方会来、涿州瑞和房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀06民终5267号

• 案件编号

  （2021）冀06民终5267号

• 案件名称

  方会来、涿州瑞和房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省保定市中级人民法院

• 所属地区

  河北省保定市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  方会来;涿州瑞和房地产开发有限公司;河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终5267号上诉人（原审原告）：方会来，男，1980年6月29日出生，满族，住涿州市。委托诉讼代理人：王卫华，河北路达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：涿州瑞和房地产开发有限公司，住所地涿州市开发区东环路西侧、朝阳路北侧和谷产业园A1楼二层。法定代表人：赵春华，公司经理。委托诉讼代理人：耿宝强，公司员工。被上诉人（原审被告）：河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司，住所地河北省保定市涿州市清凉寺办事处香邑溪谷小区。法定代表人：蒋兴建，公司经理。委托诉讼代理人：谢秀珠，公司员工。上诉人方会来因与被上诉人涿州瑞和房地产开发有限公司（以下简称瑞和公司）、河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司（以下简称隆泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2021）冀0681民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方会来上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审，上诉标的11万元；2、本案诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1、原审将本案定性为赔偿协议纠纷有误，本案应为商品房买卖合同因交房质量出现问题而产生的纠纷，原审应依法对案涉房屋是否有质量问题作出决定；2、原审应对案涉房屋进行评估鉴定；3、2020年8月28日承诺书手写体是瑞和公司后加的；4、2020年8月28日承诺书未生效，所载款项未支付；5、因地面塌陷比原来更严重，现在修复费用经工程造价部门预算需11万余元；6、被上诉人应赔偿上诉人租金损失11万元；7、案涉房屋未使用期间，隆泰公司退还物业费。涿州瑞和房地产开发有限公司辩称，案涉房屋地面塌陷问题出现后，经瑞和公司与上诉人协商，瑞和公司支付上诉人45000元，该费用包括维修费及各项损失，上诉人不再向瑞和公司主张其他任何赔偿，上诉人自愿签订了承诺书。承诺书是双方真实意思表示，双方应当按照承诺书履行其相关义务。上诉人提到的在承诺书中手写的部分也是经过上诉人签字确认后形成的文字，并不是被上诉人单独加上去的。对于上诉人申请的损失鉴定的时间，被上诉人存在异议，一审判决的时间2021年6月2日，对于之后上诉人可能增加的财产损失存在多种原因造成，全部让被上诉人承担是不公平的。综上，被上诉人请求依法驳回上诉人不合理的请求，并执行双方的承诺书，产生的费用由上诉人承担。我方除了45000元之外，还有五年的物业费免除内容。河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司辩称，本案为房屋买卖合同纠纷，隆泰公司并非本案适格被告。上诉人所诉地面塌陷问题属于房屋质量问题，系瑞和公司与上诉人之间的纠纷，与隆泰公司无关。方会来向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告赔偿因房屋地面塌陷给原告造成的损失人民币110000元；2、依法判令二被告对原告的房屋承担质量保修责任，对原告房屋进行维修，承担全部修缮费用；3、诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：原告于2015年10月3日与被告涿州瑞和房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号ＺＺＳ2015-515）及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告涿州瑞和房地产开发有限公司开发的位于涿州市，建筑面积116.68平方米，总金额1109160元。2016年7月19日，原告与被告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司签订了《前期物业服务协议》，约定由被告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司提供物业服务。原告接收房屋后，进行了装修。2018年底，该门面房出现地面塌陷的情况，2020年8月28日，经原告与被告涿州瑞和房地产开发有限公司协商，签订《承诺书》，写明“本人购买贵司开发的香邑溪谷项目Ａ4＃-01号商品房，本人已接收，但提出以下问题：商业地面下沉、墙体开裂。本人同意以下解决方案作为上述全部问题的最终解决方案，本人放弃其它索赔主张：1、本人同意贵公司就上述问题给本人所造成的全部损失一次性给予本人45000元，作为本人自行维修、恢复费用以及弥补损失的补偿，上述赔偿已含税（如有）；2、上述问题给本人造成的全部直接或间接损失，已包含在上述补偿中，本人及家属不再对该问题提出其它索赔……”。同日，原告为被告涿州瑞和房地产开发有限公司书写《网上付款个人信息说明》及《收条》，《收条》写明“此收条自钱款到账之日生效”，被告涿州瑞和房地产开发有限公司至今未付款。原告在法庭辩论阶段提出请求法院进行评估鉴定，但庭后未提交相应申请。上述事实，有原告提交的原告的身份证、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、房屋地面塌陷照片1张、房屋租赁合同，被告涿州瑞和房地产开发有限公司提交的方会来书写的承诺书、收条以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，交付使用的房屋存在质量问题，出卖人应当承担修复责任。被告涿州瑞和房地产开发有限公司作为涉案房屋的出卖人，应承担修复责任，被告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司作为物业服务公司，对房屋质量问题不承担责任。原告与被告涿州瑞和房地产开发有限公司之间已达成赔偿协议并签字确认，应继续履行。原告请求被告赔偿租赁费损失的诉讼请求，与本案不是同一法律关系，应另案主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二项之规定。判决：一、被告涿州瑞和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告赔偿45000元及利息（利息以45000元为基数，按照2020年8月29日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2020年8月29日起至给付完毕之日止）；二、驳回原告其它诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由原告负担730元，被告负担520元。本院二审期间，上诉人提交承诺书一份，我方提交的承诺书中没有中间手写部分，中间手写部分是由被上诉人自己添加的。瑞和公司质证称，该证据是复印件，是上诉人后自己加盖的手印，我方不认可。隆泰公司质证称，同瑞和公司质证意见。瑞和公司提交减免物业费的情况说明两页，证明我公司替上诉人交纳物业费的内部凭证。上诉人质证称，该证据与本案无关，是之前上诉人起诉被上诉人房屋质量问题时双方达成协议后进行的物业费减免。现在减免的物业费应当属于上诉人所有，应由被上诉人支付给上诉人。情况说明的时间是2017年8月12日，是上一个诉讼中达成的协议，与本案无关。隆泰公司质证称，认可该证据。其它事实与一审认定事实一致。本院认为，关于案涉承诺书真实性的问题。第一，二审中方会来也提交了2020年8月28日其出具的承诺书一份，并称瑞和公司所提交承诺书中手写部分系瑞和公司后来添加的，瑞和公司质证称因方会来所提交承诺书系复印件故不予认可；第二，一审庭审中，方会来对瑞和公司所提交承诺书内容的真实性认可；据此，应当认定瑞和公司所提交承诺书的真实性。关于案涉承诺书性质的问题。因瑞和公司认可方会来所出具承诺书内容，故瑞和公司与方会来已就承诺书所载内容达成合意；该承诺书所载内容系瑞和公司、方会来真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；该承诺书对瑞和公司、方会来均具有约束力。关于赔偿数额及赔偿范围的问题。按照案涉承诺书约定，瑞和公司一次性赔偿方会来45000元，作为因案涉房屋地面下沉、墙体开裂而给方会来所造成的全部损失，该损失应包括维修费用及租金损失。方会来上诉主张退还物业费，超出其一审诉求，本案不予审理。综上所述，方会来的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由方会来承担。本判决为终审判决。审 判 长　王志强审 判 员　万丙申审 判 员　杨玉龙二〇二一年九月十七日法官助理　董　丽书 记 员　戚园园 来自：www.nlaw.org