韩旭、山东省华航置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁02民终10401号

• 案件编号

  （2021）鲁02民终10401号

• 案件名称

  韩旭、山东省华航置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省青岛市中级人民法院

• 所属地区

  山东省青岛市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  韩旭;山东省华航置业有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十五条

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终10401号上诉人（原审原告）：韩旭，男。委托诉讼代理人：冯莎莎，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东省华航置业有限公司，住所地山东省青岛市。法定代表人：张开宇，总经理。委托诉讼代理人：于长泳，吉林兢诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李景辉，吉林兢诚律师事务所律师。上诉人韩旭与上诉人山东省华航置业有限公司（以下简称华航公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服青岛市即墨区人民法院（2021）鲁0215民初4221号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人韩旭的委托诉讼代理人冯莎莎、林晓明，上诉人华航公司的委托诉讼代理人李景辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩旭上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判华航公司按总房款日万分之一计算逾期交房违约金至实际交房之日止；2.撤销一审判决第二项，依法改判支持韩旭的诉讼请求；3.一、二审诉讼费、保全费、鉴定费由华航公司负担。事实和理由：一、韩旭认可一审法院对华航公司逾期交房事实的认定，但不认可逾期交房违约金暂算法庭审理终结之日，其他损失待实际产生再行主张的判决。韩旭与华航公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人已全额支付商品房价款及首期住宅专项维修资金；4.该商品房已完成装修。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。但截至目前，华航公司仍未取得建设工程竣工验收备案证明（因未组织竣工验收擅自交房被主管部门行政处罚），并且其装修标准也不符合约定标准。因此，华航公司的违约行为一直持续给韩旭造成损失，逾期交房违约金不应当计算至法庭审理终结之日，而应当计算至符合合同约定的交房条件之日止。当然从减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷角度考虑，违约金也应当计算至实际交房之日止。二、一审法院认定韩旭提交的会谈纪要及附件《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》形成于商品房预售合同签订之前，并非双方当事人签订，即便为真，应视为磋商阶段形成的初步意见，不能作为合同内容，属于事实认定错误，法律适用错误。1、该会议纪要及附件《分部分项工程和单价措施清单与计价表》（即一汽大众青岛分公司员工人才公寓交付标准清单）形成于2019年1月17日，系经华航集团代表、一汽大众青岛分公司人才公寓项目工作小组代表多次协商确定，并由华航集团青岛项目总经理顾昌华、侯明杰、监事高峰签字确认。该会议纪要第二条明确约定该装修清单作为购房合同的附件，与购房合同具有同等法律效力。且该会议纪要及装修清单亦于2019年1月17日由华航项目对接人樊志强通过电子邮件的方式分别发送至广大员工。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003）》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。韩旭认为该会议纪要及装修清单具体、明确，并对合同的订立及价格产生重大影响，属于合同的一部分，应当作为合同内容。2、韩旭按华航公司要求交纳购房保证金，并签订了《购房保证金协议》，协议第四条明确约定“为确保将来人才公寓交付时的装修标准，双方同意先确定装修标准再签订《商品房买卖合同》”。2019年1月17日，双方确定了明确具体的装修标准，韩旭随即补交了装修费，韩旭系基于对该装修标准的确信才补交的装修费。因此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2012）》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003）》第五条规定，该会议纪要及装修标准涉及法律规定商品房买卖合同应当明确的装饰、设备标准承诺，应当作为合同内容，开发商违背该承诺不履行合同内容的，应当承担违约责任。3、《商品房买卖合同》签订后，华航公司还组织了一汽大众员工参观样板间，员工所看到的样板间与《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》所确定的装修标准也是一致的，上述事实韩旭一审中均提交了相关证据予以证实，足以证明该会议纪要形成的装修清单为购房合同内容的一部分。三、一审法院认定应以《商品房买卖合同》附件六的装修标准为准，否定之前会议纪要和《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》是错误的，因为附件六的装修标准就是根据《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》制定的，两者是相辅相成的。1、如前所述，会议纪要中明确《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》作为将来所签订购房合同的附件，与购房合同具有同等法律效力。购房员工与华航公司签订的《购房保证金协议》第四条也明确约定了“先确定装修标准后再签订《商品房买卖合同》”，并且华航公司也是基于《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》的装修标准要求购房员工补交的装修款，大部分购房者都是在《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》确定后根据该装修标准开始缴纳的装修款。签订《商品房买卖合同》后，华航公司多次组织员工参观样板间，员工看到的样板间也是按《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》的装修标准设计的，因此可以充分证明两者之间的关联性。2、《商品房买卖合同》附件六约定的装修标准不够具体明确，过于笼统，例如瓷砖只注明了品牌为东鹏瓷砖，没有具体的规格、型号、价格等，众所周知，东鹏瓷砖品牌瓷砖的规格型号、价位不等，相差悬殊，有几十元的，也有上千元的。如果不是因为双方之前达成了《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》作为合同附件的约定，单纯按照合同附件六是无法确定装修标准的，这也不符合常理和习惯。3、华航公司否认会议纪要和《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》，但却没有提供任何证据证明取消了会议纪要达成的装修标准，也没有告知员工《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》的装修标准不作数了，按照《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》装修标准交纳的装修费也没有任何变更。因此，会议纪要和《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》作为购房合同的附件是应当予以保护的。4、退一万步讲，即使《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》已经失效，那么签订《商品房买卖合同》后，华航公司多次组织员工参观的样板间仍是按《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》的装修标准设计的，又如何解释。按照《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》装修标准交纳的装修费为何也没有通知变更。况且，即使按照《商品房买卖合同》附件六中的标准，华航公司实际交付的房屋也是达不到的。另外，华航公司交付的房屋不仅房屋质量存在问题，且装修质量也存在严重问题，华航公司擅自更换装修品牌和材质，随意采用的劣质、低端材料的行为，严重侵害了韩旭的合法权益。四、一审法院不同意韩旭的评估申请是错误的。1、从上述《商品房买卖合同》附件六与《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》的关系可以看出，《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》与本案当然有关联性，一审法院以没有关联性为由不同意评估是错误的。且附件六约定的装修标准也不明确，根本也没法进行评估。如果法院认为单就附件六中的装修标准进行评估，能够清楚的确定装修差价，韩旭可以考虑，但这明显是不准确、不可能的。2、《商品房买卖合同》中的装修单价为每平方米1700元，韩旭申请对实际交付的房屋装修单价和总价进行评估，也能够清楚的反映出两者的价值差异。涉案项目是人才公寓，不能与其他商品房完全一样，华航公司捆绑装修本身就是为牟取暴利对员工的欺骗，韩旭不认可其商业暴利行为。一审法院在尚未判决之前拒绝韩旭的评估申请，剥夺了韩旭的合法权利。五、一审法院将本案与其他商品房买卖合同纠纷相提并论是错误的，基于涉案项目的特殊背景，明显不同于一般商品房。1、一审法院认为商品房买卖合同并不能拆分成毛坯房和装修服务合同两个合同是错误的，一审判决认可华航公司应有商业利润也是错误的。因为一审法院仍没有认识到本案项目的特殊性，不能拿其他一般商品房的商业利润来等同于本案。涉案房屋是人才公寓，其不同于一般的商品房，且《即墨市住宅发展保障办公室和即墨市人力资源和社会保障局关于汽车产业新城一汽一大众蓝色新区人才公寓土地出让附加条件的函》对涉案房屋的建设初衷、销售价格及公共区域和户内装修标准作出了明确要求，即户内装修为毛坯交付，销售价格为每平方米5000元。2、根据《青岛市人才公寓建设和使用管理规定》第十二条规定：“租赁型人才公寓应当适当装修，配备相应的生活设施，满足基本的租住需要。”由此可知，涉案房屋为产权型人才公寓，而非租赁型人才公寓，因此涉案房屋本应为毛坯房交付，而非精装房。且2017年7月《即墨市国土资源局国有建设用地使用权网上拍卖出让公告》中也明确规定涉案项目的销售价格、建设要求等均应符合《即墨市住宅发展保障办公室和即墨市人力资源和社会保障局关于汽车产业新城一汽一大众蓝色新区人才公寓土地出让附加条件的函》。因此，本案的装修是在违背政府土地出让的要求的情况下进行的捆绑装修，本案的装修价格和购房价格不能混为一谈。六、华航公司的行为不仅违约，更违背了社会主义核心价值观。根据最高人民法院印发《关于深入推进社会主义核心价值观融入裁判文书释法说理的指导意见》，一审法院应当正确运用社会主义核心价值观释法说理，充分发挥司法裁判在国家治理、社会治理中的规则引领和价值导向作用。1、华航公司一审时违反诚信原则，不仅否认之前各方协商确定的装修标准，还在庭审时宣称“购房员工已经以很低的价格购买了房屋，就应当允许华航公司在装修上再赚钱”，是十分不道德、不诚信的表现。2、华航公司在拿地时明知政府对该项目的定价要求、建设要求、装修要求，明知该项目的人才公寓的福利性质，亦作好拿地的成本核算的。况且，在涉案地块上其还有其他商业建筑对外出售。3、韩旭购买的涉案房屋相较于一般商品房价格虽有优惠，但根据政府政策也附加了诸多限制性条件，如5年之内不得上市交易，5年之内不得调离本市等，韩旭不仅无法自由选择房屋位置、房型，还限制了韩旭的上市交易、自由转让、自主择业和选择工作地点的权利。而华航公司恶意捆绑装修，最终交付的房屋装修标准还与约定的装修标准、支付的装修款严重不符。七、韩旭申请法院责令开发商提供装修材料明细和付款凭证。根据《山东省建筑装饰装修管理办法（2018修订）》第二十九条第2款规定：房地产开发企业交付统一进行装饰装修的商品住宅时，应当向商品房买受人提供住宅装饰装修工程竣工图、室内空气质量检测报告和包含住宅装饰装修内容的住宅质量保证书、住宅使用说明书。截至目前，涉案小区部分房屋已相继交付，但开发商一直没有按要求提供相关装修材料，故韩旭恳请法院责令开发商提供装修材料明细和付款凭证。八、一审裁判文书未对韩旭提供的大量证据的质证、认定情况进行释法说理，违背《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》的要求。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求依法改判支持韩旭的上诉请求。华航公司辩称，一、华航公司愿意依据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条第二款规定，按照买受人已付房款日万分之0.1计算，向韩旭支付3个月的逾期交房违约金（即逾期时间为：2020年11月30日至2021年2月28日）。不同意一审判决按日万分之一的标准计算违约金，因双方所签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按合同履行。涉案项目施工期间遭遇不可抗力、恶性××、政府限制行为等因素，依法应扣除合理期限不应计算在违约期限内。且华航公司支付韩旭逾期交房违约金后，韩旭将不再享受华航公司承诺的在规定时间内收房的其他优惠政策。二、一审判令华航公司承担保全保险费缺乏法律依据，保全的担保方式多样，韩旭选择保函担保的方式产生的保险费应由韩旭自负。三、韩旭的其他上诉主张均不成立，请求依法驳回。华航公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认逾期交付期限及违约金数额；3.一审案件受理费、保全费、保全保险费及二审案件受理费均由韩旭承担。事实和理由：一、一审法院未按双方约定的违约金标准计算逾期交房违约金，而依职权将违约金的标准提高10倍，损害了华航公司的合法权益，应予纠正。双方签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同第十二条第二款明确约定，按照买受人已付房款日万分之0.1计算逾期交房违约金。同时合同第八条约定了逾期付款违约金日万分之0.1，双方的违约责任对等，此约定合法有效，双方均应严格遵守，法院不应依职权进行调整。二、涉案项目施工期间遭遇不可抗力、恶性××、政府限制性行为、公共卫生事件、气候原因等因素，依据双方合同约定，此部分期间应予扣除，不应计算在违约期限内，应依法纠正。《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”。在项目施工期间，青岛举办海军节、上合峰会，政府要求停工，2019年国庆期间停工，同时该项目存在部分设计变更，致工期延误。另外，新冠疫情影响导致工程延误。根据合同附件十一补充协议第九条第6项约定：存在不可抗力、恶性××、政府限制性行为、公共卫生事件、气候原因等导致延期交付，无需承担逾期交付责任。三、一审法院判令华航公司支付韩旭保全保险费缺乏法律依据，应予纠正。财产保全的担保方式多样，韩旭选择保全保险的方式，其支付的保险费应由其自行负担，一审法院判令华航公司承担此部分费用无法律依据。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院查清事实，依法保护华航公司的合法权益。韩旭辩称，一、华航公司以双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二款与合同第八条是对等条款为由，认为一审法院认定的违约金过高，有违事实和法律。1、涉案小区都是先交购房款，再补签合同，补签合同的同时领取购房款发票。因此，签合同时根本不存在购房者逾期交费的情况。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二款与合同第八条看似是对等条款，其实是华航公司为减轻其自身责任，限制购房者主要权利的霸王条款，应为无效条款。2、购房合同对逾期付款和逾期交房的违约金条款是不对等的。双方签订主合同后，华航公司又通过补充协议的方式对业主逾期付款的违约金进行了单方调整。即附件十一补充协议第八条第2款约定的是“业主每逾期一天，按贷款总金额的万分之三计算违约金偿付华航公司。”华航公司通过补充协议的方式片面加重了业主责任，违约条款明显不对等，有违诚实信用原则。如果按照华航公司主张的对等原则，韩旭可否同样要求华航公司按已付购房款的万分之三主张逾期交房违约金。3、合同约定的逾期交房违约金过低，明显低于给韩旭造成的损失，一审法院按总购房款的万分之一的标准计算，有事实和法律依据。涉案小区为精装修房屋，物业服务等级为五星级标准，达到拎包入住的条件，且，该小区已有业主对外出租，租金高达2000元/月，故一审法院认定的违约金标准，符合小区实际情况。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。华航公司逾期交房，导致韩旭房屋期待居住时间减少，不得不租房住，一审法院认定万分之一的违约金计算标准勉强能够弥补韩旭的损失。二、一审法院对华航公司逾期交房免责天数的认定事实清楚，证据确实充分。华航公司上诉称涉案项目施工期间，青岛举办海军节、上合峰会政府要求停工，以及国庆期间停工，导致工期延误，却未提供相关证据证明停工的范围和时间，也未按照双方合同约定和《中华人民共和国民法典》第五百九十条的规定履行告知义务，况且华航公司作为专业的开发建设单位，其在项目筹备阶段就应当预见到这些因素，并将其考虑在内。三、一审法院判决保全保险费由华航公司承担并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款：人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，韩旭可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。本案系因华航公司违约引起，韩旭为维护合法权益，向保险公司交纳的诉讼保全保险费系支出的合理必要费用，属于韩旭的损失，一审判决华航公司承担并无不当。四、双方《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第九条第1款的约定违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。1、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。截至目前，华航公司仍未取得验收备案证明文件，且2021年4月1日华航公司还因未经组织竣工验收擅自交付房屋被相关主管部门作出行政处罚决定（即建行处[2021]第0000020号）。显然，补充协议第九条第1款的约定违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。且，华航公司对该条款未提前告知、未进行充分说明，该条款排除了韩旭的权利，免除了华航公司的责任和义务，也应认定为无效条款。2、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定了交房条件，但华航公司交付给韩旭的房屋并不符合合同约定的条件，也没有按照合同约定向韩旭出示房屋符合交付条件的相关证明文件（比如房屋竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案证明等），致使韩旭在交房时并不知道房屋不具备收房条件。五、即使购房员工已收房，也是被迫无奈的决定。因为收到的房屋至今没有通过竣工验收，装修标准也达不到约定的要求。员工并不能满足正常的居住需求和实现合同目的。有的业主甚至要为此进行整改而付出更多的时间和金钱，且开发商因为没有按照合同约定交付房屋，并不能以业主是否收房为由而免除开发商的违约责任，也不利于督促开发商积极地履行交付合同约定房屋的义务。因此，无论购房者是否收房，开发商都应当支付违约金至满足合同约定的交房条件之日止。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，华航公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回，维护韩旭的合法权益。韩旭向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令华航公司向韩旭支付2020年5月1日至2021年2月28日期间的逾期交房违约金20000元(暂按2000元/月计算，以法院实际评估租金损失标准为准)，并按该标准支付逾期交房违约金至华航公司实际交房之日止;2.请求判令撤销双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第三章第六条第2款中“该商品房装修价格为每平方米人民币(币种)1700元，装修总价为人民币154904元”的条款;3.请求判令华航公司返还韩旭装修差价91120元(暂按差价1000元/平计算，以法院实际评估价格差价为准);4.本案的诉讼费、保全费、保全保险费(以实际支出的金额为准)、评估费(以实际支出的金额为准)等均由华航公司承担。一审法院认定事实：涉案华航山海湖小区坐落于青岛市即墨区，该小区为汽车产业新城一汽大众蓝色新区人才公寓项目。2019年4月1日，韩旭（乙方、买方）与华航公司（甲方、卖方）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：乙方向甲方购买青岛市即墨区户房屋，预测建筑面积为91.12平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4670元，总价款（不含房屋装修）为425530元，该商品房装修价格为每平方米1700元，装修总价为154904元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交首付款时抵作商品房价款，贷款方式付款：公积金贷款买受人应当于2019年3月15日前支付首期房价款290434元，余款290000元向青岛市住房公积金管理中心申请贷款支付，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除合同，买受人应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价的0.1%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房款退还给买受人。商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人已全额支付商品房价款及首期住宅专项维修资金；4.该商品房已完成装修，标准参考附件六。交付时间和手续出卖人应当在2021年4月30日前向买受人交付该商品房。出卖人如未在约定期限内将该房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。自逾期超过90天之日起（超出部分）出卖人按买受人已支付房价款的日万分之0.15，向买受人支付违约金，买受人有权解除合同。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）方式处理：（1）及时更换、修理；（3）出卖人在不降低原约定标准的前提下，可选择适用其他材料、设备、施工工艺替代进行更换修理。合同附件六双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙（涂料）；2.起居室，内墙（壁纸、德国爱尔福特）、顶棚（涂料、立邦乳胶漆）、室内地面（东鹏瓷砖）；3.厨房，地面（东鹏瓷砖）、墙面（东鹏瓷砖）、顶棚（集成吊顶）、厨具（油烟机、打火灶：海尔或欧派同档次品牌，厨房水龙头：科勒，水槽：科勒或欧派同档次品牌）；4.卫生间，地面（东鹏瓷砖）、墙面（东鹏瓷砖）、顶棚（集成吊顶）、卫生器具（台盆、卫生间水龙头、淋浴器、马桶：科勒；浴霸排气一体、开关、插座：欧普）；5.阳台；6.电梯（蒂森）；7.管道（上水：ＰＰＲ材质；下水：ＵＰＶＣ材质）；8.窗户（断桥铝型材）；9.卧室（地面：大自然强化地板、墙面：德国爱尔福特壁纸、顶棚：立邦乳胶漆）；10.木门套、踢脚线、户内门、移门、橱柜、主卧衣柜、浴室柜（欧派品牌）。附件十一补充协议第九条关于房屋交付及逾期交付违约责任第6项因以下原因导致商品房不能按时交付时，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交付责任：（1）遭遇不可抗力；（2）因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性××以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的；（3）因政府部门政策变化或为遵守政府法令、政策、通告、要求等而引起房屋延期交付;（4）因政府部门、市政供水、电、暖、燃气等进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程、配套设施工程延误或采取临时措施而引起房屋延期交付；（5）政府部门调整规划、根据法律法规采取某项重要措施或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（6）政府拆迁原因以及政府相关部门公布的公共卫生事件或其他突发事件（包括但不限于非典型性肺炎及其他国家或省、市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件）导致延期交付；（7）因气候原因，被迫临时性停工导致延期;（8）因政府部门承担的外围配套设施不能交付导致的延期。附件十一补充协议第十一项关于装饰、装修设施标准甲方交付使用的该房屋的装饰、设备应符合双方约定的标准，如甲方交付使用的该房屋的装饰、设备标准与合同附件六的标准不符的，甲方应使之达到合同附件六的标准或补偿相应差价。乙方不得以房屋、装饰设备不符合约定为由拒绝接受房屋交付或要求解除合同，甲方不承担逾期交房责任。如果甲方提供的装饰、设备的市场价格高于合同附件六约定的装修、装饰的市场价格的，则乙方不得就甲方交付使用的该房屋的装饰、设备与合同附件六的标准不符问题提出异议，甲方也不就此承担违约责任。甲方与乙方一致同意，满足下列条件之一即为甲方交付使用的该房屋的装饰、设备与合同附件六的标准相符：1、甲方交付使用的该房屋的装饰、设备与合同约定的装饰、设备为同档次的装饰、设备;2、甲方交付使用的该房屋的装饰、设备与合同约定的装饰、设备在商品房交付使用时的平均市场价格差在5%以内。韩旭按约定支付了房屋价款，现涉案项目尚未取得建设工程竣工验收备案证明，华航公司已通知韩旭交付房屋，韩旭未接收房屋。在庭审过程中，韩旭提交会议纪要复印件一份，该会议纪要记载参会人员包括华航集团代表、一汽大众青岛分公司人才公寓项目小组代表，时间为2019年1月15日16:00-18:05,2019年1月16日11:00-17:00、该会议纪要附件包括一份分部分项工程和单价措施项目清单与计价表，该表格中对各分项目的施工方式、材料、品牌、规格、型号、主材市场价等内容进行了详细约定，共包含74个分项。韩旭称该文件系一汽大众有限公司青岛分公司发给员工的，韩旭提交该证据拟证明韩旭、华航公司已于2019年1月17日对详细装修标准达成一致，且双方确认该装修标准作为购房合同的附件，与购房合同具有同样的法律效力。华航公司对该证据的真实性有异议，认为该证据为复印件，且时间在合同签订之前，不能作为合同的条款及附件，无法证明韩旭重大误解的主张，合同附件六是经过韩旭、华航公司双方多次沟通于2019年4月签订作为装修标准。在案件审理过程中，韩旭申请一审法院委托评估机构对涉案周边地段同类房屋的租金价格以及涉案房屋实际装修项目造价与会议纪要附件《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》中的装修项目差别、装修成本价进行评估。一审法院认为，韩旭与华航公司签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应全面履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于逾期交房违约金问题。根据双方约定，华航公司应于2020年4月30日前向华航公司交付涉案房屋，截至2021年5月6日，华航公司仍未进行竣工验收备案，不符合合同约定的交房条件，韩旭要求华航公司支付逾期交房违约金，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。在合同约定履行期间内，突发新冠肺炎疫情，2020年1月24日，山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，2020年3月7日，调整应急响应级别为Ⅱ级，新冠肺炎疫情系突然发生的公共卫生事件，属于韩旭、华航公司双方签订合同时，不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应适用不可抗力的免责规范。同时，考虑到疫情期间返乡人员的隔离期间等相关政策对施工进度的影响，一审法院酌定对2020年1月24日至2020年3月22日（共计58天）的履行期间予以顺延，即自2020年6月28日起开始计算逾期交房的违约时间，华航公司提交其他要求扣除违约天数的证据，不能证明与其违约行为存在关联，对该答辩意见，一审法院不予采纳。韩旭要求违约金计算至实际交房之日止，但是实际交付时间尚不确定，违约金应计算至法庭审理终结之日（2021年5月6日），其他损失韩旭可待实际产生再行主张。合同约定逾期交房违约金为购房款的日万分之0.1，该约定明显低于韩旭实际损失，综合考虑同地段同类型租金价格等因素，一审法院依法调整按照购房款的日万分之一计算逾期交房违约金。华航公司应支付韩旭自2020年6月28日至2021年5月6日止以购房款580434元为基数按照日万分之一计算的逾期交房违约金共计18109.54元（580434×1?×312）。另韩旭与华航公司之间签订的商品房买卖合同已约定了违约金的标准及计算方法，一审法院已经依法作出调整适当予以提高，不需要再进行评估，故韩旭申请一审法院委托评估机构对涉案周边地段同类房屋的租金价格不符合法律规定，一审法院依法不予准许。二、关于韩旭要求撤销装修价格条款并返还装修差价的诉讼请求。精装修房屋的总价款虽然包含毛坯价格和装修价格两部分，但商品房买卖合同并不能拆分成毛坯房买卖合同和装修服务合同两个合同，在对外出售时，房屋总价款必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。合同已对涉案房屋的精装价格及装修标准进行了约定，韩旭提交的会谈纪要形成于商品房预售合同签订之前，并非双方当事人签订，即便为真，也应视为磋商阶段形成的初步意见，不能作为合同内容。法律规定因重大误解订立的合同、在订立时显失公平的合同可撤销，涉案合同条款为当事人双方真实意思表示，韩旭未提交具有撤销事由的证据，故韩旭要求撤销装修条款并按照会谈纪要约定的内容返还装修差价，无事实及法律依据，本院不予支持。三、关于韩旭申请一审法院委托评估机构对涉案房屋装修项目与《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》中的装修项目差别、装修成本价进行评估问题，合同附件六为涉案房屋的装修标准，《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》并没有作为合同的组成部分，不能作为评估的依据，且合同约定甲方交付使用的该房屋的装饰、设备与合同约定的装饰、设备为同档次的装饰、设备，甲方交付使用的该房屋的装饰、设备与合同约定的装饰、设备在商品房交付使用时的平均市场价格差在5%以内，韩旭无证据证明房屋的装修标准不符合合同约定，故韩旭申请鉴定的事项与待证事实不具有关联性，对证明待证事实无意义，于法无据，一审法院依法不予支持。韩旭要求华航公司支付财产保全保险费，符合相关法律规定，一审法院依法予以支持。综上，韩旭的部分诉讼请求符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条第一款之规定判决：一、华航公司于本判决生效之日起十日内偿付韩旭违约金18109.54元、财产保全保险费500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回韩旭的其他诉讼请求。案件受理费2522元，减半收取1261元（韩旭已预交），财产保全申请费1097元，由韩旭负担1128元，华航公司负担1230元。本院二审期间，韩旭提交2021年1月8日华航山海湖小区（一期）装修交房等问题第三次协调会议纪要一份，该证据在一审已提交复印件，现当庭提交原件，证明：华航公司已自认涉案房屋实际装修标准与双方约定的装修标准不一致，并存在将1700元的装修价款补贴到毛坯房建设成本的问题。华航公司给予的3000元代金券及免收一年物业费系对装修问题的弥补，并不是对逾期交房违约金的赔偿。华航公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该会议纪要只能证明经过业主代表与韩旭协商，业主代表经讨论同意3000元吉林森工家具产品券加免收一年的物业费的补偿方案。该补偿包括延期交房补偿及装修品牌、差价补偿。既然韩旭以此会议纪要作为证据提交，则能够证明韩旭现已无权就装修品牌、差价及延期交房再行主张权利，因双方已经过协商达成补偿方案，且华航公司已按此协议进行补偿。经本院审理查明，华航公司应于2020年4月30日前向韩旭交付涉案房屋。双方签订的《青岛市商品房预售合同》附件十一补充协议第八条约定：“2......若非因甲方的原因(包括但不限于因乙方未能按时交齐全部符合要求的银行按揭贷款资料及费用、因银行未按约定放款等原因)导致贷款未按时按额到达甲方指定帐户，视为乙方逾期付款，每逾期一天，按贷款总金额的万分之三计算违约金偿付甲方......”本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.一审判决逾期交房违约责任计算标准是否合法；2.华航公司上诉主张的扣除逾期交房违约责任理由是否成立；3.应否判决华航公司承担韩旭申请保全提供担保支出的保全保险费；4.韩旭主张的装修差价应否支持。对于第一个诉争焦点，一审判决逾期交房违约责任计算标准是否合法。华航公司上诉主张的，双方在合同中约定的逾期付款违约金与逾期交房违约金计算标准均为日万分之0.1，双方合同约定的逾期违约责任对等，与双方合同附件十一补充协议第八条约定的“购房人贷款逾期支付到华航公司账户，购房人每日按贷款总额万分之三支付违约金”内容不相符，由华航公司、韩旭签订的该合同内容，可以认定双方对于相互关联的债权债务逾期履行违约责任的计算标准并不对等，华航公司该上诉主张与事实不符。从韩旭的一审诉讼请求来看，其主张虽名为逾期交房违约金，但实则为逾期交房的损失。一审法院根据韩旭的申请，综合考虑同地段同类型房屋租金价格等因素，参照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定酌定调整逾期交房违约金的计算标准为已付房款的日万分之一，属于一审法院在自由裁量权范围内的合理裁判，符合本案事实和法律规定，并无不当，本院予以确认。因双方至今未办理房屋交接手续，韩旭可待涉案房屋实际交付后再根据自身实际情况另行主张2021年5月6日之后至实际交房之日止的逾期交房违约金，本院对此不予处理。对于第二个诉争焦点，华航公司上诉主张的扣除逾期交房违约责任理由是否成立。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”合同履行过程中，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任。华航公司与购房人签订合同后，履行合同过程中因不可抗力导致逾期交房的，可以主张部分或者全部免除责任，但华航公司应当对其主张的事由系不可抗力，且系致其逾期交房的直接原因，承担证明责任。除众所周知的新冠疫情外，诉讼过程中，华航公司未能提交证据证明其主张的其他因素构成妨碍履行合同的不可抗力，华航公司亦未举证证明，包括新冠疫情在内的其主张的影响其按期交付房屋的事由，对其造成的具体影响，一审法院根据新冠疫情发生后疫情期间返乡人员隔离期间等相关政策对施工的影响，酌定扣除华航公司逾期交房违约时间58天，符合本案事实和法律规定，并无不当。对于第三个诉争焦点，应否判决华航公司承担韩旭申请保全提供担保支出的保全保险费。本案因华航公司违约而引起，华航公司应当承担逾期交房违约责任，韩旭在诉讼中有权申请保全，其申请保全可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，韩旭因为本案申请保全支出的担保保险费属于合理必要费用，一审法院认定该费用属于韩旭的合理损失判决华航公司承担，本院予以确认。对于第四个诉争焦点，韩旭主张的装修差价应否支持。韩旭与华航公司签订的《商品房预售合同（预售）》系双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，合同对于涉案房屋计价方式与价款均进行了约定，双方均应依约履行。双方合同附件六对装饰装修标准作出了约定，双方约定交付的房屋和装饰装修标准应达到合同附件六约定的标准。韩旭以华航公司的装修标准与所收取的装修费用不符为由主张返还部分装修款，但韩旭不能证明华航公司使用的装修材料、设备等不符合双方合同附件六约定的标准，韩旭二审中提交的会议纪要原件显示，购房人代表同意针对装修问题而提出的3000元吉林森工家具产品券+免收一年的物业费的补偿方案，双方对物业费免收时间及3000元吉林森工家居产品券的使用进行了约定，员工代表同意不再针对1700元的装修标准进行投诉，如有质量问题华航公司承诺给予维修满意。该会议纪要并未对涉案房屋的详细装修标准作出约定。韩旭一审中提交的2019年1月15日、1月16日会议纪要及附件《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》均系复印件，华航公司不予认可，本院对该证据的真实性无法确认。韩旭提交的证据不足以证明双方于2019年1月针对涉案房屋装修问题达成会议纪要且该会议纪要及附件系涉案合同及补充协议的一部分。双方并未单独签订涉案房屋装修合同，涉案装修条款系双方《商品房预售合同（预售）》的一部分，房屋装修利润是华航公司买卖房屋利润的组成部分，双方约定的房屋装修价格并不是装修本身的成本价，不能抛开《商品房预售合同（预售）》总的约定而单独对房屋装修价款进行认定，韩旭仅以装修造价低于约定的装修总价为由要求返还差价款的理由不够充分，其要求撤销双方合同中关于装修单价、总价约定的条款的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。一审对韩旭返还涉案房屋装修差价的请求不予支持，对其提出的对涉案房屋进行装修差价等评估、鉴定的申请不予准许并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人韩旭、上诉人华航公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2775元，由上诉人韩旭负担2522元，上诉人山东省华航置业有限公司负担253元。本判决为终审判决。审 判 长　　马　喆审 判 员　　齐　新审 判 员　　甘玉军二〇二一年九月六日法官助理　　于遨洋书 记 员　　王冉冉书 记 员　　于国英 来自：www.macrodatas.cn