成都仁邦物业管理有限公司、向淑梅等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）川1923民初3141号

• 案件编号

  （2021）川1923民初3141号

• 案件名称

  成都仁邦物业管理有限公司、向淑梅等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  平昌县人民法院

• 所属地区

  平昌县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  成都仁邦物业管理有限公司;向淑梅;杨廷端

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条

四川省平昌县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1923民初3141号原告:成都仁邦物业管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段1480号13栋1单元13层2号。统一社会信用代码：91510100759706404G。法定代表人：沈强，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杜娇，女，汉族，生于1992年11月23日，住四川省平昌县，系原告成都仁邦物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：卢晓，女，汉族，生于1985年2月23日，住四川省平昌县，系原告成都仁邦物业管理有限公司员工。被告：向淑梅，女，汉族，生于1974年4月1日，住四川省平昌县。被告：杨廷端，男，汉族，生于1972年11月27日，住四川省平昌县，系被告向淑梅之夫。原告成都仁邦物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告向淑梅、杨廷端物业服务合同纠纷一案，本院适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人杜娇、卢晓、被告杨廷端到庭参加了诉讼，被告向淑梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告物业公司诉称：案外人巴中市荣新置业发展有限公司开发修建平昌县江口镇荣新两江国际商住楼，原告单位与巴中市荣新置业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》。被告依法获得了该小区10栋3单元16楼2号住房一套，原告依据前期物业服务合同约定，为被告居住的小区提供了符合要求的物业服务，但被告无正当理由拒缴物业服务费，原告经口头和书面多次催收，被告仍然拒缴。请求：1、判决被告立即支付下欠2021年6月之前物业服务费6263元，违约金1253元；2、由被告承担诉讼费。被告杨廷端辩称：1、大约在2015年8月接受住宅房屋，已交了2年的物业费，下欠物业费的金额有待核实；2、原告主张的违约金不合理、原告的物业服务未达到业主的要求；3、房屋质量差（有裂缝），室内至今留有安装可视电话而实际没有安装的“痕迹”，要求原告解决上述问题后予以缴纳物业费。被告向淑梅未到庭参加诉讼，未作答辩意见。经审理查明：被告向淑梅、杨廷端共同购买了巴中市荣新置业发展有限公司开发修建的平昌县荣新两江国际10号楼3单元16楼2号住宅房屋，建筑面积113.3平方米。2012年10月20日，原告物业公司与房屋开发公司巴中市荣新置业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定“合同期限3年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止，合同期届满，业主委员会尚未成立未签订物业服务合同前本合同继续生效；业主委员会成立并选聘了新的物业服务企业且签订了物业服务合同，本合同随新的物业服务合同的生效而自然终止”，同时约定了物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅（电梯）按1.2元／月／平方米的标准收取，未能按时如数交纳物业服务费的，原告物业公司按每天千分之一收取滞纳金（即违约金）。被告向淑梅、杨廷端入住后，按所居住的房屋建筑面积（113.3平方米）及标准（1.2元／月／平方米）缴纳了2015年8月30日至2017年8月29日的物业服务费。但从2017年8月30日起至2021年6月30日一直未缴纳物业服务费，每月产生物业服务费为135.96元（113.3平方米Ｘ1.2元／平方米），共计下欠物业服务费6254.16元（135.96元／月Ｘ46个月），经原告物业公司催收无果，诉讼来院。同时查明：原告物业公司的名称于2013年1月31由“自贡市盐都物业管理有限公司”变更为“成都仁邦物业服务有限公司”；2015年4月3日由“成都仁邦物业服务有限公司”变更为“成都仁邦物业管理有限公司”。本院认为：原告具有物业服务资质，原告与房屋开发公司巴中市荣新置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳物业服务费，原告要求被告支付下欠物业费用的理由成立，本院予以支持。原告诉请被告承担违约金1253元，因其在物业服务合同中对违约金进行了约定，本院亦应予支持，但原告在物业服务中存在瑕疵且主张的违约金金额偏高，应予以调整，其违约金调整为625.42元（6254.16元X10%）。被告辩称“物业服务未达到业主的要求，房屋质量差（有裂缝）等”问题，本院认为,物业服务是一个动态过程,很难以一时好坏对小区物业服务质量进行评判,原告依约向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务,对改善小区环境和秩序的维护起到了积极作用，被告作为业主不能以此为由拒不交纳物业服务费。至于住宅房屋出现质量问题，与本案无关，可另行主张权利。但原告作为从事物业管理服务的公司,应加强服务管理,采取积极有效的整改措施处理小区存在的问题，为业主提供更加优质的物业管理服务。综上,依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告向淑梅、杨廷端在本判决生效后五日内共同支付原告成都仁邦物业管理有限公司2017年8月30日至2021年6月30日期间的物业服务费6254.16元、违约金625.42元，合计6879.58元。二、驳回原告成都仁邦物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告向淑梅、杨廷端共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员　　丁东平二〇二一年九月七日书记员　　李云芬 来自马克数据网