巴州大翔汽车销售有限公司、李宗等租赁合同纠纷其他民事民事裁定书（2021）最高法民申4534号

• 案件编号

  （2021）最高法民申4534号

• 案件名称

  巴州大翔汽车销售有限公司、李宗等租赁合同纠纷其他民事民事裁定书

• 审理法院

  最高人民法院

• 所属地区

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  其他

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  巴州大翔汽车销售有限公司;李宗;李开旗

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第二百零四条第一款

中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2021）最高法民申4534号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：巴州大翔汽车销售有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区巴州库尔勒市新城辖区石化大道74号小区神州汽车城院内。法定代表人：陈彬，该公司经理。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：李宗，男，1970年12月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：李开旗，男，1995年12月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。再审申请人巴州大翔汽车销售有限公司（以下简称大翔公司）因与被申请人李宗、李开旗租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2020）新民终345号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。大翔公司申请再审称:（一）对合同效力的审查属于人民法院裁判权范围，原判决以大翔公司不得对合同效力反言为由认定《国际汽车城门面租赁合同》有效，适用法律错误。案涉租赁房屋有面积为1946.2㎡的部分系未取得建设工程许可证的违法建筑，该面积对应的租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉《国际汽车城门面租赁合同》部分无效，原审法院应当依职权进行审查。（二）原判决认定大翔公司违反《国际汽车城门面租赁合同》约定的事实缺乏证据证明。前述合同无效的法律后果应为：合同自始无效，对当事人无约束力。当事人应返还财产或折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。具体就本案而言：1.大翔公司依约支付的租金金额应按照合法建筑面积对应的有效的《国际汽车城门面租赁合同》部分计算。2.大翔公司已经按合法建筑面积对应有效的《国际汽车城门面租赁合同》部分足额支付租金，不存在违约行为，原审法院认定大翔公司违反合同约定逾期支付租金无事实基础和法律依据。3.李宗、李开旗在没有合同解除权的情况下解除合同，属违约解除合同。其将房屋上锁的行为导致大翔公司无法使用占有租赁房屋。4.李宗、李开旗对《国际汽车城门面租赁合同》无效存在完全的过错，应当赔偿大翔公司因此受到的损失。李宗、李开旗违法超规划建筑面积建设房屋，导致《国际汽车城门面租赁合同》部分无效，应就合同无效给大翔公司带来损失承担赔偿责任。原判决认定截至2016年10月30日大翔公司已超过十六个月未支付租赁费与案件基本事实不一致。实际上大翔公司于2016年6月22日与案外人达成《三方顶账协议》以及于同年10月19日与李宗签订《顶账协议》均表明以车辆抵付房屋租赁费，说明大翔公司已依约足额交纳租赁费，并不存在拖欠租金的情形。（三）原判决在查明李宗、李开旗于租赁期间内将租赁房屋出租给他人的同时认定其不存在违约行为，适用法律错误。大翔公司于一审提交的证据、李宗与李开旗自认以及一审判决认定李宗、李开旗将375㎡房屋租赁给案外人的事实说明李宗、李开旗违反合同约定、存在违约行为。此外，原判决对装修价值、设备设施及配件贬损价值认定时仅以鉴定报告作为认定大翔公司损失的依据，缺乏事实根据，损害大翔公司利益。大翔公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院经审查认为：（一）关于案涉《国际汽车城门面租赁合同》合同效力及法律后果问题。大翔公司主张应按照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同的处理原则的规定来处理本案，并不符合案涉房屋租赁这一具体合同类型所具有的特殊性。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条固然有关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，但考虑到租赁合同的约定一方面是当事人协商一致的结果、一般与市场行情相符，按照相关约定处理有利于提高案件审理效率、及时化解矛盾并减少当事人诉累，一方面所体现的对价也符合防止占用房屋实际受益后利益无法衡平的实质公平原则，故该司法解释第五条还进一步规定了“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”等内容，因此，原审法院按照《国际汽车城门面租赁合同》的相关约定来处理本案，符合前述规定所体现的无效合同比照有效处理的司法解释规定，并无不当之处。原审法院关于添附部分的处理，也符合前述司法解释第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的主要规定，对大翔公司合法权益给予了应有的保护。大翔公司在无法区分无效部分在整体标的的具体相对位置的情况下，全部否定《国际汽车城门面租赁合同》具体条款的约束力，既缺乏充分的事实根据，也没有明确的法律依据，其相应主张均不能成立。原审法院认定大翔公司未能足额支付房屋使用费，李宗、李开旗有权终结案涉租赁法律关系并可主张大翔公司承担相应责任有充分的事实根据。大翔公司主张其于2016年6月22日与案外人签订《三方顶账协议》，约定以车辆抵偿房屋使用费6万元，但未进一步举证证明抵偿后完全消灭未付房屋使用费债务，不能否定其仍处于未完全履行支付房屋使用费义务之境地;而其与李宗所签订的《顶账协议》，已被原审法院认定因车辆无法正常使用而不能实现抵账目的，该院对4辆车抵付房屋使用费的事实不予确认并无不当。故大翔公司关于并不存在长期拖欠应付费用事实的主张不能成立。（二）关于李宗、李开旗将案涉房屋另行向案外人出租的行为是否不当问题。原审法院已查明，大翔公司所支付款项仅可冲抵应付至2015年6月的房屋使用费，自此时起即欠付费用，至2016年4月1日李宗、李开旗将案涉375㎡的房屋出租给案外人时，已迟延支付房屋使用费多时，李宗、李开旗将部分房屋对外另行出租，符合《中华人民共和国合同法》关于支持守约方减损的相关规定和立法精神，而李宗、李开旗对另行出租的房屋部分不再向大翔公司收取房屋使用费，既未增加其负担，自身亦未双重获利，故原判决并未认定李宗、李开旗应承担相应责任并无不当。综上,大翔公司的再审申请不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回巴州大翔汽车销售有限公司的再审申请。审 判 长　　宋　冰审 判 员　　吴　笛审 判 员　　董俊武二〇二一年九月十八日法官助理　　杨　涛书 记 员　　陈小雯 百度搜索“马 克 数 据 网”