戴某1与吉林市桥山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书（2021）吉02民终2259号

• 案件编号

  （2021）吉02民终2259号

• 案件名称

  戴某1与吉林市桥山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  吉林市中级人民法院

• 所属地区

  吉林市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  戴某1;吉林市桥山房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终2259号上诉人（原审原告）：戴某1，男，2008年4月2日出生，满族，学生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。        法定代理人：戴某2（系戴某父亲），1972年11月7日出生，满族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。        委托诉讼代理人：丛恒，北京市鑫诺（长春）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：韩冰，北京市鑫诺（长春）律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：吉林市桥山房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市北大壶经济开发区。        法定代表人：孙小刚，该公司总经理。        委托诉讼代理人：赵志刚，吉林领商律师事务所律师。        上诉人戴某1因与被上诉人吉林市桥山房地产开发有限公司（以下简称桥山公司）商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省永吉县人民法院（2021）吉0221民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人戴某1的法定代理人戴某2及委托诉讼代理人丛恒、韩冰，被上诉人桥山公司的委托诉讼代理人赵志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        戴某1上诉请求：1．撤销一审民事判决二、三、四项，将本案发回重审或改判；2．本案全部诉讼费、保全费、担保费、律师费由桥山公司承担。事实和理由：一审民事判决程序严重违法、事实调查不清、主审法官枉法裁判。一、一审民事判决程序严重违法。戴某1诉请的金额为533，120.00元，包括购房时交纳的定金2万元，以及其他全部购房款513，120.00元。桥山公司当庭主张2万元定金，是由长春择居网络技术有限公司收取的渠道费，而非购房款，但戴某1的诉请金额已然包含2万元购房定金，该事实也被一审法官纳入了案件争议焦点。并且，一审主审法官要求桥山公司的代理律师当庭与桥山公司核实长春择居网络技术有限公司的身份，桥山公司承认长春择居网络技术有限公司和吉林市梧仝树文化传媒有限公司，均受桥山公司的委托负责销售案涉房屋。戴某1从未与长春择居网络技术有限公司建立过居间法律关系，其收取戴某1的2万元款项与本案存在直接的利害关系。为了查明案情，戴某1当庭口头向一审主审法官申请追加长春择居网络技术有限公司为本案第三人参加诉讼，并在庭审后第二天提交了书面的《追加第三人申请书》和《调取证据申请书》。在没有核实清楚该2万元的性质以及长春择居网络技术有限公司与桥山公司之间关系的情况下，一审民事判决不顾戴某1的追加第三人申请和调取证据申请，草率认定不予准许追加长春择居网络技术有限公司参加诉讼，也不准许戴某1调取证据的申请，造成戴某1的2万元购房款定金遭受损失。因此，一审民事判决程序严重违法，应当依法予以撤销。二、一审民事判决对案件事实调查不清，给戴某1造成多重巨大的经济损失。一审民事判决除了未支持戴某12万元购房定金以外，也没有支持戴某1主张的利息。双方在桥山公司售楼处签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同载明：桥山公司逾期交付责任有：（1）逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。一审民事判决没有依据双方的合同约定支持戴某1对利息的主张，且对违约金的支持也未按照戴某1实际支付的购房全款金额为基数进行计算，更没有支持戴某1的保全费、担保费和律师费，给戴某1造成了多重巨大的经济损失。因此，一审民事判决对案件事实调查不清，依法应当撤销。三、一审案件主审法官枉法裁判，应当追究其枉法裁判的审判责任。一审案件的主审法官在审理期间，不但严重违反审理程序，对戴某1的追加第三人请求、财产保全请求、调取证据请求置之不理、百般推辞，却多次电话劝阻戴某1等另案原告对桥山公司不要采取财产保全措施，更不要冻结桥山公司的银行账户，更以各种无理要求为难戴某1的诉讼之路，使戴某1维权之路困难重重。人民法院是人民维权的最后一道防线，人民法官应当公平、公正、依法审判案件，但一审法官却不公平、不公正、不依法、不尊重事实，在戴某1履行商品房买卖合同过程中没有任何过错的情况下，使戴某1继续遭受损失，应当承担枉法裁判的审判责任。综上，一审民事判决程序严重违法、事实调查不清、法官枉法裁判，恳请二审法院查明案件事实，还戴某1一个公道。        桥山公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，希望维持原判。        戴某1向一审法院起诉请求：1．判令解除戴某与桥山公司签订的《桥山房地产购房协议书》和《商品房买卖合同（预售）》；2．判令桥山公司立即向戴某退还已付全部房款533，120.00元；3．判令桥山公司立即向戴某支付违约金4，798.08元（按照房屋总价款533，120.00元×0.0001％×90天计算）；4．判令桥山公司立即向戴某支付利息暂计58，986.03元（以533，120.00元为基数，中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算自2018年10月18日至桥山公司全部履行完毕为止的利息，上述利息暂计算至2021年5月18日），以上三项本息暂计：596，904.11元。诉讼过程中，戴某1增加诉讼请求，要求律师费20，000.00元等由桥山公司承担。        一审法院认定事实：戴某、桥山公司于2018年10月签订桥山房地产购房协议书，约定戴某购买由桥山公司开发的永吉县北大壶冬奥村X#-XXXX号房屋，一次性付款513，120.00元，本购房协议自双方签字之日起生效，双方签订买卖合同后，本认购书自动解除。戴某1母亲刘杰于2018年10月18日支付房款513，120.00元。        2019年3月7日，戴某1、桥山公司订立正式的商品房买卖合同（预售），合同约定戴某购买的房屋为冬奥村一期X号楼X单元X层XXX号，商品房每平方米单价11，949.70元，总价款509，774.00元，桥山公司应当在2020年9月30日前向戴某1交付商品房，逾期交付商品房责任：按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］，（1）逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。2020年9月，桥山公司发出延期交房公告函，以受新冠肺炎疫情影响属不可抗力为由将房屋交付时间延至2021年1月25日。        另查明，戴某1持有一张收据，记载2018年10月13日刘杰交款20，000.00元，事由：北大壶冬奥村X#-XXXX号团购费。收据中盖有长春择居网络技术有限公司财务专用章。戴某1委托律师花费20，000.00元。        一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”桥山公司逾期交房构成违约，戴某1主张解除商品房买卖合同（预售），桥山公司同意，对戴某1要求解除商品房买卖合同（预售）的诉讼请求予以支持。桥山房地产购房协议书自双方签订商品房买卖合同（预售）后已自动解除，对戴某1要求解除桥山房地产购房协议书的诉讼请求不予支持。商品房买卖合同（预售）约定了逾期交房的违约金计算方法，案涉房屋应适用逾期90日未交房条款，即以房款513，120.00元为基数，2018年10月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付违约金，自2019年8月20日起至实际房款返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。戴某X主张长春择居网络技术有限公司出具的收据所涉20，000.00元亦是戴某X交纳的购房款，但收据记载的收款人为长春择居网络技术有限公司，不能证明该20，000.00元是交给桥山公司的购房款，故对戴某X该主张不予支持。现有证据不能证明案件处理结果同长春择居网络技术有限公司有法律上的利害关系，对戴某X要求追加长春择居网络技术有限公司为第三人并要求调取桥山公司财务资料、桥山公司与长春择居网络技术有限公司银行往来流水的申请不予准许。双方合同没有律师费负担的约定，对戴某X要求桥山公司支付律师费的诉讼请求不予支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，判决：一、解除戴某X与桥山公司于2019年3月7日订立的商品房买卖合同（预售）；二、桥山公司于本判决生效之日返还戴某X购房款513，120.00元；三、桥山公司于本判决生效之日向戴某1支付违约金（以购房款513，120.00元为基数，2018年10月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际房款返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回戴某X的其他诉讼请求。案件受理费4，985.00元，由戴某X负担207.00元，桥山公司负担4，778.00元。        本院二审期间，戴某X提交了以下证据：补交诉讼费100.00元票据、二审律师费10，000.00元票据各一张，证明由于桥山公司根本违约而产生的附加费用，应由桥山公司承担。桥山公司质证称：对律师费票据真实性无异议，其余没有提供正式票据，无法质证。对证明问题有异议，双方争议的数额仅在4-5万元之间，桥山公司始终承诺并且书面发函同意给戴某1退回购房款，只是因对违约金和利息的计算没有达成一致，双方之间争议的数额与本案产生的所谓的附加费用严重不符，明显给当事人造成讼累。本院经审查认为，因上述费用已实际发生，本院对其真实性予以确认。        本院审理查明的事实与一审判决认定事实无异。另，桥山公司在庭审中自认与长春择居网络技术有限公司之间是委托销售关系。        本院认为，关于长春择居网络技术有限公司收取刘杰的2万元款项应否计算在戴某1已交购房款内的问题。在本院审理中，桥山公司陈述其与中介公司之间系委托销售关系，故桥山公司与长春择居网络技术有限公司之间应为委托合同关系，桥山公司系委托人，长春择居网络技术有限公司系受托人。根据法律规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬，桥山公司与长春择居网络技术有限公司之间的佣金或报酬问题应在双方之间结算，而不应由合同之外的第三人支付，故戴某1主张的由长春择居网络技术有限公司收取的2万元款项应计算在其已付购房款中，戴某1支付购房款总额应为533，120.00元。关于逾期交房违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条（1）和（2）不作累加的约定，案涉房屋应适用逾期超过90日未交房条款的约定，一审法院对此认定正确。关于戴某1提出的保全费、担保费应由桥山公司承担的问题，其在本院审理中已撤回该项请求，故本院对此不予评判。关于戴某1补交100.00元诉讼费的问题，经查戴某X分两次交纳诉讼费，第一次交4，885.00元，第二次交100.00元，原审判决中写明案件受理费为4，985.00元，一审法院对此已计算在内，并无遗漏。关于律师代理费，因双方未在合同中明确约定律师费由败诉方承担，故对戴某X要求桥山公司支付律师费的诉讼请求本院不予支持。关于戴某上诉主张一审法院主审法官枉法裁判的问题，本院已经向其释明不是本案审理的范围，但其坚持不撤回，其主张因该项事实和理由不是民事案件审理的范围，故在本案中本院对此无权处理。        综上所述，戴某1的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、维持吉林省永吉县人民法院（2021）吉0221民初1217号民事判决第一项；        二、撤销吉林省永吉县人民法院（2021）吉0221民初1217号民事判决第二、三、四项；        三、吉林市桥山房地产开发有限公司于本判决生效之日返还戴某1购房款533，120.00元；        四、吉林市桥山房地产开发有限公司于本判决生效之日向戴某1支付违约金（以购房款533，120.00元为基数，自2018年10月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际房款返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；        五、驳回戴某X的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费4，985.00元，由戴某X负担85.00元，吉林市桥山房地产开发有限公司负担4，900.00元；二审案件受理费920.00元，由戴某负担460.00元，由吉林市桥山房地产开发有限公司负担460.00元。        本判决为终审判决。        审判长    张笑飞审判员    赵翠霞审判员    郝振翔二Ο二一年九月二十四日书记员    高鹤菲  来自马克数据网