闫朋君、杨友梅等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁06民终6368号

• 案件编号

  （2021）鲁06民终6368号

• 案件名称

  闫朋君、杨友梅等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省烟台市中级人民法院

• 所属地区

  山东省烟台市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  闫朋君;杨友梅;臧冬梅

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终6368号上诉人（原审原告）：闫朋君，男，1985年10月10日出生，汉族，住山东省济南市章丘区。上诉人（原审原告）：杨友梅，女，1985年2月9日出生，汉族，住山东省高塘县。被上诉人（原审被告）：臧冬梅，女，1986年2月25日出生，汉族，住山东省莱阳市。上诉人闫朋君、杨友梅因与被上诉人臧冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2021）鲁0682民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：一审判决认定事实错误，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、被上诉人未提供上诉人房屋另行出租他人具体日期的证据，一审法院认定上诉人于2020年4月中旬将房屋另租他人有误，实际上是上诉人2020年6月5日将涉案房屋出租给他人，上诉人有租赁合同为证。二、一审判决上诉人返还押金1000元有误。被上诉人的行为导致涉案房屋窗内玻璃损坏价值100元，墙体壁纸损坏价值200元，损坏被褥窗帘(被上诉人用其当狗窝)，至少应按市场价赔偿200元，上诉人搬运物品人工费400元，房屋清理费300元，更换入户门锁100元，以上合计1300元。该费用系被上诉人的行为导致，也应当从押金里扣除。三、被上诉人应支付上诉人违约金1000元。根据《房屋租赁合同》约定，被上诉人应提前一个月支付下一季度租赁费，即2019年12月底就应该支付下一季度租金，被上诉人逾期支付房租的行为已经构成违约。更何况，被上诉人始终以各种理由不搬走物品长达数月，疫情并不必然导致其无法腾房，被上诉人系恶意占房，在整个过程中不仅拒绝沟通，还砸坏上诉人的门锁等物品，被上诉人的行为严重违背民事行为的诚实信用原则，显然已经构成根本违约，不仅应支付占用期间的租金及利息，应当按约定支付一个月的租金作为违约金。四、附属物门被破坏严重程度已不具备修复条件，必须更换，并非只是锁损坏，判决200元显失公平。综上，一审裁定认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人辩称，上诉人说的房屋损坏等的情况不属实，被上诉人的东西也被上诉人搬走了。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判。原告向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠房屋租赁费3000元；2、被告支付租赁期间拖欠水电费534.5元；3、被告支付逾期利息（以3000元为基数，自2020年2月6日起至实际租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、被告支付违约金1000元；5、被告赔偿物品损失1000元；6、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付租赁期间拖欠的水电费614.5元，其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：原告闫朋君、杨友梅系夫妻关系。2019年4月30日，经中介莱阳市百信房产信息服务中心介绍，并代理原告与被告臧冬梅签订房屋租赁合同一份，约定由被告租赁原告位于莱阳市房屋一套，租赁期限为一年，自2019年5月6日至2020年5月5日，月租金每月1000元，按季度支付（3000元），提前一个月支付下一季度的租赁费。合同押金1000元，被告于订签订合同的同时交付给原告，合同期满双方对合同履行无异议，原告应当退还给被告（不计利息）。双方应当严格履行合同的所有条款，如有违约，违约方应向守约方支付违约金1000元，并赔偿给对方造成的损失，守约方有权单方解除合同。租赁合同签订后，被告向原告支付合同押金1000元，已向原告支付租金9000元，尚欠原告水电费614.5元。2020年2月份，因被告的父亲住院且加上疫情的原因，被告就与原告电话协商以后就不再租赁房屋，原告当时也口头同意了，但由于疫情的原因，被告无法出门去搬走个人物品。2020年4月中旬，原告将该房屋的锁换掉，将房屋另行出租他人，并将被告的个人物品放到储物间中。后来被告到原告的储物间拿个人物品时，双方由于语言沟通不当，被告将储物间的门锁抠下来，将个人物品取走，导致储物间门锁损坏。审理中，原告主张虽然被告不在房屋租住，但是被告的个人物品一直放在房屋内，直到2020年9月8日被告才去搬走了个人物品，应当按租赁合同约定支付租金。被告则主张租赁期间去找原告拿个人物品时，房屋已经有其他人租住，物品已经不在该房屋内了，没有违约。去原告的储物间拿个人物品时，把铁门的门锁抠下来是与原告杨友梅说过的，原告杨友梅说你去拿东西你就撬锁吧，我就撬开了，把个人物品拿走了。在庭审后的调解过程中，被告同意再向原告支付租赁费、水电费等各项费用2000元，且不再要求原告退还押金1000元，但经法庭如何做原告的调解工作，原告就是不同意调解。上述事实，有原、被告庭审陈述、租赁合同等在案佐证，并经当庭质证，足以认定。由于原、被告意见分歧较大，致使本案调解不成。一审法院认为，原、被告双方于2019年4月30日签订的租赁合同，系在自愿、平等、协商一致基础上达成，所作意思表示真实，合同约定的内容并不违反法律的禁止性规定，亦不存在侵犯国家、集体或他人合法权益等无效情形，合法有效。依法成立的合同对当事人双方均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行义务，否则应承担违约责任。本案中，原、被告双方基于上述合同形成的房屋租赁关系，一审法院依法予以确认。2020年2月份，被告与原告电话协商以后不再租赁房屋，且原告当时也口头同意，应视为双方的租赁合同解除。故被告不存在拖欠原告租赁费3000元的事实，原告也应当及时返还被告已支付的押金1000元。但被告因疫情等原因没有及时将个人物品从租赁房屋中搬走，直到2020年4月中旬，原告才将该房屋的锁换掉，将房屋另行出租他人，将被告的个人物品放到储物间中。因此，被告应当按照合同法的规定向原告支付至2020年4月期间两个月的占用使用费2000元（1000元/月×2个月）。原告要求被告支付拖欠的水电费614.5元，被告也表示认可同意，一审法院依法予以支持。原、被告双方的租赁合同现已口头协商解除，双方之间均不存在违约的情形。虽然由于疫情等不可抗力的原因导致被告未能及时搬走属于自己的个人物品，但这不属于在履行租赁合同存在违约的情形，故原告要求被告承担违约金1000元，没有事实依据，一审法院不予支持。被告认可为了搬走个人物品时将原告储物间的门锁损坏，被告应当依法承担相应的赔偿责任，但原告主张该损失1000元过高，虽然原告没有经过相关部门评估鉴定，但结合日常生活中换个门锁的市场价格和工时费等因素考虑，财产损失酌情按200元计算为宜，超出部分，一审法院不予支持。原告主张支付逾期利息，被告没有异议，一审法院依法予以支持。但应当从起诉之日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超出部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条及相关民事法律法规规定判决：一、被告臧冬梅于判决生效后十日内支付给原告闫朋君、杨友梅支付租赁期间的占用使用费2000元、水电费614.50元，合计2614.50元。二、被告臧冬梅于判决生效后十日内赔偿原告闫朋君、杨友梅财产损失200元。三、原告闫朋君、杨友梅于判决生效后十日返还被告臧冬梅押金1000元。上述一、二、三项兑除后，被告臧冬梅于判决生效后十日内还应向原告闫朋君、杨友梅支付各项费用1814.50元，并负担自2021年1月18日起至款项付清之日止，以1814.50元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息损失。四、驳回原告闫朋君、杨友梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取计25元，由被告臧冬梅负担。二审中，上诉人闫朋君提交1.损坏物品照片5张，证明被上诉人损坏了上诉人的物品；2.收据2张，证明上诉人搬运物品和清理房屋花费的费用；3.房屋租赁合同一份，证明上诉人于2020年6月5日才将涉案房屋对外出租给他人。被上诉人质证称，对证据1中门锁的2张照片予以认可，但对其他照片不予认可；对收据真实性不清楚，对其证明目的不予认可；对房屋租赁合同不予认可，2020年6月5日前涉案房屋已经换锁，经被上诉人打听邻居，该房屋早就出租了。本院认为，1.被上诉人对上诉人提交照片中门锁的2张照片予以认可，本院对该证据予以采信；2.上诉人提交的其他照片及收据被上诉人不予认可，且仅通过上述证据不能证明系因被上诉人原因所产生的费用，故对上述证据本院不予采信；3.房屋租赁合同系上诉人与案外人签订，被上诉人对此不予认可，且仅凭房屋租赁合同不足以证明上诉人将涉案房屋另行出租的实际时间，需结合其他证据综合分析予以认定。经查阅一审卷宗，上诉人于一审庭审中自称2020年4月中旬将涉案房屋门锁换掉，本院对此事实予以确认。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人已经与上诉人电话沟通年前不再租住涉案房屋并要求解除租赁合同，上诉人亦表示同意，故涉案房屋租赁合同已由双方通过口头协商方式解除，双方均不存在违约情形，上诉人要求被上诉人支付违约金于法无据，本院不予支持。关于涉案房屋另行出租的具体时间，本案现有证据不足以证明上诉人将涉案房屋另行出租的具体时间，本院对此不予认定。但结合双方之间的房屋租赁合同以及上诉人于2020年4月中旬将涉案房屋门锁换掉等事实，一审法院判令被上诉人向上诉人支付两个月的占用使用费并无不当，本院予以支持。关于上诉人主张的损坏费、搬运物品人工费以及更换入户门锁费等损失，因其提交的证据不足以证明上述费用系因被上诉人原因给其造成的损失，应当承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予支持。关于上诉人主张的附属物门损坏价值远超200元的问题，因其亦未提交充分证据证明，一审法院结合日常生活中更换门锁市场价格、工时费等因素以及被上诉人自认损害储物间的事实，酌定财产损失200元亦无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由闫朋君、杨友梅负担。本判决为终审判决。审判长　李　安审判员　刘　腾审判员　陈　勇二〇二一年九月十七日书记员　于嘉源 来自：www.nlaw.org