刘成兰、郴州君联房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘10民终2232号

• 案件编号

  （2021）湘10民终2232号

• 案件名称

  刘成兰、郴州君联房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省郴州市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省郴州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  刘成兰;郴州君联房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终2232号上诉人（原审原告）：刘成兰，女，1956年4月14日出生。委托诉讼代理人：梁毅（系刘成兰之子）。被上诉人（原审被告）：郴州君联房地产开发有限公司。法定代表人：段钬，该公司董事长。委托诉讼代理人:李昌希，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄朱璇，湖南星河律师事务所律师。上诉人刘成兰因与被上诉人郴州君联房地产开发有限公司（以下简称“君联公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2021）湘1003民初2417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人刘成兰的委托诉讼代理人梁毅，被上诉人君联公司的委托诉讼代理人李昌希到庭接受询问调查。本案现已审理终结。刘成兰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判君联公司支付刘成兰延迟办理房屋权属初始登记的违约金19772元；2.君联公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定基本事实不清。刘成兰主张交房时间为2016年4月30日，君联公司认为交房时间为2019年5月10日，刘成兰交纳了2016年5月1日起的物业服务费、水电费，在同年的2016年9月24日办理了房屋装修相关手续开始对该房屋进行装修，于2018年8月5日入住。一审法院未提及刘成兰陈述的事实，直接以君联公司出具的以不合法手段取得的《收房确认书》为主要依据作出判决。2.君联公司所举证据《收房确认书》来源不合法，没有事实依据，不具关联性。刘成兰当时是接到君联公司通知办理房屋产权证的情况下，到君联公司办理相关手续，并在完全信任君联公司的情况下委托君联公司办理不动产产权证，刘成兰根本记不得签署了这样一份完全散失自我权益与办理房屋产权证毫无关联的确认书，该份确认书违背了刘成兰的委托意愿，损害了刘成兰的权益。综上，请求支持刘成兰的上诉请求。君联公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。刘成兰向一审法院起诉请求：1.判令君联公司支付刘成兰延迟办理房屋权属初始登记的违约金19772元；2.君联公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月1日，君联公司（出卖人）与刘成兰（买受人），签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定主要内容：出卖人以出让方式，取得位于郴州市骆仙铺寒溪路（编号为郴国用（2012）第*号）的地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称为君联名都；买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买君联名都项目中的第1栋1404号房；该商品房合同约定建筑面积共126.87平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2858元，总金额362595元；买受人按首付款（含定金）95%，344465元于本合同签订之日支付，剩余房款5%，18130元在主体工程完工时交清。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，视同买受人已经合格验收，出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；自本合同生效之日起30日内，出卖方应向郴州市房产管理局办理合同备案。在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记。逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。合同签订后，刘成兰向君联公司支付购房款362595元。郴州市自然资源和规划局于2019年3月21日向君联公司颁发“君联名都”项目1栋商品房不动产首次登记权属证书。2019年4月15日，君联公司向君联名都业主发送《办理房屋权属通知书》，该通知书载明：“我公司已按合同约定完成整个项目的权属证书登记，现特通知您可自行办理所购房屋不动产权证的相关手续。需由我公司配合提供的相关资料，请在本通知书发出之日起30日内到我公司办公室领取。同时我公司郑重提醒，如您未能如约前来领取相关资料，由此产生的一切法律责任及费用由您自行承担，我公司不承担任何责任。”2019年5月10日，刘成兰向君联公司出具一份《收房确认书》，该确认书载明：“本人刘成兰，购买‘君联名都’*栋*号房，现郴州君联房地产开发有限公司已将符合双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定的前述房屋交付于我，同时双方确认对收房前期的权利和义务已无任何争议。本人已办理完毕相关收房手续，对该现房无任何异议，特此确认，确认人签字及按手印：刘成兰。”一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，刘成兰与君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。案涉商品房买卖合同约定出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，君联公司于2019年3月21日完成“君联名都”项目1栋商品房不动产首次登记权属证书，而刘成兰出具的《收房确认书》明确收房时间为2019年5月10日，即从刘成兰接受购买的“君联名都”*栋*号房之次日起365个工作日内，君联公司已完成该幢商品房的初始登记，故对刘成兰提出的要求君联公司支付延期办证违约金的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告刘成兰的诉讼请求。本案案件受理费294.3元，减半收取147.15元，由原告刘成兰承担。”本院二审期间，刘成兰提交了7份证据材料：1.郴州市商品住宅质量保证书、使用说明书，拟证明君联公司于2016年4月30日向刘成兰交付案涉房屋；2.物业管理费、水费收据及发票，拟证明刘成兰2016年4月30日收房后按时交纳物业及水电费；3.垃圾清运费、装修管理费、工本费发票，拟证明刘成兰2016年4月30日收房后到君联公司处办理房屋装修相关手续；4.退还押金受理单，拟证明刘成兰房屋装修完毕后于2018年8月5日到君联公司处办理退还装修押金；5.办理房屋权属通知书，拟证明2019年4月15日君联公司通知刘成兰办理房屋产权证；6.收据、契税纳税申报表，拟证明2019年5月10日刘成兰在君联公司处办理不动产产权证相关手续并委托君联公司办理房屋产权证；7.不动产权证，拟证明2019年5月22日君联公司受刘成兰委托办理房屋产权证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。君联公司质证认为，对证据1的真实性无异议，对其证明方向有异议，质量保证书无法证明交房时间是2016年4月30日；证据2、3、4的真实性无法核实，且与本案无关，属不同的法律关系，无法推翻《收房确认书》；对证据5、6、7无异议。本院认证认为：刘成兰提交的证据1无法证实其证明目的，本院不予采信；证据2、3、4与本案的处理不具有关联性，本院不予采信；君联公司对证据5、6、7予以认可，本院予以采信。本案双方当事人均表示对一审判决认定的事实无异议。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，刘成兰于2019年5月10日委托君联公司办理案涉房屋的不动产登记权属证书，君联公司接收委托后，郴州市自然资源和规划局于2019年5月22日向刘成兰颁发案涉房屋的不动产登记权属证书。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为君联公司是否应承担逾期办证违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记（首次登记）。刘成兰于2019年5月10日向君联公司签署《收房确认书》，《收房确认书》的主要内容为确认君联公司已将案涉房屋交付给刘成兰，且双方对收房前期的权利和义务已无任何争议，故《收房确认书》的签署之日可视为双方重新确认的收房时间。一审法院据此认定从刘成兰重新确认的收房时间次日即2019年5月11日起365个工作日内，君联公司应完成该幢商品房的初始登记，并无不当。君联公司已于2019年3月27日办理完毕案涉商品房的首次登记，一审法院判决君联公司不承担逾期办证违约责任，本院予以确认。刘成兰上诉主张其签署《收房确认书》违背了其真实意愿，但未提交充分的证据证实其是在非自愿的情况签署，故对其该项主张本院不予支持。综上，刘成兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费294.3元，由刘成兰负担。本判决为终审判决。审 判 长　罗仲贵审 判 员　邓　群审 判 员　黄　慧二〇二一年九月十七日法官助理　刘芳岑书 记 员　刘　思附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“马 克 数 据 网”