郑义芸、古秋娜等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书（2021）粤1402民初1347号

• 案件编号

  （2021）粤1402民初1347号

• 案件名称

  郑义芸、古秋娜等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  梅州市梅江区人民法院

• 所属地区

  梅州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  郑义芸;古秋娜;谢家伟

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1402民初1347号原告：郑义芸，女，汉族，现住梅州市梅江区。委托诉讼代理人：张汉林，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。被告：古秋娜，女，汉族，现住梅州市梅县区。被告：谢家伟，男，汉族，现住梅州市梅县区。共同委托诉讼代理人：吴盛锋，广东立政律师事务所律师。原告郑义芸诉被告古秋娜、谢家伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代理人张汉林律师，两被告代理人吴盛锋律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即支付剩余购房款498000元给原告。2.两被告支付违约金18216元（自2021年2月10日起至2021年4月18日止共69天，以成交总价额528000元为基数，按照每日万分之五计算违约金，即528000元×0.05%×69天）给原告；支付从2021年4月19日起至其实际付清购房款之日止，继续按约定的每日万分之五计算违约金给原告。3.两被告已支付的定金50000元归原告所有，无需作为房款抵扣。4.两被告支付律师费25000元给原告。5.两被告支付电费234.59元给原告。6.本案诉讼费4862.26元、保全保险费1000元、保全费3477.25元，由两被告承担。事实与理由：原告丈夫阙嘉与被告谢家伟系朋友关系，被告古秋娜与被告谢家伟系母子关系。被告古秋娜得知原告有房屋要出售，2020年12月9日，被告古秋娜委托其儿子谢家伟与原告委托的阙嘉签订了《房屋买卖合同》。合同约定，原告将个人名下位于梅江区梅江碧桂园映山八街3栋（二期36号楼）601号（房地产权证号：00××25）的房屋出售给被告，被告须支付购房款合计52.8万元给原告。付款方式为：签订合同当天支付5万元定金给原告，2021年2月10日前支付5万元给原告，剩余款项由被告贷款后支付给原告；如被告无法通过银行的贷款审核，则须在2021年2月10日前向原告支付30万元，剩余的尾款12.8万元则在2021年12月30日前付清。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付给被告古秋娜使用，并将房屋过户至被告古秋娜名下。但是，被告古秋娜并没有按照合同约定支付购房款给原告，仅支付了5万元定金和3万元的购房款。2021年4月21日，被告谢家伟出具给原告《承担连带清偿责任保证书》，表示愿意与被告古秋娜连带清偿购房款、违约金、定金、律师费等，并同意作为被告共同参与诉讼。双方因协商未果，原告提出上述诉讼请求。两被告辩称，一、目前两被告已向原告支付购房款合计10万元（含5万元定金）。除了原告在提交的证据中提及的8万元，被告谢家伟还在2021年4月24日向原告丈夫支付了2万元。二、根据《民典法》第588条和《合同法》第116条的规定，在当事人既约定违约金又约定了定金的情况下，应当选择其一条款，而原告在本案中是二者都适用，故原告应当作出选择，如原告选择违约金条款，那么双方在合同中约定的违约金条款也过高，同时，原告诉请的律师费也作为损失的一部分，不应当在计算了违约金的情况下又计算违约损失。因此，被告认为因本案合同中涉及的违约金条款过高，建议按照涉案房产的所在地的同类型的房屋租赁单价来计算违约金，即每月1500元来计算。三、涉案的合同签订过程是由被告谢家伟全程参与的，被告谢家伟代表被告古秋娜签订了涉案合同，而被告古秋娜对于合同买卖过程也基本没有参与，而最终需要承担责任请求由被告谢家伟承担。同意按发票金额支付电费给原告。本院经审理认定事实如下：对庭审中已质证的证据，排除不具有关联性的证据材料，对原、被告提交符合证据三性的材料，应作为认定本案事实的根据。2020年12月9日，原告（卖方）和被告古秋娜（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：“第一条1.卖方拥有的房屋（以下简称该物业）地址为梅州市江北梅江碧桂园映山八街3栋（二期36号楼）601号房；房地产权证号：00××25；建筑面积约86.41平方米（以房地产权证面积为准）。第三条该物业以现状按套出售，买卖双方同意该物业成交总金额为人民币伍拾贰万捌仟元整（￥528000.00元）。第四条1.买方在签订本合同时，支付人民币伍万元整（￥50000.00元）作为购房定金，购房付款方式按现金＋商业贷款执行。第七条2.如买方未按照合同约定期限履行义务的，卖方有权要求买方以成交总价额为基数，支付每日万分之五的违约金继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则视买方毁约，买方定金不再退还，归卖方所有。卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。第十一条1.2021年2月10日前支付人民币伍万元整（不含定金），不动产权证领出后10日内送去银行做抵押贷款，银行放贷后向卖方支付人民币叁拾万元整（不含之前支付的拾万元）剩余尾款人民币壹拾贰万捌仟元在2021年12月30日前付清”等主要内容。合同签订当天，被告支付给原告定金5万元和购房款3万元；原告则按合同约定将涉案房产过户至被告古秋娜名下。因被告古秋娜未按合同约定付清剩余房款，2021年4月21日，被告谢家伟出具《承担连带清偿责任保证书》，声明保证涉案剩余购房款于2021年5月1日前付清，如到期未付清愿意与古秋娜一起对购房款承担连带责任保证，与古秋娜共同偿还所有的购房款，并自愿承担郑义芸由此产生的律师费、诉讼费、保全费及《房屋买卖合同》中约定的违约金、定金等一切费用，并同意列为共同被告参与诉讼。另查，2021年4月24日，被告谢家伟支付了购房款2万元给原告；原告因提起本案诉讼产生律师代理费25000元，保全保险费1000元和保全费3477.25元。原告催收剩余房款未果而引发本案诉讼。诉讼中，本院依据原告的申请，追加谢家伟作为被告参加诉讼。被告谢家伟在答辩期内提出管辖异议，本院依法作出（2021）粤1402民初1347号民事裁定书予以驳回。另，原告向本院申请保全，本院依法作出（2021）粤1402民初1347号之一民事裁定书，冻结被告古秋娜在中国建设银行梅州扶贵支行账号为62×××79账户内的存款，冻结金额以591450.59元为限。庭审中，原告认可已收到10万元，但表示该10万元中只有5万元是购房款，另5万元是定金。两被告则表示涉案房产过户至古秋娜名下后，已再转卖给他人，所得卖房款已被被告谢家伟用于生意周转。双方对支付剩余购房款的责任主体、定金5万元能否抵作价款或收回，及如何计付违约金等问题，各持己见，案经本院调解未果。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷，原告和被告古秋娜签订的《房屋买卖合同》，是双方在平等、自愿基础上签订，且是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格依照约定履行各自的义务。被告古秋娜已支付购房款5万元和交付定金5万元的事实，有原告提交的双方签订的《房屋买卖合同》，《收据》，微信截图，及原、被告的庭审相关陈述等予以证实，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，无权请求返还定金；……”及第五百八十八条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。……”的规定,本案中，原告同时提出违约金和定金的诉请与上述法律规定不符，因此，原告关于违约金部分的诉请，本院予以支持，原告关于定金不应当抵作价款的主张，本院不予支持。据此，被告古秋娜尚欠购房款应为428000元（528000元-50000元-50000元）。原告关于两被告承担律师费、保全费及涉案房产电费234.59元的主张，分别提供了《委托代理合同》、律师费发票和增值税发票予以证实，符合双方合同约定，也于法有据，本院予以支持；原告并非只能以产生保费方式才能完成保全担保，由此产生的费用并非原告必要支出的合理费用，且无合同约定，法律也无明确的规定，因此，原告关于保全保险费1000元的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。……”的规定，本案中，被告谢家伟在2021年4月自愿出具《承担连带清偿责任保证书》，根据该保证书内容来看，被告谢家伟应对本案原告的诉讼请求承担连带清偿责任。两被告关于按同地段每月1500元租金标准计付违约金，及被告古秋娜无需承担清偿责任等抗辩意见，所作出的解释和说明明显缺乏合理性，且与事实和双方的合同约定不符，也于法无据，本院不予采信。依照《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百八十七条、第五百八十八条、第五百九十一条、第六百八十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告古秋娜、谢家伟应于本判决生效之日起三十日内，支付给原告郑义芸剩余购房款428000元。二、被告古秋娜、谢家伟应于本判决生效之日起三十日内，支付给原告郑义芸违约金（自2021年2月10日起至实际清偿之日止，以房屋总价款528000元为基数，按日息万分之五的标准计付）。三、被告古秋娜、谢家伟应于本判决生效之日起三十日内，支付给原告郑义芸律师费25000元、保全费3477.25元、电费234.59元。四、驳回原告郑义芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9724.52元，减半收取为4862.26元（原告已预交），由原告负担807.26元，由两被告负担4055元（判决生效之日起15日内迳行付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员　　郭亮生二〇二一年九月六日书记员　　陈　玲广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1402民初1347号原告：郑义芸，女，汉族，现住梅州市梅江区。委托诉讼代理人：张汉林，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。被告：古秋娜，女，汉族，现住梅州市梅县区。被告：谢家伟，男，汉族，现住梅州市梅县区。共同委托诉讼代理人：吴盛锋，广东立政律师事务所律师。原告郑义芸诉被告古秋娜、谢家伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代理人张汉林律师，两被告代理人吴盛锋律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即支付剩余购房款498000元给原告。2.两被告支付违约金18216元（自2021年2月10日起至2021年4月18日止共69天，以成交总价额528000元为基数，按照每日万分之五计算违约金，即528000元×0.05%×69天）给原告；支付从2021年4月19日起至其实际付清购房款之日止，继续按约定的每日万分之五计算违约金给原告。3.两被告已支付的定金50000元归原告所有，无需作为房款抵扣。4.两被告支付律师费25000元给原告。5.两被告支付电费234.59元给原告。6.本案诉讼费4862.26元、保全保险费1000元、保全费3477.25元，由两被告承担。事实与理由：原告丈夫阙嘉与被告谢家伟系朋友关系，被告古秋娜与被告谢家伟系母子关系。被告古秋娜得知原告有房屋要出售，2020年12月9日，被告古秋娜委托其儿子谢家伟与原告委托的阙嘉签订了《房屋买卖合同》。合同约定，原告将个人名下位于梅江区梅江碧桂园映山八街3栋（二期36号楼）601号（房地产权证号：00××25）的房屋出售给被告，被告须支付购房款合计52.8万元给原告。付款方式为：签订合同当天支付5万元定金给原告，2021年2月10日前支付5万元给原告，剩余款项由被告贷款后支付给原告；如被告无法通过银行的贷款审核，则须在2021年2月10日前向原告支付30万元，剩余的尾款12.8万元则在2021年12月30日前付清。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付给被告古秋娜使用，并将房屋过户至被告古秋娜名下。但是，被告古秋娜并没有按照合同约定支付购房款给原告，仅支付了5万元定金和3万元的购房款。2021年4月21日，被告谢家伟出具给原告《承担连带清偿责任保证书》，表示愿意与被告古秋娜连带清偿购房款、违约金、定金、律师费等，并同意作为被告共同参与诉讼。双方因协商未果，原告提出上述诉讼请求。两被告辩称，一、目前两被告已向原告支付购房款合计10万元（含5万元定金）。除了原告在提交的证据中提及的8万元，被告谢家伟还在2021年4月24日向原告丈夫支付了2万元。二、根据《民典法》第588条和《合同法》第116条的规定，在当事人既约定违约金又约定了定金的情况下，应当选择其一条款，而原告在本案中是二者都适用，故原告应当作出选择，如原告选择违约金条款，那么双方在合同中约定的违约金条款也过高，同时，原告诉请的律师费也作为损失的一部分，不应当在计算了违约金的情况下又计算违约损失。因此，被告认为因本案合同中涉及的违约金条款过高，建议按照涉案房产的所在地的同类型的房屋租赁单价来计算违约金，即每月1500元来计算。三、涉案的合同签订过程是由被告谢家伟全程参与的，被告谢家伟代表被告古秋娜签订了涉案合同，而被告古秋娜对于合同买卖过程也基本没有参与，而最终需要承担责任请求由被告谢家伟承担。同意按发票金额支付电费给原告。本院经审理认定事实如下：对庭审中已质证的证据，排除不具有关联性的证据材料，对原、被告提交符合证据三性的材料，应作为认定本案事实的根据。2020年12月9日，原告（卖方）和被告古秋娜（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：“第一条1.卖方拥有的房屋（以下简称该物业）地址为梅州市江北梅江碧桂园映山八街3栋（二期36号楼）601号房；房地产权证号：00××25；建筑面积约86.41平方米（以房地产权证面积为准）。第三条该物业以现状按套出售，买卖双方同意该物业成交总金额为人民币伍拾贰万捌仟元整（￥528000.00元）。第四条1.买方在签订本合同时，支付人民币伍万元整（￥50000.00元）作为购房定金，购房付款方式按现金＋商业贷款执行。第七条2.如买方未按照合同约定期限履行义务的，卖方有权要求买方以成交总价额为基数，支付每日万分之五的违约金继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则视买方毁约，买方定金不再退还，归卖方所有。卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。第十一条1.2021年2月10日前支付人民币伍万元整（不含定金），不动产权证领出后10日内送去银行做抵押贷款，银行放贷后向卖方支付人民币叁拾万元整（不含之前支付的拾万元）剩余尾款人民币壹拾贰万捌仟元在2021年12月30日前付清”等主要内容。合同签订当天，被告支付给原告定金5万元和购房款3万元；原告则按合同约定将涉案房产过户至被告古秋娜名下。因被告古秋娜未按合同约定付清剩余房款，2021年4月21日，被告谢家伟出具《承担连带清偿责任保证书》，声明保证涉案剩余购房款于2021年5月1日前付清，如到期未付清愿意与古秋娜一起对购房款承担连带责任保证，与古秋娜共同偿还所有的购房款，并自愿承担郑义芸由此产生的律师费、诉讼费、保全费及《房屋买卖合同》中约定的违约金、定金等一切费用，并同意列为共同被告参与诉讼。另查，2021年4月24日，被告谢家伟支付了购房款2万元给原告；原告因提起本案诉讼产生律师代理费25000元，保全保险费1000元和保全费3477.25元。原告催收剩余房款未果而引发本案诉讼。诉讼中，本院依据原告的申请，追加谢家伟作为被告参加诉讼。被告谢家伟在答辩期内提出管辖异议，本院依法作出（2021）粤1402民初1347号民事裁定书予以驳回。另，原告向本院申请保全，本院依法作出（2021）粤1402民初1347号之一民事裁定书，冻结被告古秋娜在中国建设银行梅州扶贵支行账号为62×××79账户内的存款，冻结金额以591450.59元为限。庭审中，原告认可已收到10万元，但表示该10万元中只有5万元是购房款，另5万元是定金。两被告则表示涉案房产过户至古秋娜名下后，已再转卖给他人，所得卖房款已被被告谢家伟用于生意周转。双方对支付剩余购房款的责任主体、定金5万元能否抵作价款或收回，及如何计付违约金等问题，各持己见，案经本院调解未果。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷，原告和被告古秋娜签订的《房屋买卖合同》，是双方在平等、自愿基础上签订，且是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格依照约定履行各自的义务。被告古秋娜已支付购房款5万元和交付定金5万元的事实，有原告提交的双方签订的《房屋买卖合同》，《收据》，微信截图，及原、被告的庭审相关陈述等予以证实，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，无权请求返还定金；……”及第五百八十八条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。……”的规定,本案中，原告同时提出违约金和定金的诉请与上述法律规定不符，因此，原告关于违约金部分的诉请，本院予以支持，原告关于定金不应当抵作价款的主张，本院不予支持。据此，被告古秋娜尚欠购房款应为428000元（528000元-50000元-50000元）。原告关于两被告承担律师费、保全费及涉案房产电费234.59元的主张，分别提供了《委托代理合同》、律师费发票和增值税发票予以证实，符合双方合同约定，也于法有据，本院予以支持；原告并非只能以产生保费方式才能完成保全担保，由此产生的费用并非原告必要支出的合理费用，且无合同约定，法律也无明确的规定，因此，原告关于保全保险费1000元的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。……”的规定，本案中，被告谢家伟在2021年4月自愿出具《承担连带清偿责任保证书》，根据该保证书内容来看，被告谢家伟应对本案原告的诉讼请求承担连带清偿责任。两被告关于按同地段每月1500元租金标准计付违约金，及被告古秋娜无需承担清偿责任等抗辩意见，所作出的解释和说明明显缺乏合理性，且与事实和双方的合同约定不符，也于法无据，本院不予采信。依照《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百八十七条、第五百八十八条、第五百九十一条、第六百八十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告古秋娜、谢家伟应于本判决生效之日起三十日内，支付给原告郑义芸剩余购房款428000元。二、被告古秋娜、谢家伟应于本判决生效之日起三十日内，支付给原告郑义芸违约金（自2021年2月10日起至实际清偿之日止，以房屋总价款528000元为基数，按日息万分之五的标准计付）。三、被告古秋娜、谢家伟应于本判决生效之日起三十日内，支付给原告郑义芸律师费25000元、保全费3477.25元、电费234.59元。四、驳回原告郑义芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9724.52元，减半收取为4862.26元（原告已预交），由原告负担807.26元，由两被告负担4055元（判决生效之日起15日内迳行付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员　　郭亮生二〇二一年九月六日书记员　　陈　玲 来源：马 克 数 据 网