姚某、万荣县地方粮油批发储备有限公司等万荣县粮油批发市场租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）晋08民终2437号

• 案件编号

  （2021）晋08民终2437号

• 案件名称

  姚某、万荣县地方粮油批发储备有限公司等万荣县粮油批发市场租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  运城市中级人民法院

• 所属地区

  运城市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  姚某;万荣县地方粮油批发储备有限公司;万荣县粮油批发市场

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山西省运城市中级人民法院民事判决书（2021）晋08民终2437号上诉人（原审被告）姚某，男，1976年3月26日出生，汉族，山西省万荣县万泉乡涧薛村第一组居民。        委托诉讼代理人：董某，山西辰霄律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：万荣县地方粮油批发储备有限公司。住所：万荣县城北环路。        法定代表人：杨某，董事长。        被上诉人（原审原告）：万荣县粮油批发市场。住所：县城北大街。        法定代表人：薛某，经理。        二被上诉人共同委托诉讼代理人：张某，山西双庆律师事务所律师。        上诉人姚某因与被上诉人万荣县地方粮油批发储备有限公司（以下简称粮储公司）、万荣县粮油批发市场（以下简称批发市场）租赁合同纠纷一案，不服山西省万荣县人民法院（2021）晋0822民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姚某委托诉讼代理人董某，被上诉人粮储公司、批发市场共同委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        上诉人姚某上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：        一、二被上诉人主体不适格，应驳回被上诉人的起诉。2019年1月3日，上诉人与万荣县粮油批发市场签订了租赁协议，协议约定租赁期限自2018年12月21日至2019年12月20日，但因合同到期后，恰逢新冠肺炎疫情，二被上诉人在主体不适格的情况下，未考虑疫情问题，多次起诉要求与上诉人解除租赁合同，经了解，万荣县粮油批发市场登记状态为注销，根据《事业单位登记管理暂行条例实施细则》第55条之规定，万荣县粮油批发市场已丧失主体资格，不应作为本案一审原告，但一审中．上诉人提出主体资格问题后，一审法院未予睬理。另外被上诉人在一审中也未提供万荣县粮油批发市场与万荣县粮油批发储备有限公司的关系证明，上诉人提出二被上诉人主体不适格后，被上诉人以二审法院（2020）晋08民终3097号民事判决书为依据，来证明二被上诉人主体适格，没有法律依据。        二、上诉人与原万荣县粮油批发市场签订的租赁合同不能解除。理由如下：1、上诉人租用原万荣县粮油批发市场议价大楼后，上诉人与张兴宙、周斌三人合伙在议价大楼中经营万荣县城镇七度快捷酒店（以下简称七度快捷酒店），营业执照上登记张兴宙为经营者，如解除租赁合同会直接影响第三人张兴宙、周斌的利益，故要求追加张兴宙与周斌为本案第三人，以确保不影响第三人利益，一审上诉人说明该情况后，一审法院未予追加第三人参加诉讼，剥夺了第三人的合法权益。2、上诉人与张兴宙、周斌合伙经营的七度快捷酒店在疫情期间生意萧条，濒临破产，因国家政策的倾斜，现经营状况逐步恢复正常，目前总投资220余万元，2020年为迎接全国农民丰收节，在万荣县政府的要求下，还安装了防火门，花费13700元，设立消防通道，花费52000元，依据国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于进一步优化营商环境更好服务市场主体的实施意见》，鉴于上诉入已投入巨额资金在涉案房屋上，一审法院判决撤销合同，违背了中央提出的优化营商环境的主导精神，违背了《民法典》的公平原则。3、上诉人与原万荣县粮油批发市场签订租赁协议后，2019年11月，爆发了新冠肺炎疫情，依据山西省财政厅晋财资函【2020】149号山西省财政厅关于积极落实对服务业小微企业和个体工商户减免房产租金事项的通知，因为疫情原因，山西省财政厅对酒店餐饮业2020年房租上半年减免3个月，下半年减半征收房租，也就是减免6个月。再加上运城市中级人民法院（2020）晋08民终3097号民事判决书，继续履行一年合同，按照民事判决书及山西省财政厅文件计算的话，房屋租赁期应到2021年6月21日，一审判决是2021年6月17日送达上诉人的，送达时租赁期限尚未届满，故不能解除。4、2019年11月份，万荣县粮油批发市场通过万荣县财政局国资委公开招投标出租议价大楼，在电视上、手机上分别发布信息，上诉人积极报名，并交纳了报名费，但至今未果。现被上诉人多次起诉解除合同，意在剥夺上诉人的优先承租权。        三、一审判决未考虑上诉人的实际损失，判决内容明显不公。2019年签订租赁合同时，万荣县粮油批发市场议价大楼房屋外墙破败不堪、地面未进行硬化、下水道不通，上诉人承租后与其余两名合伙人投巨资进行装修维护，并及时向万荣县粮油批发市场打过报告，并提供维修前后的照片。一审法院判决解除合同时，应同时判决由政府相关主体承担上诉人各项损失，其中包括：转让费60000元、宾馆30间房间装潢1200000无、上下水系统安装76000元、墙面装修66000元、宾馆一楼至四楼木地板及楼道壁纸50000元、宾馆电视系统安装21000元、空调、电热水器安装84000元、采暖系统、天然气接口及壁挂炉80000元、拆除电热水器、改造空气热水系统64000元、宾馆后院厕所改造70000元、漏水及防水处理50000元、彩钢15000元、网络系统及专线安装25000元、后院停车地面维修及下水费用25000元、宾馆床单被罩开支66000元、消防手续及设施开支110000元、监控系统35000元、发电机电源40000元、消防通道52000元、防火门13700元，共计2202700元。        综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判或发回重审。        被上诉人粮储公司、批发市场辩称，一、二答辩人主体适格。答辩人万荣县粮油批发市场是合法存续的股级事业单位，并未注销。万荣县地方粮油批发储备有限公司是万荣县粮食储备库于2021年4月27日更名成立的。一审法院作出了（2020）晋0822民初900号民事判决书，二审法院作出了（2020）晋08民终3097号民事判决书，是生效法律文书，已确认二答辩人主体资格。        二、租赁合同已到期终止，不存在解除问题。2019年1月3日万荣县粮油批发市场与姚某签订了《租赁协议》，租期一年从2018年12月21日至2019年12月20日。租赁期满后，合同即终止，姚某应当房屋退还，否则有权强制收回。因姚某未按期腾退租赁物，2020年7月6日万荣县粮油批发市场和万荣县粮食储备库起诉至法院。一审法院作出了（2020）晋0822民初900号民事判决书，二审法院作出了（2020）晋08民终3097号民事判决书，现判决已生效。根据判决姚某租赁粮油议价大楼的合同自2019年12月21日起，继续履行一年，租赁期延长两个月至2021年2月20日到期，判决的租赁期限已满，上诉人无理由继续占用，应立即腾房。上诉人所提的合伙人属其内部事务，与本案纠纷无关。案涉房屋县政府已要求收回用作办公场所，不再出租，不存在优先承租权。        三、根据原租赁合同，上诉人应无条件腾退房屋，不存在损失问题。上诉人2015年12月20日就承租本案房产，至今五年多，上诉人所称的损失是其在经营期间的正常投资，其经营多年也有营利。合同约定的租期仅至2019年12月20日，根据原租赁合同第七条的约定，合同到期后上诉人应在5日内自行拆除装修和扩建部分。故上诉人所提的损失，应自行承担，与答辩人无关。        综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判，维护国家财产不受侵犯。        粮储公司、批发市场向一审法院提出诉讼请求：1．判决被告将租赁物粮油议价大楼（包括主楼一层3间，二层、三层、四层各9间，北大库6间，东平房4间，门房1间，大门1个）腾退给二原告；2．判决被告支付二原告逾期腾房占有使用费，按每日500元从2021年2月21日起计至全部房屋腾退之日；3．判令被告承担诉讼费用。        一审法院认定事实：原告批发市场与被告姚某2016年2月5日签订租赁粮油议价大楼（包括主楼一层3间，二层、三层各9间、四层8间，北大库6间，东平房4间，门房1间，大门各1个），租期2015.12.20日-2018.12.20日；2019年1月3日双方又签订租赁协议，租期2018.12.21日-2019.12.20日。        上述租赁到期后，被告未交回租赁物，二原告向本院提起诉讼，请求腾退交付租赁物，支付逾期使用费。本院审理后认为，合同期满后双方未再约定租赁期限，庭审前，被告已交清了一年租金，考虑到鼓励交易目的、新冠肺炎疫情等因素，作出（2020）晋0822民初900号民事判决，判决租赁合同履行并延期至2020年2月20日。宣判后，二原告提出上诉。运城市中级人民法院审理后，作出（2020）晋08民终3097号民事判决，维持原判。2020年2月20日租赁期满，被告未腾退交付租赁物，二原告提起本案诉讼。        2019年1月3日的租赁协议载明，年租金98000元；被告交原告履约保证金3万元，期满财产验收移交后退还，如有财产损坏从保证金中扣除；被告改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得原告同意，投资被告自理，合同解除或租赁期满五日内被告应自行拆除装修和扩建部分，按原状恢复，否则无条件归原告所有，由原告自行决定或拆除等。        2020年8月5日《山西省财政厅关于积极落实对服务业小微企业和个体工商户减免房产租金事项的通知》载明，“对承租国有资产类经营用房的服务业小微企业和个体工商户，上半年在免收2月、3月房租基础上再免除1个月租金，下半年减半征收房租”。“承租方已支付相关月份房租的，免收的房租经双方协商一致，优先从后续未缴纳租金中抵扣。后续未执行合同租金不足以抵扣或承租方要求返还的，由出租单位直接返还承租方；租金已缴财政的，由出租单位按财政管理相关规定办理资金退付后，返还承租方”。        2019年12月26日，万荣县发展和改革局改革转企实施方案已将批发市场现有资产转到万荣县粮食储备库，财务分开核算，资产仍由批发市场管理。万荣县粮食储备库现更名为粮储公司。批发市场属事业单位。        一审法院认为，批发市场属事业单位，被告所述无主体资格理由不成立，批发市场现有资产已转到万荣县粮食储备库，财务分开核算，资产仍由批发市场管理，万荣县粮食储备库现更名为粮储公司，故二原告对案涉租赁物享有共同权利，主体适格。原被告租赁协议已到期，（2020）晋08民终3097号民事判决延长租赁期限至2020年2月20日，不存在被告辩称的租赁合同不能解除之说。山西省财政厅晋财资函（2020）149号通知是确定已交付房租的处理方式，非被告辩称的计算租期应到2021年6月21日，故对被告此意见不予采信。被告所述交报名费一事，原告称只剩被告三人未领回此费，报名投标系租赁物交回原告后后续事宜重新处理问题，与本案合同到期权利义务履行没有直接关系。原告现依据（2020）晋08民终3097号民事判决主张权利，被告租赁原告房屋租期至2020年2月20日，现已到期，应予腾退交付原告，腾退时，履约保证金3万元按约定履行，并按照2020年8月5日《山西省财政厅关于积极落实对服务业小微企业和个体工商户减免房产租金事项的通知》，由原告返还被告租金。原被告约定年租金98000元，日均268.49元，被告逾期腾房使用费参照此金额计算至腾退交付原告之日。被告所述的其他各项损失，因其未提出反诉，故本案不予审理，双方可依照约定或协商处理。        依据《中华人民共和国民法典》第七条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百三十一条、第一百七十六条、第五百零九条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条第一款第五项之规定，判决：一，被告姚某在本判决生效后十日内腾退交付原告万荣县地方粮油批发储备有限公司、万荣县粮油批发市场租赁物粮油议价大楼（包括主楼一层3间，二层、三层各9间、四层8间，北大库6间，东平房4间，门房1间，大门各1个）；二，被告姚某腾退交付租赁物的同时，给付原告万荣县地方粮油批发储备有限公司、万荣县粮油批发市场逾期占用租赁物使用费（从2020年2月21日起，按每日268.49元计算至腾退交付之日）。案件受理费263元（原告已预交），由被告姚某负担。        本院二审期间，上诉人姚某提交了一组证据，民事起诉状和调解告知书各一份，证明上诉人已在一审法院起诉被上诉人，要求解除租赁合同第七条，一审法院已进入诉调程序。被上诉人质证认为，该组证据真实性不清楚，但上诉人证明目的不能成立，租赁合同已被生效判决确认效力。被上诉人粮储公司、批发市场提交企业名称变更核准通知书和开户许可证各一份，证明被上诉人批发市场证书有效期至2024年9月5日，主体不存在注销的问题，同时证明万荣县粮食储备库更名为万荣县地方粮油批发储备有限公司。上诉人质证认为，企业信用登记信息中显示的是上诉人已注销。二审查明事实同一审基本一致。        本院认为，本案争议焦点有三：一是本案原审原告主体是否适格；二是本案双方签订的案涉租赁合同应否解除；三是二被上诉人应否承担上诉人各项损失费用。        关于第一个焦点问题，经一二审查明，2019年12月26日，万荣县发展和改革局改革转企实施方案已将批发市场现有资产转到万荣县粮食储备库，财务分开核算，资产仍由批发市场管理。万荣县粮食储备库已更名为粮储公司。已生效法律文书也已经确认原审原告主体资格。故上诉人关于原审原告主体不适格主张不能成立。        关于第二个焦点问题，本案双方2016年2月5日开始签订租赁协议，2019年1月3日又签订了新的《租赁协议》，租期从2018年12月21日至2019年12月20日。后被上诉人提起诉讼，要求上诉人腾退交付租赁物，支付逾期使用费，一审法院考虑疫情原因，判决租赁合同继续履行并延期至2020年2月20日，本院（2020）晋08民终3097号案判决维持原判。现上诉人租赁被上诉人房屋已到期，应予腾退。因本案租赁协议系上诉人姚某与被上诉人批发市场双方签订，上诉人所称的合伙情况属其内部事务，可另行处理，故上诉人关于案涉租赁合同不能解除的主张不能成立。        关于第三个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于上诉人所述的各项损失，上诉人在一审时未提出反诉，且现已在一审法院起诉被上诉人要求解除租赁合同第七条，故一审对此不予审理，考虑由双方依照约定或协商处理并无不当。        综上所述，上诉人姚某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费526元，由上诉人姚某负担。        本判决为终审判决。        审判长    任志敏审判员    胡玮审判员    史晓晶二〇二一年九月二十六日书记员    陆鑫