王光荣、碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘10民终2002号

• 案件编号

  （2021）湘10民终2002号

• 案件名称

  王光荣、碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省郴州市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省郴州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  王光荣;碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘10民终2002号上诉人（原审被告）：王光荣，女，1978年3月19日出生。委托诉讼代理人：唐卫华（系王光荣之夫）。被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司。负责人：朱新星，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟慧玲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张超玲，女，该公司员工。上诉人王光荣因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司（以下简称碧桂园生活服务郴州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2021）湘1003民初1424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人王光荣的委托诉讼代理人唐卫华，被上诉人碧桂园生活服务郴州分公司的委托诉讼代理人钟慧玲、张超玲参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。王光荣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回碧桂园生活服务郴州分公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.碧桂园生活服务郴州分公司没有原告的主体资格，其法律责任应由碧桂园生活服务集团股份有限公司享有和承担。王光荣只与广东碧桂园物业管理有限公司郴州分公司签订《碧桂园?翡翠山前期物业服务协议》，碧桂园生活服务郴州分公司没有证据证明其与案涉物业服务协议存在法律上的利害关系。2.一审判决认定王光荣欠交的物业费及逾期支付物业费的违约金不清，未列出计算依据。3.一审判决对碧桂园生活服务郴州分公司应尽的义务及违约责任认定不清。王光荣在一审中已充分举证证明案涉房屋因开发商建筑质量差，存在安全隐患多等现象，开发商和碧桂园生活服务郴州分公司均不重视，因此王光荣一直到现在还没有正式收房。碧桂园生活服务郴州分公司没有依照《碧桂园?翡翠山前期物业服务协议》的约定履行义务，存在违约行为。二、一审判决适用法律错误。本案适用《中华人民共和国民法典》对王光荣更有利，故本案应适用《中华人民共和国民法典》的有关规定。碧桂园生活服务郴州分公司提供的物业服务不到位、有瑕疵，其依法应承担违约责任，造成王光荣经济损失的，碧桂园生活服务郴州分公司应予赔偿。三、一审判决明显不公，有违社会主义核心价值观。一审判决应驳回碧桂园生活服务郴州分公司的诉讼请求，即使判决王光荣需要交纳一定的物业服务费，也应当判决碧桂园生活服务郴州分公司先承担法定义务和违约责任，并根据权利义务对等原则和物业服务质量减免部分物业服务费，但一审判决王光荣全额交纳物业费及违约金，显失公允。碧桂园生活服务郴州分公司辩称：王光荣欠交物业服务费的原因并非对物业服务不满意，开发商多次协商王光荣办理收房手续，王光荣拒绝收房便擅自换锁装修入住，其入住后一直享受碧桂园生活服务郴州分公司提供的物业服务，故其应依约支付物业服务费。碧桂园生活服务郴州分公司向一审法院起诉请求：1.王光荣支付碧桂园生活服务郴州分公司从2015年1月1日至2020年12月31日的物业服务费共计9723.6元；2.王光荣以当月所欠物业费为计算基数，按照每日0.5‰标准计算违约金，至王光荣付清物业服务费之日止，暂计2015年3月1日至2020年12月31日的违约金4696.63元；3.王光荣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：碧桂园生活服务郴州分公司的曾用名称有：碧桂园智慧物业服务集团有限公司郴州分公司、广东碧桂园物业服务有限公司郴州分公司、广东碧桂园物业服务股份有限公司郴州分公司、广东碧桂园物业管理有限公司郴州分公司。2012年7月24日，郴州碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《郴州碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对郴州碧桂园提供前期物业管理服务。王光荣于2012年8月29日购买了郴州碧桂园·翡翠山陶源12栋**号房屋，面积90.03平方米。购买当日，王光荣（协议中称甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司郴州分公司（协议中称乙方）签订了《碧桂园·翡翠山前期物业服务协议》，约定：“……物业服务费采取包干制方式交纳；物业服务费按房屋建筑面积每月1.5元/㎡，甲方应按135.05元/月向乙方交纳物业服务费，面积以房管部门最终测绘面积为准；乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月25日；停车服务费为50元/月.个；甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……”。协议签订后，碧桂园生活服务郴州分公司依约向王光荣提供物业服务。王光荣在2015年1月1日至2020年12月31日期间共欠物业费9723.6元，经碧桂园生活服务郴州分公司多次催收无果。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。双方当事人签订的《碧桂园·翡翠山前期物业服务协议》合法有效。本案当事人争议焦点是：一、碧桂园生活服务郴州分公司在履约过程中是否存在不履行合同义务的违约情形；二、王光荣是否应承担的物业服务费及违约金。关于焦点一。碧桂园生活服务郴州分公司作为物业服务人，主要义务是按照约定和物业使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，以及对物业服务区域内的违法行为及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。王光荣未提供充分证据证明碧桂园生活服务郴州分公司在履约过程中存在不履行合同义务的违约情形。关于焦点二。碧桂园生活服务郴州分公司提供了物业服务，王光荣作为业主有义务依约交纳物业服务费。一审法院按合同约定确定王光荣在2015年1月1日至2020年12月31日期间欠碧桂园生活服务郴州分公司物业服务费9723.6元。王光荣未依约定期限向碧桂园生活服务郴州分公司支付物业服务费，应承担违约责任。碧桂园生活服务郴州分公司主动要求降低合同约定的违约金比例，主张按照每日0.5‰的标准，计算王光荣在2015年3月1日至2020年12月31日期间的违约金，符合法律规定，予以支持。碧桂园生活服务郴州分公司实际主张的违约金低于合同约定，不违反法律规定，予以支持碧桂园生活服务郴州分公司该项诉求。王光荣在答辩中称碧桂园生活服务郴州分公司未将小区公共部分的经营收入归还业主，该项权利应当通过业主委员会另行主张，不能作为王光荣拒交物业服务费的理由。本案系因民法典施行前的法律事实引起纠纷，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，应当适用当时的法律、司法解释规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：“一、被告王光荣在本判决生效后十日内支付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费9723.6元。二、被告王光荣在本判决生效后十日内支付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司2015年3月1日至2020年12月31日期间的违约金4696.63元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费160.51元，减半收取计80.25元，由被告王光荣负担。”本院二审期间，王光荣提交了照片、光盘，拟证明碧桂园生活服务郴州分公司违反了《碧桂园?翡翠山前期物业服务协议》的约定。本院组织当事人进行了证据交换和质证。碧桂园生活服务郴州分公司质证认为，王光荣提交的证据与碧桂园生活服务郴州分公司诉讼的客观事实不相符，与本案无关，不具备法律效力。本院认证认为，王光荣提交的证据不属于一审结束后新发现的证据，其拟证明目的是否成立，本院将在本院认为部分进行综合分析认定。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：王光荣应否向碧桂园生活服务郴州分公司支付2015年1月1日至2020年12月31日的物业服务费及违约金。王光荣上诉称碧桂园生活服务郴州分公司不具备本案诉讼主体资格。本案中，王光荣与广东碧桂园物业管理有限公司郴州分公司于2012年8月29日签订《碧桂园?翡翠山前期物业服务协议》，广东碧桂园物业管理有限公司郴州分公司经有关部门核准，先后变更名称为广东碧桂园物业服务有限公司郴州分公司、广东碧桂园物业服务股份有限公司郴州分公司、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司郴州分公司、碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司，其名称虽进行了变更，但主体并未改变。且碧桂园生活服务郴州分公司的确在其经营范围内向王光荣提供了物业服务，故碧桂园生活服务郴州分公司作为依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，具有本案的诉讼主体资格。因此，对王光荣上诉称碧桂园生活服务郴州分公司不具备本案诉讼主体资格的主张，本院不予支持。王光荣上诉称碧桂园生活服务郴州分公司没有依照《碧桂园?翡翠山前期物业服务协议》的约定履行义务，构成违约。对此，王光荣提交了关于房屋质量存在问题的照片、视频，且王光荣因为房屋质量问题一直拒绝正式收房，但这属王光荣与郴州碧桂园房地产开发有限公司之间的商品房销售合同关系，王光荣认为房屋质量存在问题可另行向郴州碧桂园房地产开发有限公司主张权利，并不能以此为由拒绝履行《碧桂园?翡翠山前期物业服务协议》中约定的支付物业服务费的义务。王光荣还主张碧桂园生活服务郴州分公司存在无劝阻、制止破坏门厅、楼梯间等房屋建筑共用部位，无人制止公共道路被随意篡改，道路损坏无人修缮，无劝阻、制止电梯设备被粘贴广告，无门卫查处外来人员，无劝阻、制止配电房堆放垃圾，岗亭没有工作人员等违约行为。因物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，且是动态服务，碧桂园生活服务郴州分公司提供了物业服务后还需业主配合才能保障服务质量。碧桂园生活服务郴州分公司在一审中提交了其依约履行义务的证据，个别区域、环节存在服务质量的问题并非仅仅是碧桂园生活服务郴州分公司单方面的原因，不构成根本的违约。碧桂园生活服务郴州分公司收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,个别业主拒交物业费的行为,不仅损害了物业公司的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于保障整体的物业服务质量。因此，王光荣不能以其认为碧桂园生活服务郴州分公司提供的服务未达到预期标准即拒绝支付物业服务费。如果碧桂园生活服务郴州分公司提供的物业服务导致小区大多数业主对其服务不满意，业主可以通过召开业主大会的方式做出相关决议，依法终止《碧桂园?翡翠山前期物业服务协议》，重新选聘物业服务企业。王光荣如认为碧桂园生活服务郴州分公司提供的物业服务与约定不符造成了其损失，王光荣可另行向碧桂园生活服务郴州分公司主张权利。碧桂园生活服务郴州分公司在一审中提交了王光荣自2015年1月1日至2020年12月31日期间欠付物业服务费的计算依据，王光荣虽不予认可，但其未提交充分的证据予以反驳。碧桂园生活服务郴州分公司向王光荣主张违约金，违约金的计算标准已低于双方在合同中约定。因此，一审法院认定王光荣应向碧桂园生活服务郴州分公司支付2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费9723.6元和违约金4696.63元，符合法律规定和双方的合同约定，本院予以确认。王光荣认为一审判决计算物业服务费和违约金无依据的理由不成立，本院不予支持。本案系因《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的纠纷，一审法院适用《中华人民共和国合同法》的相关规定并未损害王光荣的权益，故王光荣主张一审判决适用法律错误的理由不成立，本院不予支持。综上所述，王光荣的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160.51元，由上诉人王光荣负担。本判决为终审判决。审 判 长　罗仲贵审 判 员　邓　群审 判 员　黄　慧二〇二一年九月十五日法官助理　刘芳岑书 记 员　刘　思附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“马克数据网”