成都市亿和物业管理有限公司、张智秀物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）川1028民初3860号

• 案件编号

  （2021）川1028民初3860号

• 案件名称

  成都市亿和物业管理有限公司、张智秀物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  四川省隆昌市人民法院

• 所属地区

  四川省隆昌市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  成都市亿和物业管理有限公司;张智秀

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十二条

四川省隆昌市人民法院民 事 判 决 书(2021)川1028民初3860号原告：成都市亿和物业管理有限公司，住所地：四川省成都市成华区。法定代表人：马英炳，该公司董事长。委托诉讼代理人：王波，男，1982年2月12日出生，汉族，系成都市亿和物业管理有限公司职工，住四川省成都市金牛区。特别授权。被告：张智秀，女，1971年9月5日出生，汉族，住四川省隆昌市。委托诉讼代理人：冯云鹏，男，1970年2月25日出生，汉族，系张智秀之夫，住XXXX小区。一般代理。原告成都市亿和物业管理有限公司与被告张智秀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年9月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告成都市亿和物业管理有限公司的委托诉讼代理人王波、被告张智秀及委托代理人冯云鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。成都市亿和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2021年1月至2021年7月的物业服务费834.54元，违约金116.84元；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原告自2018年11月1日起，在隆昌市XXXX小区提供物业服务至今。被告系该小区住户，虽然原告多次催交，被告无正当理由至今仍拖欠物业费。张智秀向本院提交书面答辩意见辩称：一、物业公司与业主所签合同属霸王条款，合同应无效或撤销；二、原告自进入小区以来，从未履行合同义务，违规收取保证金、电费押金、装修管理费、垃圾清运费，实属巧立名目乱收费；三、未公布电梯广告、小区内水站等公共收益账目，侵害业主权益；四、自业主入住以来，大部分路灯至今不亮，绿化、设施维修工作非常差，未尽到服务义务，严重伤害广大业主的利益；五、原告在长达三年时间未作消防维保工作，致使消防设备、设施多样损坏，导致全体业主生活在一个不安全的环境之中，给全体业主造成长期精神压力；六、原告不讲诚信。业主出于安全原因要求原告整改有关设备、设施、小区道路等，原告无动于衷，置若罔闻，导致两位老人摔伤，至今未愈。从原告退出至今，未得到整改；七、原告服务期间态度极其恶劣，用茶杯殴打业主，更为严重的是多次以断水、断电手段威胁业主，为此惊动了110出警，多起事件都有立案；八、原告收费从未开具正式发票，项目不清无明细，发票各异等。综上，由于原告物管水平严重缺失等原因，自2019年8月起，广大业主要求原告降低物业费，原告不予理会，由此引发众怒众怨。小区业委会成立后，于2021年4月2日将解聘通知送达原告，原告接到解聘通知书后迟迟不肯退出，2021年8月1日原告从成都请来闲杂人员十多人阻止新物业入场，当天经过110、派出所、公安、特警等多方人员的协助，才强制更换了新物业。原告退出后，业委会多次叫原告移交图纸、资料及公布明细账目，他们以没有为由至今也未公布三年来的明细账目。同时，张智秀还当庭补充辩称：一、原告只有营业执照，无物业公司资质证明，无物价部门批准的收费文件，属于违法经营；二、小区属于棚户改造安置房，物管费每平方收取1.5元过高；三、每月收取的5元垃圾清运费没有法律依据；四、要求原告公布公共区域广告收入。本院经审理认为：原告系依法取得营业执照的物业服务企业；被告系莱菲特广场一期的业主。原、被告签订的物业服务合同不违反法律法规的规定，合法有效，受法律保护，合同对原、被告双方均具有法律约束力。原告履行了合同约定的物业服务义务，被告应按合同约定支付物业服务费。经原告催告后，被告仍未在合理期限内支付物业费，构成违约，原告要求被告支付物业费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于被告提出的抗辩理由，首先，被告书面答辩意见提出的抗辩理由，本院认为，对于被告提出的第一项，如果被告认为双方签订的合同存在法律规定的无效或者可撤销的情形，应在法定期限内向人民法院主张合同无效或者申请撤销，而现在合同已实际履行超过三年，已超过法律规定的主张合同无效或者申请撤销的期限。且现在被告所在小区已聘请了新的物业公司，原、被告之间的物业服务合同已经终止，被告现在提出主张，也并非本案审理范围，本院在本案中不作处理；对于第二、三、八项，属于企业可能存在的运营不规范的问题，被告可向相关行政主管部门反映，也可针对与其自身利益相关的事项另案起诉提出相应主张，不是本案的审理范围，本院在本案中也不作认定；对于第四、五、六项，是开发商的原因还是物业公司服务质量问题，被告并未举证证明，本院无法界定。对于属于开发商问题的部分，本院在本案中无权处理；对于属于物业服务质量问题的部分，原告并不认可，被告仅提供几张照片证明其主张，由于照片没有拍摄时间、拍摄地点、拍摄人，不符合证据的三性，本院对照片不予采信，即便被告提交的证据符合证据的三性，照片所反映的也是专有部分情况，且反映的所属环境不明确，仅是某一个时间点，不具有连续性，仅表明原告对于小区的服务和管理确有提高、改进的空间，不能形成证据链认定原告的服务长期不达标，不足以认定原告违反合同义务、存在根本违约的情形；对于第七项，与被告无关，也与本案无关，若相关业主的合法权利被他人侵犯，相关业主可直接提起诉讼向侵权人主张权利。综上，被告书面答辩意见中提出的八点理由，均不能构成拒交物业费的有效抗辩。至于被告书面答辩中提到的其他问题，与本案不是同一法律关系，不是本案的审理范围，若被告等业主的合法权利被侵犯，可与其他业主或业委会沟通另案主张权利；其次，关于被告当庭提出的答辩意见，认为原告违法经营的问题，经本院审查，原告系依法取得营业执照的物业服务企业，符合与被告签订物业服务合同的主体资格，被告对此有疑问，可向市场监管部门查询或反映。认为物业费过高的问题，由于双方系合同关系，价格属于双方自愿协商的范围，只要双方签订的合同不违反法律法规的强制性规定，本院司法权无权干涉；其他问题，与本案并非同一法律关系，不是本案的审理范围，被告可另案主张权利。至于原告要求被告支付违约金的主张，由于双方在履行合同过程中存在争议，被告并无主观恶意拖欠物业费，故对原告该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》五百七十七条、五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告张智秀在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告成都市亿和物业管理有限公司2021年1月至2021年7月的物业服务费834.54元；二、驳回原告成都市亿和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告张智秀负担。本判决为终审判决。本案判决发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请强制执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员　　曾建军二〇二一年九月二十四日书记员　　吕凤英 微信公众号“马克数据网”