河北鼎嘉琪房地产开发有限公司、靳志红商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀04民终3754号

• 案件编号

  （2021）冀04民终3754号

• 案件名称

  河北鼎嘉琪房地产开发有限公司、靳志红商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省邯郸市中级人民法院

• 所属地区

  河北省邯郸市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  河北鼎嘉琪房地产开发有限公司;靳志红

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀04民终3754号上诉人（原审被告）：河北鼎嘉琪房地产开发有限公司，住所地位于河北省邯郸市复兴区建设大街212号1号楼13-16层。法定代表人：王炳焱，该公司经理。委托诉讼代理人：崔进军，该公司员工。被上诉人（原审原告）：靳志红，女，1977年2月26日出生，汉族，住河北省大名县。委托诉讼代理人：靳现，河北十力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新国，河北十力律师事务所律师。上诉人河北鼎嘉琪房地产开发有限公司（以下简称鼎嘉琪公司）因与被上诉人靳志红商品房预售合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鼎嘉琪公司上诉请求：1、请求发还重审或撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人靳志红承担。事实和理由：1、一审判决对涉案房屋的现状审查不清，认定错误。恒大XX（原XX春天）9号楼规划在2017年7月已经进行了变更，9号楼不仅仅是面积的变化，其层数、户型也均有变化，且由毛坯房变为精装房，所涉房屋客观情况已经发生了重大变化，继续履行对上诉人显失公平。一审法院仅仅认定面积变化，且对面积变化要求上诉人和被上诉人通过协商或依据相关法律规定处理，明显是模糊判决，属判决不明确且无形增加当事人诉累，并没有从根本上解决上诉人与被上诉人的纠纷。2、一审判决认定鼎嘉琪会业务流转单为商品房买卖合同，属认定事实不清，适用法律错误。因9号楼规划改变，致使实际户型、面积、楼层等与流转单记载不符，不能再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》的相关规定，认定鼎嘉琪会业务流转单为商品房买卖合同，实际构成的是商品房预约合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同，对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，因涉案房屋发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的重大变化，对该预约合同应予解除。靳志红答辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人应当为被上诉人办理预告登记；2、一审法院认定《鼎嘉琪会业务流转单》为商品房买卖合同是正确的，该认定符合法律规定以及实际情况，双方真实意思表示也是商品房买卖；3、上诉人所称的解除合同以及发生重大变更完全是不符合相关法律规定以及违反法律程序的，本房屋根本不存在履行不能的情况，其发生的变更也是由于上诉人自身原因导致，与被上诉人无关，并且根据一审中上诉人所提供的证据，也可以显示出发生变更是其自身原因所盖房屋不合格、不达标所致；4、上诉人行为构成了违约，现有房屋面积小于合同约定面积，上诉人应当根据法律规定赔偿被上诉人差额面积损失；5、上诉人主张的商品房买卖合同发生重大变更，该情形并非属于重大情势变更，其引用的法条已经失效，上诉人应当履行相应的合同义务，为被上诉人办理网签登记手续。靳志红向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告履行双方之间房屋买卖合同义务，将位于邯郸市丛台区房屋所有权过户给原告，后明确为要求被告协助原告办理该房屋网签登记手续；2、本案的诉讼费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月20日，李某峰作为出借人，鼎嘉琪公司作为借款人签订《借款合同》，约定借款金额500万元，每月利息为借款总额的5.5%。借期自2014年5月20日至2014年6月19日，逾期还款则合同借款期限自动变更为不定期借款。借款到期后，鼎嘉琪公司未按约偿还借款，经协商，鼎嘉琪公司将借款本息中的918762元抵做购房款，售予李某峰的爱人靳志红XX春天XXX房屋，并于2016年12月29日出具收据，收据上载明“交款单位靳志红，收款事由XX春天9-BXXX房款”，同时出具鼎嘉琪会业务流转单，该流转单上载明“客户姓名：靳志红，会员号：9-BXXX，交款时间：2016.12.29，交款额：918762，优惠：抵李某峰公司借款房不退不换，意向项目：XX春天，意向户型：134.3㎡”。后因鼎嘉琪公司拒绝办理网签手续，双方争议成讼。另查明，鼎嘉琪公司开发建设的XX春天小区9号楼于2017年6月份经邯郸市城乡规划局批准，调整了房屋户型设计，9-BXXX现为9号楼X单元XXX号。鼎嘉琪公司于2017年11月1日取得XX春天项目的商品房预售许可证。经向邯郸市房管部门了解，9号楼X单元XXX号房屋现规划面积为124.76㎡，尚未进行实际勘测，已具备网签条件。鼎嘉琪公司表示该房屋现处于空置状态，未另行销售。一审法院认为，鼎嘉琪公司因欠付李某峰借款，在借款到期后无法偿还，经双方协商，鼎嘉琪公司将涉案房屋售予李某峰的爱人靳志红以房抵债，性质上属于对债务履行方式的变更。鼎嘉琪公司向靳志红出具了房款收据以及鼎嘉琪会业务流转单，该流转单上载明了房屋位置、房号、面积、价款，具备了商品房买卖合同的主要内容，且靳志红以抵顶借款的方式付清了购房款，双方之间形成了商品房买卖合同关系。鼎嘉琪公司以涉案房屋因设计变更导致面积发生变化，辩称原以物抵债协议无法履行，如继续履行对其公司明显不公平。对此，法院认为，涉案房屋虽然因设计变更导致房屋面积与原约定不符，但该房屋现实存在且未另售他人，亦无其他履行不能的法定事由，故以物抵债协议无法履行的辩称法院不予采信。至于面积差异问题，双方可以通过协商或依据相关法律规定处理。故靳志红要求鼎嘉琪公司协助办理邯郸市丛台区房屋的网签登记手续的诉请，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告河北鼎嘉琪房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告靳志红办理邯郸市丛台区房屋的网签登记手续。案件受理费80元，由被告河北鼎嘉琪房地产开发有限公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院查明事实与一审相同，本院予以确认。根据上诉人诉称理由和被上诉人答辩意见，本案存在以下争议的问题：（一）关于涉案房款收据以及鼎嘉琪会业务流转单的合同性质问题。本院认为，鼎嘉琪公司与靳志红以房抵债的约定是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据该约定，2016年12月29日鼎嘉琪公司为靳志红出具了房款收据以及鼎嘉琪会业务流转单，该业务流转单上载明了客户姓名、交款时间、交款金额、项目名称、户型面积，具备了商品房买卖合同的主要内容，且靳志红以抵顶借款的方式付清了购房款，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备＜商品房销售管理办法＞第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方之间形成了商品房买卖合同关系。（二）关于鼎嘉琪公司是否应协助靳志红办理涉案房屋网签登记手续的问题。本院认为，鼎嘉琪公司与靳志红之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，靳志红有给付购房款的义务，鼎嘉琪公司有为靳志红办理网签登记的义务，双方均应依法履行。本案中，靳志红已以抵顶借款的方式履行了付款义务，涉案房屋虽然在面积、层数、户型、装修等事项上均与建立合同时不一致，但该设计变化非买受人靳志红原因导致，在靳志红未要求解除合同和不存在履行不能事由的情况下，应继续履行，故鼎嘉琪公司应协助靳志红办理涉案房屋网签登记手续。综上所述，鼎嘉琪公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人河北鼎嘉琪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　白　燕审判员　武运红审判员　梁国华二〇二一年九月八日书记员　韩　颖 来源：百度“马 克 数据网”