成都永幸和医贸有限公司、四川华信恒富投资管理集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）川01民终13126号

• 案件编号

  （2021）川01民终13126号

• 案件名称

  成都永幸和医贸有限公司、四川华信恒富投资管理集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  四川省成都市中级人民法院

• 所属地区

  四川省成都市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  成都永幸和医贸有限公司;四川华信恒富投资管理集团有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13126号上诉人（原审被告）：成都永幸和医贸有限公司。住所地：四川省成都市武侯区小天竺街**1-24-5.1-24-6。法定代表人：胡桢佳，任公司执行董事。委托诉讼代理人：范家玮，系公司员工。被上诉人（原审原告）：四川华信恒富投资管理集团有限公司。。住所地：四川省成都市武侯区小天竺街**1-25-1法定代表人：王永树，任公司董事长。委托诉讼代理人：黎金林，四川孟鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，四川孟鸣律师事务所律师。上诉人成都永幸和医贸有限公司（以下简称永幸和公司）因与被上诉人四川华信恒富投资管理集团有限公司（以下简称华信投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。永幸和公司上诉请求：1.纠正一审判决中部分判决内容，请求免除上诉人的违约金，并适当减免涉及疫情期间房屋租金，2020年1月1日以前的租金上诉人愿意支付，2020年1月1日以后的租金，由于被上诉人停止了上诉人的水电及电梯使用服务，上诉人申请不支付；2.请求将一审中遗漏的上诉人租赁保证金25000元冲抵房租。事实和理由：1.上诉人租赁的房屋位于武侯区医疗健康专业楼宇，疫情期间属于重点防控区域，欠缴被上诉人5个月的房租中有3个月都是成都市疫情管控时段（2020年1-3月），公司处于停业状态。但是由于找不到减免租金的依据，上诉人在无奈情况下于2020年3月15日与被上诉人达成《解除协议》，约定：2020年5月31日前付清租金则无违约金。在2020年5月20日，最高人民法院法发【2020】17号发布，上诉人的情况完全符合该文件关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的有关精神。法院应当支持变更合同、减免租金、延期支付......2.一审法院审理时对租赁协议中载明的上诉人缴纳的保证金25000元如何处置未涉及，上诉人认为应当直接冲抵房租。华信投资公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人缴纳的保证金与租金性质不同，退还保证金应当由上诉人持有相应的票据与被上诉人协商确定返还的金额。一审中上诉人并未提及保证金，被上诉人不同意在本案中直接冲抵房租。华信投资公司向一审法院起诉请求：1．判令永幸和公司支付租金92198元及违约金（违约金自2019年11月1日起，以55319元为基数按每日万分之五的标准计算至2020年1月31日止，自2020年2月1日起，以92198元为基数按每日万分之五的标准计算至付清之日止）。事实和理由：2018年10月17日，双方签订《房屋租赁协议》，约定：1.永幸公司向华信恒富公司租赁位于成都市房屋；2.租期五年，自2018年11月1日至2023年10月31日；3.租金18439.69元／月，年递增3%；4.租金季付，第二次租金在第一次期满前一周内支付，如未支付，违约金为租金的0.05%天。2020年3月15日，永幸公司拖欠租金，双方一致同意解除合同，并签订《解除〈房屋租赁协议〉协议书》，约定：永新公司在2020年5月31日前支付2019年11月1日至2020年3月31日租金92198元，如未支付，按《房屋租赁协议》承担违约责任。为维护华信恒富公司合法权益，故诉至法院。一审法院经审理查明的事实与起诉事实一致。一审另查明，《解除〈房屋租赁协议〉协议书》约定永幸公司在2020年5月31日前支付租金92198元；若永幸公司未按约履行，应按《房屋租赁协议》约定承担迟延支付租金等的违约责任。《房屋租赁协议》约定，永幸公司拖欠房租超过30天以上的，按年度租金总额的10%向华信恒富公司支付违约金。一审法院认为，华信投资公司与永幸和公司签订的《房屋租赁协议》《解除协议书》系属合法有效。永幸和公司应当支付租金92198元。关于违约金。《解除协议书》中双方已对租金的支付金额及时间进行确认，《房屋租赁协议》对违约责任承担方式做了约定，永幸和公司逾期支付租金已超过30天，应当按年度租金总额的10%承担违约责任。年度租金总额为221275.2元（92198元/5*12），则违约金应为22127.5元（22127.5元*10%）。现华信投资公司请求按日计算违约金，截至庭审当日（2021年2月3日），依据华信投资公司的计算方式，违约金总额为19481元（55319*0.05%*91天+92198*0.05%*368天），未超过合同约定，一审法院予以支持，但违约金计算总额以22127.5元为限。关于永幸和公司不可抗力的抗辩意见。一审法院认为，双方已于2020年3月15日协议解除房屋租赁协议，并对租金进行结算，永幸和公司现以不可抗力要求减免合同履行期间的租金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百六十二条之规定，一审判决如下：一、永幸和公司于判决生效之日起十日内向华信投资公司支付租金92198元及违约金（违约金计算方式：自2019年11月1日起，以55319元为基数按每日万分之五的标准计算至2020年1月31日止，自2020年2月1日起，以92198元为基数按每日万分之五的标准计算至付清之日止；违约金总额以22127.5元为限）；二、驳回华信投资公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1052.5元，由永幸和公司负担。各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。永幸和公司提交1.2020年1月26日双流新经济和科技局出具的《成都市双流区新经济和科技局关于新型冠状病毒感染肺炎疫情防控物资保障的函》，该函内容为要求永幸和公司提供医疗物资；2.2020年1月28日解放军95486部队卫生队《物资筹备协助委托函》，委托成都天使之家社会工作服务中心、天使之家医生俱乐部协助统筹筹措抗疫物资；3.照片2张（复印件），拟证明永幸和公司在玉树救灾中免费提供了医疗物资。以上证据用以证明永幸和公司不是皮包公司，不存在要逃跑的情况。在永幸和公司收到催告函的情况下，永幸和公司欠付华信投资公司的房租仅有11月和12月两个月的租金，在保证金基本满足80%房租的情况下，华信投资公司不应直接暂停永幸和公司的水电和电梯的使用，因为华信投资公司的强制行为，导致永幸和公司在参与抗疫的过程中受阻。华信投资公司质证认为永幸和公司提交的证据真实性无法确认，且与本案无关，不能证明华信投资公司有停水电及电梯的行为。本院经审查认为，以上证据与本案待证事实不具备关联性，故本院不予采信。本院二审另查明，1.《房屋租赁协议》第3.3条约定：租赁保证金为25000元，待租赁期满，乙方（永幸和公司）缴清物管、水电等一切费用并交还房屋时，由甲方（华信投资公司）在五个工作日内予以无息退还。2.双方在二审中一致认可，永幸和公司向华信投资公司交纳了保证金25000元，华信投资公司尚未向永幸和公司退还。另双方在二审中一致认可，永幸和公司尚存在部分物业及水电费未结清的情况。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。华信投资公司与永幸和公司签订的《房屋租赁协议》《解除协议书》均是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：1.永幸和公司是否应当支付2020年1月1日至3月30日的租金；2.保证金如何处理。本院综合评述如下：关于第一个争议焦点，永幸和公司主张其不应当支付2020年1月1日至3月30日期间租金的理由有两点，一是华信投资公司自2020年1月1日起断水断电并暂停电梯使用，导致案涉房屋无法使用；二是因疫情影响应予减免。华信投资公司对断水断电并暂停电梯使用的行为予以否认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，永幸和公司未能提供证据证明自2020年1月1日起，华信投资公司存在对案涉房屋断水断电并暂停电梯使用的情形，应当承担举证不利的后果，故本院对永幸和公司的该项主张不予支持。关于疫情的影响，永幸和公司主张疫情期间案涉楼栋封闭导致租赁房屋无法使用，同样对此未提供证据予以佐证，故本院对该主张不予支持。关于华信投资公司是否应当依据公平原则，对永幸和公司疫情期间的租金进行部分减免的问题。本院认为，新冠疫情的发生虽系不可抗力，但双方在2020年3月15日签订《解除协议书》时，疫情已经发生一月有余，此时双方就疫情对案涉房屋使用造成的影响应已明确，然双方签订的《解除协议书》仍约定对2019年11月1日至2020年3月31日的租金全额支付。此应为双方综合各项因素考虑后对前期租金所进行的结算。在前期租金已结算的情况下，永幸和公司要求对疫情期间租金进行减免，本院不予支持。关于保证金抵扣的问题，合同解除后，华信投资公司收取的25000元保证金应当予以退还。但双方合同约定了保证金退还的前提系永幸和公司缴清物管、水电等费用，双方在二审调查中一致认可永幸和公司尚有部分费用未结清，因此保证金退还的条件尚不成就，本院对此暂不予处理。双方可待相关费用结清后，按照合同约定予以退还。综上所述，永幸和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1052.5元，由成都永幸和医贸有限公司负担。审 判 长　王晓川审 判 员　何广智审 判 员　胡晓红二〇二一年九月二日法官助理　黄　迪书 记 员　尹贻冉四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13126号上诉人（原审被告）：成都永幸和医贸有限公司。住。住所地：四川省成都市武侯区小天竺街**1-24-5.1-24-6/DIV>法定代表人：胡桢佳，任公司执行董事。委托诉讼代理人：范家玮，系公司员工。被上诉人（原审原告）：四川华信恒富投资管理集团有限公司。住所。住所地：四川省成都市武侯区小天竺街**1-25-1DIV>法定代表人：王永树，任公司董事长。委托诉讼代理人：黎金林，四川孟鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，四川孟鸣律师事务所律师。上诉人成都永幸和医贸有限公司（以下简称永幸和公司）因与被上诉人四川华信恒富投资管理集团有限公司（以下简称华信投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。永幸和公司上诉请求：1.纠正一审判决中部分判决内容，请求免除上诉人的违约金，并适当减免涉及疫情期间房屋租金，2020年1月1日以前的租金上诉人愿意支付，2020年1月1日以后的租金，由于被上诉人停止了上诉人的水电及电梯使用服务，上诉人申请不支付；2.请求将一审中遗漏的上诉人租赁保证金25000元冲抵房租。事实和理由：1.上诉人租赁的房屋位于武侯区医疗健康专业楼宇，疫情期间属于重点防控区域，欠缴被上诉人5个月的房租中有3个月都是成都市疫情管控时段（2020年1-3月），公司处于停业状态。但是由于找不到减免租金的依据，上诉人在无奈情况下于2020年3月15日与被上诉人达成《解除协议》，约定：2020年5月31日前付清租金则无违约金。在2020年5月20日，最高人民法院法发【2020】17号发布，上诉人的情况完全符合该文件关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的有关精神。法院应当支持变更合同、减免租金、延期支付......2.一审法院审理时对租赁协议中载明的上诉人缴纳的保证金25000元如何处置未涉及，上诉人认为应当直接冲抵房租。华信投资公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人缴纳的保证金与租金性质不同，退还保证金应当由上诉人持有相应的票据与被上诉人协商确定返还的金额。一审中上诉人并未提及保证金，被上诉人不同意在本案中直接冲抵房租。华信投资公司向一审法院起诉请求：1．判令永幸和公司支付租金92198元及违约金（违约金自2019年11月1日起，以55319元为基数按每日万分之五的标准计算至2020年1月31日止，自2020年2月1日起，以92198元为基数按每日万分之五的标准计算至付清之日止）。事实和理由：2018年10月17日，双方签订《房屋租赁协议》，约定：1.永幸公司向华信恒富公司租赁位于成都市房屋；2.租期五年，自2018年11月1日至2023年10月31日；3.租金18439.69元／月，年递增3%；4.租金季付，第二次租金在第一次期满前一周内支付，如未支付，违约金为租金的0.05%天。2020年3月15日，永幸公司拖欠租金，双方一致同意解除合同，并签订《解除〈房屋租赁协议〉协议书》，约定：永新公司在2020年5月31日前支付2019年11月1日至2020年3月31日租金92198元，如未支付，按《房屋租赁协议》承担违约责任。为维护华信恒富公司合法权益，故诉至法院。一审法院经审理查明的事实与起诉事实一致。一审另查明，《解除〈房屋租赁协议〉协议书》约定永幸公司在2020年5月31日前支付租金92198元；若永幸公司未按约履行，应按《房屋租赁协议》约定承担迟延支付租金等的违约责任。《房屋租赁协议》约定，永幸公司拖欠房租超过30天以上的，按年度租金总额的10%向华信恒富公司支付违约金。一审法院认为，华信投资公司与永幸和公司签订的《房屋租赁协议》《解除协议书》系属合法有效。永幸和公司应当支付租金92198元。关于违约金。《解除协议书》中双方已对租金的支付金额及时间进行确认，《房屋租赁协议》对违约责任承担方式做了约定，永幸和公司逾期支付租金已超过30天，应当按年度租金总额的10%承担违约责任。年度租金总额为221275.2元（92198元/5*12），则违约金应为22127.5元（22127.5元*10%）。现华信投资公司请求按日计算违约金，截至庭审当日（2021年2月3日），依据华信投资公司的计算方式，违约金总额为19481元（55319*0.05%*91天+92198*0.05%*368天），未超过合同约定，一审法院予以支持，但违约金计算总额以22127.5元为限。关于永幸和公司不可抗力的抗辩意见。一审法院认为，双方已于2020年3月15日协议解除房屋租赁协议，并对租金进行结算，永幸和公司现以不可抗力要求减免合同履行期间的租金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百六十二条之规定，一审判决如下：一、永幸和公司于判决生效之日起十日内向华信投资公司支付租金92198元及违约金（违约金计算方式：自2019年11月1日起，以55319元为基数按每日万分之五的标准计算至2020年1月31日止，自2020年2月1日起，以92198元为基数按每日万分之五的标准计算至付清之日止；违约金总额以22127.5元为限）；二、驳回华信投资公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1052.5元，由永幸和公司负担。各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。永幸和公司提交1.2020年1月26日双流新经济和科技局出具的《成都市双流区新经济和科技局关于新型冠状病毒感染肺炎疫情防控物资保障的函》，该函内容为要求永幸和公司提供医疗物资；2.2020年1月28日解放军95486部队卫生队《物资筹备协助委托函》，委托成都天使之家社会工作服务中心、天使之家医生俱乐部协助统筹筹措抗疫物资；3.照片2张（复印件），拟证明永幸和公司在玉树救灾中免费提供了医疗物资。以上证据用以证明永幸和公司不是皮包公司，不存在要逃跑的情况。在永幸和公司收到催告函的情况下，永幸和公司欠付华信投资公司的房租仅有11月和12月两个月的租金，在保证金基本满足80%房租的情况下，华信投资公司不应直接暂停永幸和公司的水电和电梯的使用，因为华信投资公司的强制行为，导致永幸和公司在参与抗疫的过程中受阻。华信投资公司质证认为永幸和公司提交的证据真实性无法确认，且与本案无关，不能证明华信投资公司有停水电及电梯的行为。本院经审查认为，以上证据与本案待证事实不具备关联性，故本院不予采信。本院二审另查明，1.《房屋租赁协议》第3.3条约定：租赁保证金为25000元，待租赁期满，乙方（永幸和公司）缴清物管、水电等一切费用并交还房屋时，由甲方（华信投资公司）在五个工作日内予以无息退还。2.双方在二审中一致认可，永幸和公司向华信投资公司交纳了保证金25000元，华信投资公司尚未向永幸和公司退还。另双方在二审中一致认可，永幸和公司尚存在部分物业及水电费未结清的情况。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。华信投资公司与永幸和公司签订的《房屋租赁协议》《解除协议书》均是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：1.永幸和公司是否应当支付2020年1月1日至3月30日的租金；2.保证金如何处理。本院综合评述如下：关于第一个争议焦点，永幸和公司主张其不应当支付2020年1月1日至3月30日期间租金的理由有两点，一是华信投资公司自2020年1月1日起断水断电并暂停电梯使用，导致案涉房屋无法使用；二是因疫情影响应予减免。华信投资公司对断水断电并暂停电梯使用的行为予以否认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，永幸和公司未能提供证据证明自2020年1月1日起，华信投资公司存在对案涉房屋断水断电并暂停电梯使用的情形，应当承担举证不利的后果，故本院对永幸和公司的该项主张不予支持。关于疫情的影响，永幸和公司主张疫情期间案涉楼栋封闭导致租赁房屋无法使用，同样对此未提供证据予以佐证，故本院对该主张不予支持。关于华信投资公司是否应当依据公平原则，对永幸和公司疫情期间的租金进行部分减免的问题。本院认为，新冠疫情的发生虽系不可抗力，但双方在2020年3月15日签订《解除协议书》时，疫情已经发生一月有余，此时双方就疫情对案涉房屋使用造成的影响应已明确，然双方签订的《解除协议书》仍约定对2019年11月1日至2020年3月31日的租金全额支付。此应为双方综合各项因素考虑后对前期租金所进行的结算。在前期租金已结算的情况下，永幸和公司要求对疫情期间租金进行减免，本院不予支持。关于保证金抵扣的问题，合同解除后，华信投资公司收取的25000元保证金应当予以退还。但双方合同约定了保证金退还的前提系永幸和公司缴清物管、水电等费用，双方在二审调查中一致认可永幸和公司尚有部分费用未结清，因此保证金退还的条件尚不成就，本院对此暂不予处理。双方可待相关费用结清后，按照合同约定予以退还。综上所述，永幸和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1052.5元，由成都永幸和医贸有限公司负担。审 判 长　王晓川审 判 员　何广智审 判 员　胡晓红二〇二一年九月二日法官助理　黄　迪书 记 员　尹贻冉 关注公众号“马 克 数 据 网”