张石、沈阳佰家盛世房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽01民终13522号

• 案件编号

  （2021）辽01民终13522号

• 案件名称

  张石、沈阳佰家盛世房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省沈阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省沈阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  张石;沈阳佰家盛世房地产经纪有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第三项

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13522号上诉人（原审原告）：张石，男，1987年6月12日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）：沈阳佰家盛世房地产经纪有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区市府大路262甲号（712）。法定代表人：周鑫，该公司经理。上诉人张石因与被上诉人沈阳佰家盛世房地产经纪有限公司（以下简称“佰家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张石上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案移送中级人民法院处理。事实和理由：一审法院酌定的2800元违约金过分低于因被上诉人的违约行为给上诉人造成的实际经济损失。佰家公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。张石向一审法院起诉请求：1.被告应按租金总额的20%支付违约金，共计9660元；2.被告承担未按合同约定“若甲乙双方提前终止合同，应提前30天通知对方”,给原告造成的经济损失1166.67元；3.被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月17日，原告张石（出租人、甲方）与被告佰家公司（代理机构、乙方）签订出租委托代理合同一份，约定甲方委托乙方对外出租位于沈阳市和平区城建商务公寓2-10-1（和平区同泽南街37号2-10-1），面积43平方米的房屋（实际面积为33.86平方米）并代为办理与承租方之间的洽谈、签署相关合同等事宜。出租代理期自从2019年7月22日至2022年7月21日，租期3年。每月租金1400元，租金总计48,300元。租金支付方式为季付。合同第七条约定，因火灾、地震、拆迁等不可抗力导致合同无法继续履行的，双方均不承担违约责任。第八条约定，委托期内，甲乙双方需要提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按合同协议总金额的20%支付违约金。如甲方违约，甲方应退还相应的租金及费用，由此给乙方及承租方造成的经济损失，甲方应当承担赔偿责任。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告已支付租金至2021年1月21日。2021年1月19日，被告通过微信向原告送达提前终止合同告知书，告知原告受疫情影响通知甲方代理合同提前终止，据合同上述受不可抗力行为双方解除合同互不承担违约责任。现双方就合同解除的违约金产生争议，诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的出租委托代理合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现租赁期间尚未届满，被告方单方面提出终止合同，系违约。被告虽抗辩称合同解除系因疫情影响，但根据被告提交的证据，无法证明其属于双方合同约定的“不可抗力”。关于原告主张的解除合同违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同中约定按合同协议总金额的20%支付违约金，但该违约金约定如适用明显超过原告损失，故酌定将违约金调整两个月的租金即2800元。关于原告主张的未提前30日通知原告的经济损失，因没有法律依据，不予支持。一审法院判决：一、被告沈阳佰家盛世房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张石违约金2800元；二、驳回原告张石其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元（已减半收取），由被告沈阳佰家盛世房地产经纪有限公司承担9元，原告张石承担26元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人张石与被上诉人佰家公司之间签订的《委托代理合同》是基于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。被上诉人佰家公司经本院依法传票传唤，未到庭应诉答辩，视为其放弃答辩权利并应承担相应的法律后果。一审法院认定因被上诉人佰家公司违约导致合同解除，佰家公司对此未提起上诉并提出异议，应视为其对此予以认可。《委托代理合同》第八条明确约定了合同的任意解除权，但须提前30日通知对方。2021年1月19日，被上诉人佰家公司通过微信向上诉人发送提前终止合同告知书，故案涉《委托代理合同》应于2021年2月18日解除。又因被上诉人佰家公司已支付租金至2021年1月21日，故佰家公司应向上诉人张石交付2021年1月22日至2021年2月18日期间的租金，上诉人张石原审诉请被上诉人给付租金损失1166.67元在合理范围内，具有事实及法律依据，本院予以支持。因被上诉人佰家公司的违约行为导致合同提前解除给上诉人张石造成的损失应为租金损失，一审法院认定合同约定的违约金过高而酌定判令给付两个月租金作为违约金合情入理，本院予以认定。综上，本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上，上诉人张石的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初4497号民事判决第二项，即“二、驳回原告张石其他诉讼请求。”二、变更沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初4497号民事判决第一项，即“一、被告沈阳佰家盛世房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张石违约金2800元；”为“一、沈阳佰家盛世房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付张石租金1166.67元、违约金2800元；”一审案件受理费35元，由沈阳佰家盛世房地产经纪有限公司负担15元，由张石负担20元；二审案件受理费50元，由沈阳佰家盛世房地产经纪有限公司负担20元，由张石负担30元。本判决为终审判决。审 判 长　　杨　帆审 判 员　　吕长辉审 判 员　　谢　宏二〇二一年九月二十六日法官助理　　刘冰青书 记 员　　路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 马 克 数 据 网