苏东杰、王翠兰等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书（2021）陕0703民初2354号

• 案件编号

  （2021）陕0703民初2354号

• 案件名称

  苏东杰、王翠兰等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  汉中市南郑区人民法院

• 所属地区

  汉中市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  苏东杰;王翠兰;陕西弘瑞建筑劳务有限公司;邱国军

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

汉中市南郑区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0703民初2354号原告：苏东杰，男，生于1957年4月1日。原告:王翠兰，女，生于1960年8月10日。二原告共同委托诉讼代理人：任宏亮。二原告共同委托诉讼代理人：张立业。被告:陕西弘瑞建筑劳务有限公司。法定代表人:周锡山，该公司执行董事兼总经理。被告:邱国军，男，生于1974年10月4日。原告苏东杰、王翠兰与被告陕西弘瑞建筑劳务有限公司（以下简称弘瑞公司）、邱国军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏东杰及委托诉讼代理人任宏亮、被告邱国军到庭参加诉讼，被告弘瑞公司经本院传票传唤无正当理由逾期未到庭。本案现已审理终结。原告苏东杰、王翠兰向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告之间达成的房屋买卖合同;2.请求判令二被告返还原告购房款27万元；3.请求判令二被告双倍返还定金2万元;4.请求判令二被告承担资金占用期间利息26357元(从2018年10月18日起止于2019年2月1日，定金2万元×年化率4.75％×103天=268元;从2019年2月1日止于2020年8月19日，本金27万元×年化率4.75％×565天=19852元;从2020年8月20日止于2021年4月29日，本金27万元×年化率3.85％×219天=6237元，合计利息为26357元，后期利息续计至债务全部清偿之日止);5.承担违约损失:房屋升值额约12万元；6.本案诉讼费全部由二被告承担。事实和理由：原告苏东杰与被告邱国军原本就认识。2018年10月初，被告邱国军找到原告苏东杰称为了给农民工发工资，愿将被告弘瑞公司抵给他的原石滩小区(大河坎镇渔营村委会对面-晨昕怡园)1号楼3004室，建筑面积121.43㎡，单价3000元㎡，总价款364290元转让给原告，经过口头协商，原告愿意购买该房屋，被告一再承诺在2019年底前向原告交房，并在此期间给原告办理房屋产权证及过户手续。原告遂于2018年10月18日向被告邱国军支付购房定金2万元，又于2019年2月1日给被告邱国军支付购房款25万元。之后，被告一直未将该房屋交付原告，也未办理涉诉房屋产权证。原告多次找二被告交涉，二被告又向原告承诺该房屋到2020年5月1日前交房，到了交房期后，原告再三催促，被告又称到2020年底前一定将涉案房屋交给原告，但时至今日，二被告仍然未交房屋。综上所述，原、被告达成的口头房屋买卖合同系双方真实意思之表示，既不违反法律强制性规定，也不存在任何胁迫和重大误解之情形，合意达成后，原告按口头约定交付了涉案房屋的部分购房款，但二被告不讲诚信，逾期既不向原告交房，也未办理房产证过户等手续，给原告造成了重大经济损失。二被告既不交房又不办理房屋过户手续，已属违约，理应退还原告购房款并赔偿损失;此口头买卖房屋协议应当解除，并赔偿原告因此而受到的损失。被告邱国军辩称，被告转让给二原告的晨昕怡园1号楼3004号房屋系重庆庆华建设工程有限公司承包(项目负责人周和平)与汉中广建房地产开发有限公司给被告以承建房抵工程款的房屋，汉中广建房地产开发有限公司以房抵债后一房二卖，导致了被告无法向二原告交付房屋。被告系重庆庆华建设工程有限公司承包(项目负责人周和平)汉中广建房地产开发有限公司晨昕怡园1号楼项目的实际施工人，其中的1号楼及地下室的二次结构工程劳务交由被告完成。该劳务工程已经于2018年5月完成施工。初步核算，劳务费为150余万元，但周和平仅付款30余万元。因与开发商汉中广建房地产开发有限公司的欠款未能及时结清导致被告等农民工工资长期拖欠。2018年10月，经周和平与汉中广建房地产开发有限公司的法定代表人胥剑协商，以被告承建的晨昕怡园1号楼2903房屋(104㎡)、3004(128㎡)交付被告，以单价3000元/㎡的价格计价696000元优先抵偿拖欠的部分劳务费。重庆庆华公司、周和平与汉中广建房地产开发有限公司同时还存在多起以房抵债的方式但最终未能向买受人交房的事实存在。对同为该起事件的受害者，被告对原告的起诉感同身受，也恳请原告理解、谅解，被告已就该问题提起诉讼，(2021)陕0703民初1787号案件正在审理中。二、被告认为本案最终责任应由周和平、汉中广建房地产开发有限公司及重庆庆华建设工程有限公司承担，被告愿意积极配合案件处理，期昐早日使答辩人及被答辩人实现权利。被告在汉中广建房地产开发有限公司及重庆庆华建设工程有限公司、周和平的建筑工程承包、转包中，实际施工并交付施工成果后，汉中广建房地产开发有限公司及重庆庆华建设工程有限公司、周和平因资金不到位、管理混乱、怠于结算等原因不能及时支付被告劳务费，向被告以房抵债后又一房二卖，最终使被告权利落空，原告的交易安全受损害，形成本案诉讼的原因及过错在汉中广建房地产开发有限公司及重庆庆华建设工程有限公司、周和平及其劳务公司，庆华公司、周和平及弘瑞劳务公司的挂靠不仅享有交易利益，而且直接对相对人债权不能实现具有重大过错，符合连带责任的一般法理，因此，挂靠人庆华公司、周和平及其弘瑞劳务公司应承担连带责任。本案最终责任应由周和平、汉中广建房地产开发有限公司及重庆庆华建设工程有限公司承担。综上所述，被告收取原告房款是事实，但该房款系被告周和平、汉中广建房地产开发有限公司及重庆庆华建设程有限公司用作抵扣给被告的工程款。现汉中广建公司一房二卖导致案涉房屋交付不能，由此产生的法律后果应当周和平、汉中广建房地产开发有限公司及重庆庆华建设工程有限公司承担。本院经审理认定如下事实：2018年3月18日，汉中广建房地产开发有限公司（以下简称汉中广建公司）作为建设方与重庆庆华建设工程有限公司（以下简称重庆庆华公司）作为施工方、弘瑞公司作为劳务方签订《协议书》一份，合同约定汉中广建公司以位于南郑区大河坎镇龙岗路“晨昕怡园”小区部分房屋向重庆庆华公司、弘瑞公司对建设工程款作为抵押担保。同年12月26日，汉中广建公司与重庆庆华公司、弘瑞公司又签订《补充协议》，合同约定汉中广建公司将“晨昕怡园”小区1号楼的22套住宅房屋按每平方米（建筑面积）3000元的价格抵偿给重庆庆华公司以折抵工程款，并附有《庆华抵原石滩（晨昕怡园）房款明细表》。该明细表中包含被告邱国军班组，合同姓名苏东杰，合同号CXYY-349，1号楼3004室,面积121.43㎡，单价3000元，总价364290元。原告苏东杰与被告邱国军原本相识。2018年10月，被告邱国军找到原告苏东杰称为了给农民工发工资，愿将被告弘瑞公司抵给他的“晨昕怡园”小区1号楼3004室转让给原告，经过口头协商，原告愿意购买该房屋，被告邱国军承诺在2019年底前向原告交房。原告于2018年10月18日向被告邱国军支付购房订金2万元，2019年2月1日又支付购房款25万元。当日，被告邱国军向原告出具了收条一张，内容为“本人邱国军将龙岗路东广建房地产开发有限公司晨昕怡园工程款所抵晨昕怡园1幢3004号房以叁拾捌万伍仟元转让给苏东杰（房屋面积121.4平方米），因付民工工资收苏东杰购房款贰拾柒万元整。18年10月18日已收订金贰万元，2019年2月1日打款贰拾伍万元整”。之后，被告邱国军一直未将该房屋交付原告。上述事实，有原、被告当庭陈述、身份证复印件、结婚证、国家企业信用信息公示、户籍证明、证人证言、协议书、补充协议书、申请、收条、中国农业银行对公交易明细清单、开户许可证、中国建设银行个人活期账户交易明细等证据载卷佐证，事实清楚，证据充分，应予认定。本院认为，被告邱国军在向原告出具的收条中，明确约定了买卖当事人、标的物、价款等，符合合同构成要件，应当认定房屋买卖合同成立，对合同当事人邱国军、苏东杰、王翠兰具有约束力。合同达成后，二原告向邱国军支付购房款27万元，被告邱国军即负有向二原告交付房屋的合同义务。现被告邱国军当庭表示涉案房屋现已被房屋开发公司出售给他人，已经无法实现房屋买卖合同之目的，二原告依法享有解除房屋买卖合同的权利。该合同自本案民事起诉状送达被告邱国军时即解除。2018年12月26日，汉中广建公司、重庆庆华公司和弘瑞公司三方签订的《补充协议》，虽载明本案案涉房屋抵偿给庆华公司以折抵部分工程款，但被告邱国军对该房屋并未依法取得所有权，其与二原告达成的房屋买卖合同属于无权处分。二原告在被告邱国军对该房屋无权处分的情况下，与其达成买卖合同，违反从事民事活动时应遵循诚信原则和签订民事合同时应履行的审慎义务，亦应承担一定民事责任，故二原告主张的违约损失房屋升值额12万元，本院不予支持。对二原告主张的双倍返还定金，在合同中并无约定，在被告邱国军给原告出具的收条中记载的是“订金”，而非“定金”，故对该项请求本院不予支持。但本案中房屋买卖合同未能实际履行，主要是被告邱国军未能按照约定履行交付房屋的义务，从公平原则考虑，被告邱国军应向原告支付资金占用期间的利息，故可按照当时中国人民银行发布的贷款基准利率计息，原告的第四项诉讼请求本院予以支持。二原告与被告邱国军所达成的房屋买卖合同，汉中广建公司、重庆庆华公司、周和平、弘瑞公司均不是该合同的当事人，该合同对其不具有法律约束力，故对被告邱国军申请追加汉中广建公示、重庆庆华公司、周和平为本案被告本院未予准许，本院已裁定予以驳回，对弘瑞公司在本案中亦不承担责任。被告邱国军如认为其合法权益受损，可另案起诉主张权利。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百九十二条规定，判决如下：一、解除原告苏东杰、王翠兰与被告邱国军签订的房屋买卖合同；二、被告邱国军返还原告苏东杰、王翠兰购房款27万元并支付利息26357元（该利息计算至2021年4月29日，后期利息按年利率3.85续计，直至购房款付清为止）；三、驳回原告苏东杰、王翠兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7845元，减半收取3923元，由被告邱国军负担3000元，原告苏东杰、王翠兰负担923元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 员　林鼎恒二〇二一年九月十六日法官助理　樊　庆书 记 员　杨　琴 关注公众号“马 克 数 据 网”