连云港新秀地产投资有限公司、李欢等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏07民终2795号

• 案件编号

  （2021）苏07民终2795号

• 案件名称

  连云港新秀地产投资有限公司、李欢等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省连云港市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省连云港市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  连云港新秀地产投资有限公司;李欢;孙倩;李承继;王姜静;樊飞飞;魏大石;李威;徐梦;张文宜;戚海平

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2795号上诉人(原审被告、反诉原告）：连云港新秀地产投资有限公司，住所地江苏省东海县迎宾大道北路88号东城新苑3-107号。法定代表人：顾汉波。委托诉讼代理人：葛兆中，该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李欢，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙倩，女，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李承继，男，朝鲜族，住广东省佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王姜静，女，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告、反诉被告）：樊飞飞，男，汉族，住江苏省东海县石梁河镇。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏大石，女，汉族，住江苏省东海县石梁河镇。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李威，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐梦，女，汉族，住江苏省东海县驼峰乡。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张文宜，男，汉族，住江苏省东海县石榴街道。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戚海平，女，汉族，住江苏省东海县房山镇。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：霍如华，东海县牛山法律服务所法律工作者。上诉人连云港新秀地产投资有限公司（以下简称新秀地产公司）与被上诉人李欢、孙倩、李承继、王姜静、樊飞飞、魏大石、李威、徐梦、张文宜、戚海平商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2021)苏0722民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新秀地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一、上诉人不应承担违约责任，一审法院认定事实错误。上诉人延期交房完全是因为外部原因和不可抗力的原因造成。2019年因为电力系统要增加外线，并且外部线路工程施工有难度，电力系统迟迟不能完工才导致的上诉人房屋不能及时验收交付，这是属于外部原因。之后新冠疫情的影响，所有工程全部停工，所有人员居家隔离，也是交房延期的主要原因，属于不可抗力原因。根据合同约定：非出卖人自身原因而导致延期交付的，最多延期不得超过3个月。电力系统违约并非出卖人自身原因而导致的延期交付，所以交房时间是可以延期三个月的；而新冠疫情，完全是不可抗力因素，所以根据合同的约定，上诉人可以据实予以延期，上诉人不应承担违约责任。退一步讲，即使上诉人应当承担违约责任，违约的天数也应当将正常的延期天数扣除，并且应当减去疫情的天数，原审法院并未减去延期的天数，也未将疫情的天数扣除，原审法院认定事实错误。二、原审法院程序违法。本案被上诉人人数众多，诉求总金额也近30万元，并且还涉及到上诉人反诉，而原审法院只适用简易程序进行审理，剥夺了上诉人的合法权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定，本案不适用简易程序，原审法院程序违法。被上诉人李欢、孙倩、李承继、王姜静、樊飞飞、魏大石、李威、徐梦、张文宜、戚海平答辩称：上诉人上诉理由不能成立，逾期交房主要责任在上诉人，其在上诉状中称逾期交房原因系供电部门造成，被上诉人不认可，被上诉人认为逾期交房系上诉人内部管理问题造成，被上诉人不存在逾期付款现象，上诉人在原审中也没有证据证实其主张，故上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回。李欢、孙倩、李承继、王姜静、樊飞飞、魏大石、李威、徐梦、张文宜、戚海平向一审法院起诉，请求判令：1.新秀地产公司支付给李欢、孙倩逾期交房违约金29114元，支付李承继、王姜静逾期交房违约金28500元，支付樊飞飞、魏大石逾期交房违约金28000元，支付李威、徐梦逾期交房违约金28000元，支付张文宜、戚海平逾期交房违约金27500元；2.本案诉讼费用等费用由新秀地产公司承担。新秀地产公司向一审法院提起反诉，请求判令：李欢、孙倩支付逾期付款违约金2491元，李承继、王姜静支付逾期付款违约金1728元，樊飞飞、魏大石支付逾期付款违约金2318元，李威、徐梦支付逾期付款违约金4087元，张文宜、戚海平支付逾期付款违约金9048元。一审法院查明事实：李欢等10人（5户）与新秀地产公司签订《商品房买卖合同》，购买新秀地产公司开发的东海县石榴街道文华名苑房产。合同约定新秀地产公司逾期交房的但合同继续履行的情形下，逾期交房违约金以已付房款为基数，按日万分之一计算；另约定购房者办理贷款应在合同签订后7天内将办理银行按揭贷款所需资料交至新秀地产公司，并办妥按揭贷款的全部手续，贷款金额以银行审判为准。合同约定的交房日期为2019年12月31日，但截至2020年12月31日，房屋并未交付。李欢、孙倩购买的是文华名苑802室，房屋价款797647元；李承继、王姜静购买的是文华名苑502室，房屋价款779708元；樊飞飞、魏大石购买的是文华名苑1402室，房屋价款768429元；李威、徐梦购买的是文华名苑1501室，房屋价款766529元；张文宜、戚海平购买的是文华名苑301室，房屋价款751457元。以上房屋价款已经付清。本案争议焦点如下：一、关于审理程序适用问题。本案的诉讼标的为同一种类，故立为代表人诉讼，目的是提高诉讼效率，节约司法资源，及时解决纠纷，减轻当事人诉累，且本案法律关系简单，案件事实清楚，完全可以适用简易程序，若适用普通程序反而降低司法效率，增加当事人负担，达不到代表人诉讼制度的目的，故对新秀地产公司的辩称意见不予支持。二、新秀地产公司是否应承担逾期交房违约责任。关于新秀地产公司认为案外人没有按照供电要求及时供电才造成延期交房，但第三人的原因不能免除其承担逾期交房违约责任，关于新秀地产公司认为疫情导致其违约，但因疫情发生于房屋约定交付日期之后，故其仍应当承担逾期交房违约责任。三、逾期交房违约金数额的确认。李欢等10人（5户）庭审时明确其主张的违约金期限为2020年1月1日至2020年12月31日（366天），此期间新秀地产公司未交付房屋，故一审法院对此期间的逾期交房违约金予以支持。李欢、孙倩所购的文华名苑-802室的逾期交房违约金29193.88元（797647元×0.01%×366天），李欢、孙倩诉求为29114元，一审法院按29114元予以支持。李承继、王姜静所购的文华名苑502室的逾期交房违约金28537.31元（779708元×0.01%×366天），李承继、王姜静诉求为28500元，一审法院按28500予以支持。樊飞飞、魏大石所购的文华名苑1402室的逾期交房违约金28124.5元（768429元×0.01%×366天），樊飞飞、魏大石诉求为28000元，一审法院按28000元予以支持。李威、徐梦所购的文华名苑1501室的逾期交房违约金28054.96元（766529元×0.01%×366天），李威、徐梦诉求为28000元，一审法院按28000元予以支持。张文宜、戚海平所购的文华名苑301室的逾期交房违约金27503.33元（751457元×0.01%×366天），张文宜、戚海平诉求为27500元，一审法院按27500元予以支持。四、新秀地产公司的反诉请求是否支持。新秀地产公司认为购房者在合同签订后7天内未就应当将银行贷款付清，但依据合同约定应当是购房者在合同签订7天内将贷款资料交至新秀地产公司，且依据日常经验判断，合同签订后7天就让银行放款不符合常理，故对新秀地产的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向李欢、孙倩支付逾期交房违约金29114元；二、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向李承继、王姜静支付逾期交房违约金28500元；三、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向樊飞飞、魏大石支付逾期交房违约金28000元；四、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向李威、徐梦支付逾期交房违约金28000元；五、新秀地产公司应在判决生效之日起十日内向张文宜、戚海平支付逾期交房违约金27500元；六、驳回新秀地产公司的反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取1264元（李欢、孙倩预交264元，李承继、王姜静预交256元，樊飞飞、魏大石预交250元，李威、徐梦预交250元，张文宜、戚海平预交244元），由新秀地产公司负担（新秀地产公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给预交方）；一审反诉案件受理费减半收取125元，由新秀地产公司负担（新秀地产公司已预交）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.上诉人新秀地产公司是否应当承担逾期交房责任；2.一审审理是否存在程序违法。关于新秀地产公司是否应当承担逾期交房责任的问题，本院经审查后认为，新秀地产公司上诉认为是案外人的原因致使其不能按照《商品房买卖合同》约定交付房屋，但对此未能充分举证予以说明，应当承担举证不能的法律后果。根据新秀地产公司与买房人的约定，新秀地产公司应当于2019年12月31日交付符合合同约定条件的房屋，但新秀地产公司至今未能举证证明已向买房人交付，对此应当按照合同约定承担逾期交房违约责任。关于一审审理是否存在程序违法的问题，本院经审查后认为，一审法院结合案件具体情况适用简易程序进行审理并不违反法律规定，也未损害新秀地产公司实体权利，新秀地产公司该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，上诉人新秀地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2653元（连云港新秀地产投资有限公司已预交），由连云港新秀地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　吴雪莹审 判 员　王学明审 判 员　程　艳二〇二一年九月十四日法官助理　蒋　寻书 记 员　邵　泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：www.nlaw.org