营口万兴物业服务有限公司、林萍物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）辽0802民初2048号

• 案件编号

  （2021）辽0802民初2048号

• 案件名称

  营口万兴物业服务有限公司、林萍物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省营口市站前区人民法院

• 所属地区

  辽宁省营口市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  营口万兴物业服务有限公司;林萍

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款

辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0802民初2048号原告：营口万兴物业服务有限公司，住所地营口市站前区桂丰园小区9甲-3号，统一社会信用代码912108003952484131。法定代表人：秦书洋，系该公司经理。委托诉讼代理人：崔石根、徐天池，系辽宁海润律师事务所律师。被告：林萍，女，1983年6月4日出生，汉族，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：李有胜（系被告丈夫），男，1970年10月6日出生，汉族，现住营口市站前区。原告营口万兴物业服务有限公司（以下简称万兴物业）与被告林萍物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万兴物业的委托诉讼代理人、被告林萍的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的物业费6539元（自2018年1月1日起至2020年12月31日止，住宅服务费拖欠4739元，电梯费拖欠1800元）及滞纳金（每逾期一日按欠付金额的1‰收取滞纳金)。二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月1日，原告与案外人营口盛隆房地产开发有限公司(以下简称盛隆公司）签订了《物业管理委托服务合同》，盛隆公司选聘原告对“普罗旺斯”小区提供前期物业管理服务事宜。服务期限为3年，自2015年6月1日至2018年5月30日止。2018年6月1日，原告与盛隆公司续签《物业管理委托服务合同》，服务期限为3年，自2018年6月1日至2021年5月30日止。2016年3月15日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，合同约定物业费标准为住宅服务费用按建筑面积每月每平方米1.2元；高层电梯住宅使用为二层10元/户/月、三层20元/户/月、四层30元/户/月、五层40元/户/月、六层以上50元/户/月，交纳费用的时间为每季度第一月的十日前，如在当季度最后一日止仍未交纳物业费的，每逾期一日将按欠付金额的1‰收取滞纳金。被告为普罗旺斯8#楼3-9-2房屋业主,房屋建筑面积109.7平方米，上述物业服务合同对其亦发生法律效力，被告应按照合同约定承担交纳物业费的义务。然而，原告已如约履行完毕物业管理服务事宜，被告始终未能如约履行付款义务，原告催要未果，为维护自身合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告林萍辩称：1、被告当时收房的时候就已经发现房屋有质量问题，被告要退房但是一直没有解决，被告到民心网等网站投诉，至今未解决。被告没有与原告签订过物业合同，只有购房合同。开发商当时让我们签订合同，但开发商晚交房了，开发商说有晚交房的违约金抵顶物业费，但具体抵顶多少钱没有达成一致意见，事情就不了了之了。2、被告和开发商口头核实，开发商晚交房当时口头订的抵顶物业费的时间是2019年12月31日，开发商认可这个时间段。希望法庭给时间让开发商出具手续，原告说2018年1月1日到2020年12月31日的时间计算不准确。3、电梯费的问题，我2018年3月等时间主动去交电梯费，但物业的人躲着我，不收我家的电梯费，现在原告起诉我要求我交纳电梯费、违约金等实属不合理。我有证据证明原告确实没有收我的电梯费，我和邻居一起去交的，但是原告只收了他的，没有收我的。4、2019年被告家电瓶车丢了，找物业协商十多次，但至今未有结果。5、被告和被告家里人没有接到过原告催要物业费的任何手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告林萍系普罗旺斯小区业主，房屋建筑面积为109.7平方米，房屋所在楼层为九层。2015年5月26日，普罗旺斯小区开发商营口盛隆房地产开发有限公司与原告万兴物业签订《物业管理委托服务合同》，约定由原告万兴物业为普罗旺斯小区提供前期物业管理服务，服务期限自2015年6月1日至2018年5月30日，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理，物业费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，电梯费收费标准为二层10元/户/月、三层20元/户/月、四层30元/户/月、五层40元/户/月、六层50元/户/月、七层以上60元/户/月，业主应于合同约定的房屋交付之日起向原告交纳物业费，物业费每一年交纳一次，业主或物业使用人应于每年按时交纳下期物业费，逾期未交纳物业费，应按每天应交纳物业费总额的3‰向原告支付滞纳金。合同到期后，营口盛隆房地产开发有限公司与原告万兴物业再次签订《物业管理委托服务合同》，合同期限自2018年6月1日至2021年5月30日，其余合同主要内容同上。2016年3月15日，被告与原告万兴物业签订《前期物业服务协议》，协议约定原告提供的物业服务项目包括房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施设备的维修养护、运行和管理；环境卫生；秩序维护服务；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理服务。物业费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，高层住宅电梯费收费标准为二层10元/户/月、三层20元/户/月、四层30元/户/月、五层40元/户/月、六层以上50元/户/月，交纳费用的时间为每季度第一个月的十日前，如在当季度最后一日仍未交纳物业费，每逾期一日按欠交金额的日1‰收取滞纳金。2018年1月1日至2020年12月31日期间，被告拖欠原告物业费4739元、电梯费1800元。另查，被告购房后发现房屋存在质量问题，为此被告向民心网进行投诉，2017年1月25日民心网回访显示，处理结果为责任单位一次性赔偿业主1.2万用于自行维修，房顶盖质量问题由原告在30日内维修完毕，被告对该处理结果满意。此外，因被告一直未交纳物业费，原告拒收被告预交纳的电梯费，并不予办理电梯卡，为此原告一直借用邻居的电梯卡。本院认为：原告作为前期物业公司为小区提供了物业服务，被告作为接受物业服务的业主，应及时交纳物业费和电梯费。被告对《前期物业服务协议》中的本人签字真实性提出异议，本院认为，一方面，在办理入住时由家属代为签署相关合同的情况普遍存在；另一方面即使该份合同不是被告本人签写或家属代签，原告也依然是房地产开发公司选聘的物业服务企业，原告与房地产开发公司签订的《物业管理委托服务合同》对业主具有约束力，因此签字的真伪不影响原告向被告收取物业费的合法性。原告诉请被告支付物业费，于法有据，本院予以支持，关于被告提出电瓶车被盗、房地产开发公司承诺违约金抵顶物业费等抗辩理由，其中电瓶车被盗系第三人的故意行为所致，承担赔偿责任的主体为偷盗电瓶车的第三人，所以该理由不是拒交物业费的合理理由，此外，被告也没有证据证明房地产开发公司承诺违约金抵顶物业费一事的客观真实性，故对于该抗辩理由，本院不予采信。关于电梯费，因2018年1月之后原告不给被告办理电梯卡使得被告只能借用邻居电梯卡乘坐电梯，由此可知被告虽然使用了电梯但被告所接受的电梯服务质量明显受到影响，因此本院酌情减少被告应付电梯费的50%。关于违约金，原告在收取物业费和电梯费的过程中，被告向原告提出诸多问题，原告未能协助被告积极沟通并且不为被告办理电梯卡给被告乘坐电梯带来阻碍，应认定原告为被告提供的物业服务存在瑕疵，因此，对于原告诉请的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告林萍于本判决生效后十日内给付原告营口万兴物业服务有限公司物业费4739元、电梯费900元；二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 员　郭爽二〇二一年九月二十二日法官助理　王莹书 记 员　张榕 关注公众号“马 克 数 据 网”