宿州铭威房地产开发有限公司、崔智慧等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）皖13民终3901号

• 案件编号

  （2021）皖13民终3901号

• 案件名称

  宿州铭威房地产开发有限公司、崔智慧等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  安徽省宿州市中级人民法院

• 所属地区

  安徽省宿州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  宿州铭威房地产开发有限公司;崔智慧;赵凡侠

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终3901号上诉人（原审被告）：宿州铭威房地产开发有限公司，住所地安徽省灵璧县灵城镇迎宾大道中段，统一社会信用代码91341323062474172P。法定代表人：杨成安，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏秋松，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：崔智慧，男，1987年10月15日出生，汉族，住安徽省灵璧县。被上诉人（原审原告）：赵凡侠，女，1986年5月1日出生，汉族，住安徽省灵璧县。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：卢磊，安徽知秋（灵璧）律师事务所律师。上诉人宿州铭威房地产开发有限公司（以下简称铭威公司）因与被上诉人崔智慧、赵凡侠商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2021）皖1323民初2168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铭威公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；崔智慧、赵凡侠承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审认定事实不清，适用法律错误。铭威公司和政府签订的出让合同约定了净地转让时间，铭威公司开发的中央名府一期工程是整体设计。一审中铭威公司提供的灵城镇政府于2021年2月6日出具的证明能够充分说明因为钉子户郑金平不配合拆迁，县政府直至2020年6月才将一期工程的南部土地出让给铭威公司，导致已经交付使用的北部房屋因地下车库、消防工程无法完成整体验收，故无法按时办理房产证。2.政府不能按期交付全部土地的事实发生在铭威公司与崔智慧、赵凡侠签订《商品房买卖合同》之后，足以认定影响合同履行的基础条件发生重大变化，继续履行对铭威公司显失公平，应适用情势变更原则，组织双方重新协商，变更合同。崔智慧、赵凡侠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回铭威公司的上诉。本案中崔智慧、赵凡侠已经依据合同约定履行自己的义务，包括支付全部购房款、契税等各种费用，但是铭威公司没有按照合同约定履行办证义务，应当承担违约责任。至于铭威公司称系因案外人导致合同不能履行，依据合同相对性原则，铭威公司应当首先承担责任，再向案外人追偿。另，铭威公司所述因为钉子户及验收问题导致不能办证，根据《建设工程管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，工程应当验收合格方能交付业主使用，涉案工程未经整体验收而向业主交付使用违法，也是对业主不负责任的行为。崔智慧、赵凡侠向一审法院起诉请求：1.判令铭威公司为其办理涉案房屋不动产登记证书；2.判令铭威公司支付违约金3700元；3.判令铭威公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：崔智慧、赵凡侠于2012年11月13日登记结婚，双方现系夫妻关系。2016年11月26日，崔智慧、赵凡侠与铭威公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：0003300520160040），并于2016年11月25日对该合同进行备案。合同约定，买受人（即崔智慧、赵凡侠）购买出卖人（即铭威公司）开发的位于灵璧县房屋，房屋总价款370000.00元。出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该房屋。另查明，《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。铭威公司于2018年9月30日向崔智慧、赵凡侠交付涉案房屋。在房屋交付的当日，崔智慧、赵凡侠赵崔向铭威公司缴纳了代收契税、维修基金、办证费合计13140元，铭威公司向崔智慧、赵凡侠赵崔出具了收据，至本次庭审之日止案涉房屋未办理房屋所有权移转登记。一审法院认为，综合崔智慧、赵凡侠、铭威公司的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：1.依照合同约定，铭威公司是否负有为崔智慧、赵凡侠办理案涉房屋所有权移转登记的义务。2.崔智慧、赵凡侠主张铭威公司支付违约金是否具有请求权基础。3.铭威公司辩称未办理案涉房屋所有权移转登记系因第三方原因导致，根据情势变更原则的法律规定不应承担违约责任的理由能否成立。铭威公司应当按照合同约定与崔智慧、赵凡侠共同向房屋登记机构申请办理涉案房屋的所有权移转登记。根据法律规定，依法成立的合同,受法律保护，崔智慧、赵凡侠、铭威公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，应当受到法律保护；根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，铭威公司应当依照合同约定与崔智慧、赵凡侠共同向房屋登记机构申请办理涉案房屋的所有权移转登记。参照崔智慧、赵凡侠、铭威公司签订的《商品房买卖合同（预售）》专业术语解释“7房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为；8所有权移转登记是指商品房所有权从出卖人移转至买受人所办理的登记类型；9房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构；”的相关说明，一审法院认为铭威公司辩称其不是办理房屋登记的法定机关，仅负有协助办理的义务的理由不能成立。双方在合同中对铭威公司办理涉案房屋所有权移转登记的义务已经作出明确约定，且铭威公司实际收取了案涉房屋不动产权证的办理费用，铭威公司虽不是办理房屋登记的法定机关，但仍负有依约履行合同约定的共同向房屋登记机构申请办理所有权移转登记的相应义务，因此铭威公司的该项辩称依法不予采信。崔智慧、赵凡侠主张铭威公司支付违约金具有请求权基础。崔智慧、赵凡侠、铭威公司在《商品房买卖合同》第十五条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付使用后90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，崔智慧、赵凡侠依约享有退房或不退房，并要求铭威公司支付违约金的权利，因此崔智慧、赵凡侠有权要求铭威公司支付违约金。双方约定违约金的计算标准为已付房价款的1%，案涉房屋总价款370000元，即违约金为3700元，现崔智慧、赵凡侠主张违约金3700元未超出双方约定的数额，一审法院依法予以支持。铭威公司辩称违约金约定过高，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，双方约定了因违约产生的损失赔偿额计算方法，对比房屋总价款、违约金的计算标准及因铭威公司未按照合同约定履行共同办理义务给崔智慧、赵凡侠造成案涉房屋所有权未及时登记所产生的法律风险，结合双方合同的履行情况，过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚信原则予以衡量，对于铭威公司的该项辩称一审法院依法不予支持。本案不应适用情势变更原则，铭威公司应当承担未能按期办理涉案房屋所有权移转登记的违约责任。铭威公司主张其未能依约及时为崔智慧、赵凡侠办理房屋所有权移转登记系第三方原因造成工程施工滞后、无法完成整体验收所导致，应适用情势变更原则。一审法院认为根据法律规定，情势变更原则适用的情形为合同成立后、合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，铭威公司对其主张本案应适用情势变更原则负有提供证据予以证明的举证证明责任，未能提供证据或者提供的证据不能达到其举证证明目的，应当承担举证不能的法律后果。铭威公司虽辩称不能及时办理案涉房屋不动产登记系因第三方行为导致，但未提供足够的证据予以证明；同时本案存在案涉房屋仅经工程竣工验收，未经整体验收即向崔智慧、赵凡侠交付，并且铭威公司已向崔智慧、赵凡侠实际收取了办理房屋所有权登记所需的相关费用等情形；因此对于铭威公司的该项辩称依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典法》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、铭威公司应于判决生效后三十日内与崔智慧、赵凡侠共同办理崔智慧、赵凡侠在铭威公司处购买房屋的不动产权证；二、铭威公司应于判决生效后十日内向崔智慧、赵凡侠支付违约金3700元；三、驳回崔智慧、赵凡侠的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元,由铭威公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明事实中除“2016年11月26日，崔智慧、赵凡侠、铭威公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：0003300520160040）”和“出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该房屋。”之外，其他事实属实，本院予以确认。另查明，崔智慧、赵凡侠与铭威公司于2016年11月14日签订《商品房买卖合同》。该合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本院认为，归纳各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：铭威公司应否依约向崔智慧、赵凡侠承担未能取得案涉房屋不动产权证书的违约责任。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行合同义务。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。案已查明，铭威公司已向崔智慧、赵凡侠代收契税、办证费等各种费用，但其未提供证据证明已根据合同约定将需由铭威公司提供的资料报产权登记机关备案，且案涉房屋至今尚未办理房屋所有权移转登记，故铭威公司应依约承担相应的违约责任。铭威公司上诉主张系因灵璧县人民政府向其逾期交付出让土地导致工程迟延开发、整体验收延迟而无法办证，其不应向购房户承担逾期办证责任。审理认为，案涉《商品房买卖合同》的约束力仅限于签订合同的当事人即铭威公司与崔智慧、赵凡侠，双方基于合同产生互负的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使铭威公司主张政府逾期交地导致开发迟延的事实成立，亦是铭威公司与灵璧县人民政府之间关于土地出让合同纠纷的范畴，与本案无关，不影响铭威公司因违反案涉《商品房买卖合同》约定应向合同相对人承担违约责任，故，其上诉理由不能成立，本院不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更情形，是指合同履行中发生了合同订立时无法预见的客观情况，导致继续履行合同对一方当事人明显不公或不能实现合同目的时，当事人请求人民法院变更或解除合同的，应根据公平原则结合实际案情确定是否变更或解除。本案中，铭威公司作为专业的房地产开发商，其主张政府逾期交地不属于无法预见的客观情况，本案亦不是铭威公司提出的变更或解除合同之诉，故铭威公司上诉主张继续履行案涉合同对其显示公平，应适用情势变更原则变更案涉合同的理由不能成立，本院亦不予采信。综上所述，铭威公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宿州铭威房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　王　磊审 判 员　　吕庆龙审 判 员　　张　奥二〇二一年九月九日法官助理　　王珊珊书 记 员　　王　艳附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 马 克 数 据 网