涉案房屋，并约定2018年12月17日以后的房屋收益管理权由宁夏四建公司享有。2019年5月15日，何贤虎（乙方、承租方）与宁夏四建公司（甲方、出租方）针对涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给何贤虎用于经营酒店，租赁期限自2019年1月1日至2025年12月31日止。何贤虎按照合同约定，已向宁夏四建公司支付了部分租赁费用。对2014年3月1日至2018年12月30日租赁费，经银川中城公司与何贤虎结算后，对何贤虎欠付涉案房屋租赁费1203000元，在银川中城公司欠何贤虎尚都大厦轻工工程款中扣减。        一审法院认为，本院争议焦点为邵卫军是否有权收取涉案租赁费。出租人的租赁权来自于对租赁物的所有权，或者对租赁物享有委托经营权、转租权以及其他合法权利来源。本案中，从全案证据分析，邵卫军与银川中城公司签订《房产抵账协议》后，并未办理房屋产权登记，物权并未变动，即《房屋顶账协议》并未实际履行，且该协议已被生效裁判文书确定不能成立。故邵卫军对涉案房屋并不享有所有权，亦不享有委托经营权等合法权利来源。房屋实际权利人银川中城公司有权要求返还孳息即本案租赁费。但该租赁费经银川中城公司与房屋实际占有人何贤虎结算后，已就全额租赁费120.3万元从其欠何贤虎尚都大厦轻工工程款中扣减。故邵卫军收取租赁费46万元没有事实根据和法律依据，应予退还。综上所述，邵卫军要求何贤虎及固原晨阳公司支付租赁费的诉请，没有事实根据和法律依据，不予成立。何贤虎要求邵卫军返还已收取的租赁费46万元的请求成立，予以支持。综上所述，邵卫军的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持；何贤虎的反诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第四百五十八条、第四百六十条之规定，判决：一、由邵卫军于本判决生效之日起十日内向何贤虎返还已收取的租赁费46万元；二、驳回邵卫军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15248元、反诉受理费8200元，由邵卫军负担。        二审中，双方当事人均未向法庭提供新的证据。        二审经审理查明事实与一审认定事实一致，本院应予以确认。        本院认为，本案二审争议的焦点，一是邵卫军能否依据其与何贤虎签订的房屋租赁合同要求何贤虎支付房屋租赁费，二是何贤虎能否要求邵卫军返还已收取的租赁费。本案中，邵卫军与何贤虎签订房屋租赁合同，向何贤虎出租的租赁物是依据邵卫军与银川中城公司签订的《房产抵账协议》取得的。根据人民法院生效的裁判文书证实，邵卫军与银川中城公司签订的《房产抵账协议》因未发生物权变更登记效力，被人民法院生效的裁判文书予以否认，并将《房产抵账协议》约定的以房屋所抵顶的工程价款计入银川中城公司所欠宁夏四建公司的工程款中，且在人民法院执行宁夏四建公司与银川中城公司建设工程施工合同一案中，宁夏四建公司与银川中城公司达成执行和解协议，由银川中城公司将涉案租赁房屋再行向宁夏四建公司进行移交，用以抵顶欠付宁夏四建公司的工程款本息，后宁夏四建公司又将涉案房屋与原租赁人何贤虎签订房屋租赁合同，将涉案房屋恢复到银川中城公司与邵卫军达成以房屋抵顶工程款协议之前状态，上述事实不仅解除了邵卫军与银川中城公司签订的《房产抵账协议》，而且解除了邵卫军与何贤虎签订房屋租赁合同，邵卫军始终未能取得涉案房屋所有权或者经营权，故邵卫军因该房屋所取得的利益应当向银川中城公司返还。又因邵卫军向何贤虎出租的租赁物存在物权的负担瑕疵，在宁夏四建公司向银川中城公司主张建设工程款被生效裁判文书确认后，银川中城公司从房屋承租人何贤虎处收取了全额租赁费，故对何贤虎反诉主张的租赁费，应由邵卫军直接向何贤虎返还，不再向银川中城公司返还。邵卫军主张何贤虎向其支付租赁费诉讼请求理由不能成立，上诉请求不予支持。        综上所述，邵卫军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费15248元，由邵卫军负担。        本判决为终审判决。        审判长    苟改莉审判员    闫儒红审判员    李凤玲二○二一年九月二十三日书记员    张银银  百度搜索“马 克 数 据 网”