北京青龙湖腾实房地产开发有限公司与杜颖等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终10919号

• 案件编号

  （2021）京02民终10919号

• 案件名称

  北京青龙湖腾实房地产开发有限公司与杜颖等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  北京青龙湖腾实房地产开发有限公司;杜颖;王爱军

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10919号上诉人（原审被告）：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区文林北街2号院1号楼2层C228。法定代表人：王守明，执行董事。委托诉讼代理人：熊凯，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：杜颖，女，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告兼杜颖委托诉讼代理人）：王爱军，男，汉族，住北京市大兴区。上诉人北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称青龙湖公司）因与被上诉人杜颖、王爱军房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初14884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。青龙湖公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：杜颖、王爱军将房产证办理逾期所有的责任都归咎于青龙湖公司与事实不符。一是杜颖、王爱军是自己办理房屋所有权转移登记手续，其能够在2019年5月20日前办理房产证；二是杜颖、王爱军于2018年5月3日领取了其办理房产证的所需手续；三是杜颖、王爱军未按照合同约定委托青龙湖公司或指定第三方办理房屋权属转移登记手续；四是根据在案证据，青龙湖公司不负有通知义务；五是青龙湖公司在履行完自身义务后不能控制杜颖、王爱军办理时间，应以同小区业主最早办理时间厘定责任。杜颖、王爱军辩称，同意一审判决，不同意青龙湖公司的上诉请求。杜颖、王爱军向一审法院起诉请求：1．判令青龙湖公司向杜颖、王爱军支付逾期办理产权证违约金61738．99元；2．判令青龙湖公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年12月22日，杜颖、王爱军作为买受人与青龙湖公司签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市丰台区王佐镇魏各庄村A02地块17#自住型商品住房2层2单元-202号房屋，该房屋的用途为住宅，预测建筑面积共85．75平方米（后实测面积为85．97平方米），总价款1462988元，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在2018年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，并约定转移登记事项按照附件十处理。同日双方签订的附件十《补充协议》第十一条11．1约定，如房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之贰向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。11．2约定，由于买受人原因（包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。合同签订后，杜颖、王爱军依约根据实测面积实际支付购房款总额为1462988元。青龙湖公司于2017年4月1日将房屋交付杜颖、王爱军。原房号为17-2-202，后变更为现房号1-2-203。2019年10月18日，杜颖、王爱军取得上述房屋的《不动产权证书》。庭审中，杜颖、王爱军称，自己早在2018年3月份就去房管部门办理房产证，办理机关告知因其缺少材料无法办理，自己联系开发商，开发商说材料给不了，直到2019年年初，开发商才给付相关材料。自己第二次去办理房产证，办理机关告知，因开发商原因，无法办理房产证。后联系开发商，开发商让等通知，一直到2019年10月，开发商才通知可以办理房产证，自己赶紧去办理。迟延办理房产证因是青龙湖公司迟延提交材料以及迟延通知，青龙湖公司应承担责任。青龙湖公司表示，迟延办理房产证的原因不在青龙湖公司。一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用民法典施行前的相关法律、司法解释的规定。杜颖、王爱军与青龙湖公司签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应按合同约定义务履行。依据现有证据及当事人陈述，在青龙湖公司交付房屋前，杜颖、王爱军均已依约交纳相关款项，此后青龙湖公司未在附件十补充协议约定期限内即房屋交付后720日内协助杜颖、王爱军办理涉案房屋的所有权转移登记，已构成违约，应当承担违约责任。现杜颖、王爱军要求青龙湖公司支付相应违约金的诉讼请求，法院理应支持。但鉴于青龙湖公司在庭审中认为违约金计算标准过高，要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，鉴于杜颖、王爱军针对其主张的违约金，未举证证明实际损失，故法院酌情予以调整，并确定违约金金额为30722．75元，对于超出部分，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京青龙湖腾实房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付杜颖、王爱军逾期办理房屋所有权转移登记违约金30722．75元；二、驳回杜颖、王爱军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。青龙湖公司与杜颖、王爱军签订的案涉合同不违反法律法规强制性规定，系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应遵照履行。双方签订合同后，杜颖、王爱军向青龙湖公司依约支付了购房款，现杜颖、王爱军主张青龙湖公司未按照约定为其办理房屋所有权转移登记手续，要求青龙湖公司向其承担违约责任，具有合同依据。一审法院根据合同约定、青龙湖公司认为违约金过高要求调减、杜颖和王爱军未证明其损失等情况酌情确定的违约金并无不当，已经充分考虑了青龙湖公司的意见。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。青龙湖公司上诉认为杜颖、王爱军对延迟办理房产证有责任，但未对此提供证据；且青龙湖公司在解除抵押登记后未及时通知杜颖、王爱军，故其应当承担违约责任。综上所述，青龙湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费660元，由北京青龙湖腾实房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　时　霈审 判 员　　王　磊审 判 员　　胡珊珊二〇二一年九月十七日法官助理　　刘力之书 记 员　　黄　珊